本日は大家として地味な活動をしました。
相模原市マンションの４月入居の入居者様向けの特典として中古の冷蔵庫と洗濯機をつけたのですが、
気に入っていいただけなかったとの事で買い取り会社に引き取っていただくことにしました。
◆ドナドナの冷蔵庫・洗濯機
管理会社に対応をお願いしようと思いましたが、女性の担当者に重い家電を運ばせる訳にもいかず、私が自ら運びだし買取業者に買い取りをお願いしたのです。こんなことは普通やりません。
費用対効果は？ですが、買い取り価格は４千円でしたので東京―相模原の往復の交通費程度です。
この物件は、2010年に購入したものでJR横浜線の相模原駅徒歩6分という立地の鉄骨造6Ｆ建てです。
現時点の所有物件の中では最大級の2店舗＋18部屋＋Ｐ5台の構成です。
エレベータ、CATV、共用部電気代、駐車場メンテ、清掃費用などで月２０万円程度のコスト(木造アパート
の倍のOPEX比率です。)はかかるものの自己資金を１割入れたので安全率は高く、約2年間で97％
程度の稼働率です。
◆相模原市マンション
◆相模原マンションのパフォーマンス
| 物件価格 | 145,000,000 |
| 実行総収入（EGI) | 15,084,000 |
| 運営費（OPEX） 固都税、管理費等 | 2,262,600 |
| NOI | 12,821,400 |
| ADS | 7,567,872 |
| 税引き前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ NOI-ADS | 5,253,528 |
| FCR(Free and Clear Return) NOI/不動産価値 | 8.84% |
| K%(Loan Constant) ADS/ローン残高 | 5.22% |
| CCR(Cash on Cash Return) CF/自己資金 | 40.41% |
| レバレッジ判定（CCR>FCR>K%） | + |
| DCR(Dept Coverage Ratio) NOI/ADS | 1.69 |
| BER(Break-Even Rate) （OPEX+ADS）/GPI | 72.70% |
| 表面利回り | 10.40% |
| ＰＢ 自己資金/ＣＦ ⇒自己資金回収期間 | 3.43 |
相模原市は2010年に70
万人以上となり政令指定都市に昇格となり、神奈川県で横浜市、川崎市に
次ぎ3位で全国の市でも18位の規模であるそうです。
個人的な話ですが、1993年の学生の際に１年間くらい、相模原市民だった事がありまして
当時の人口は55万人だったので実に20年近く経って30％近く人口が伸びている市なんです。
さらに相模原に対する今後の追い風として、小田急多摩線の最終駅である唐木田から相模原駅まで延伸される計画があり、こうなると乗降客数は飛躍的に伸びて駅前はさらに発展する事でしょう。
また、極めつけは、リニア中央新幹線神奈川県駅の誘致地区に関して、神奈川県・相模原市にて「橋本駅周辺」に誘致する事で決定しました。橋本駅といえば相模原駅の隣であり、京王線の最終駅です。
相模原駅が延伸された小田急線の最終駅となればその相乗効果はかなり大きくなるものと期待ができます。
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f160210/
最近は日本の不動産投資に関して、海外投資と比較して悲観的なコメントをよく聞きます。しかしながら、日本は１億２千万人という世界的に見ても１国としては比類稀な巨大マーケットです。
少子化、高齢化、人口減少というマクロのトレンドはあるものの、これは、従来の右肩上がりの成長期に不動産投資を行ってきた投資家にとっては厳しくなりますが、局所的には都市開発が行われる町もあり、、発展するエリアは今後も確実にあると思います。
安定した収益を見込める立地の見極めと有利なファイナンスが付けば、イールドギャップの大きい（日本では表面利回10％に対して借入金利は2％台の場合も。海外だと、前者が７％で後者が5％の場合も）日本においてはチャンスはあると思います。
現に、本国の投資環境がバブルぎみの中国や台湾の投資家などは日本の物件を買い漁っています。
私も相模原に物件を所有していなければ知らない事でしたが、相模原の人口増、私鉄、リニア駅誘致の話をどれほどの人が知っているでしょうか。こういったニッチを見極めればまだまだ投資余地はあると思います。
とりあえず、東京に戻って家族の記念日で乾杯です。
