【大家MASA】アラサー世代が新築マンションを買う？

大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様、

先週の3連休中のテレビ番組で年収300万円台のアラサー世代の独身の方が、

頭金ゼロでマンションを買うという特集をやってました。

34歳の女性へのインタビューでは、家賃7万円程度を支払っているから、

同額程度は住宅ローンになっても大丈夫なのと、不動産会社の営業が買えると

太鼓判を押してくれたから買う気になったようです。

また、30歳くらいのIT会社の社長さんは、年収がたしか360万円くらいで、

“将来の安心”と“担保となる資産”がほしいとの事でした。

お二人とも、“まさか自分に家が買えるなんて“といった喜びで逸る気持ちを
抑えられないようですが、もっと勉強した方が良いですね。

なぜなら、自宅購入も立派な不動産投資なのです。

仮に2500万円が頭金無しで銀行融資がでる場合、

35年ローンで金利1.5％だと、年間91.8万円、月々7.6万円の支払となり、確かに賃貸と同等です。
しかしながら、管理費（恐らく月々2万円弱）と固都税（税額は物件による）が別途かかりますので
トータルで年間130万円くらいの支払になるのではないでしょうか。

賃貸か持ち家か、という二元論もありますが、2500万円の“負債”を追うくらいなら、
独身の時期はアパートを購入して一室に住むとか、流動性の高そうな区分マンションを
購入して住む方が良いのではと思います。

前者の場合、利回り10％の2500万円の4室のアパート、一室だいたい5.2万円の賃料です。
一室に住むとして、家賃収入は満室で約21万円から自室分の5.2万円を差し引き、
諸経費が4万円、返済は月々約10万円（金利3％で30年ローン）で手残りが2万円。
固都税払ってトントンってところです。
新築のマンションを買ってしまったら年間約100万円の持ち出しですが、このスキームだと手出しがほぼ無しです。
（もちろん、空室、金利上昇、突発の修繕の発生などリスクはあります。）

後者の場合、例えば都内の好立地の中古マンションを購入するとします。
利回り10％の1800万円の区分マンション、一室だいたい月々15万円の賃料です。
金利3％で30年ローンだと、年間91万円、月々7.5万円
5年後に300万円程元本が減ります。

まさに、やどかり式不動産投資（商標登録申請予定）ですね！

でも、本当に将来への安心と担保がほしいのなら、前者を選ぶべきです。

浮いた住居費分を貯蓄して次の物件の自己資金にすれば、
近い将来にまた収益物件が購入できるようになります。

資産形成した後に、自宅を買えばよいのです。

もちろん、住宅ローンは所有する収益物件のキャシュフローを回せば

実質タダで住めるようになります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

◆今日のランチは麻婆豆腐でした。マーボーといえば、陳健一のマーボーは絶品です。