使用細則とは？
管理規約が建物の管理または使用についてのマンションの『憲法』とすれば、使用細則は、トラブルを未然に防止し、安全で快適なマンションライフを確保するための『より身近で細かなルールブック』です。
集会室やゴミ置き場など共用施設の使い方、ペット・騒音の問題、駐輪・駐車といった事柄は、マンションの立地、構造や設備によって違いがありますし、居住者のライフスタイルの違いにも大きく影響されます。それだけにマナーやルールの遵守は、快適なマンション生活を送るため、非常に大切なことです。
なお、使用細則は個別の冊子があるわけではなく、管理規約に続けて記載されています。
管理規約 → 使用細則 → 各種申請書式集
これで一冊の「管理規約『集』」を構成しています。
使用細則で一般的に規定の対象としている事項
１）専有部分の用途制限に関すること
２）ペット飼育の用途制限に関すること
３）ピアノなど楽器の演奏時間や夜間のステレオ・テレビ等の音量制限に関すること
４）悪臭や煤煙・漏水等の防止に関すること
５）危険物や重量物の搬入の禁止・制限に関すること
６）専有部分の増改築の禁止に関すること
７）専有部分のリフォーム（模様替えその他各種）工事の制限または実施方法に関すること
８）塵芥（ゴミ）の処理に関すること
９）屋上、階段室、廊下、エレベーター、集会室など共用部分や附属施設の利用方法、あるいはバルコニー、専用庭、駐車場など専用使用部分の使用方法に関すること
10）看板、広告物等の掲示の禁止・制限に関すること
一度あなたのマンションの使用細則をのぞいてみて下さい。どのようなルールが書かれているでしょうか？
使用細則モデル
マンション管理組合が使用細則を作成する際、有用な指針となるよう、財団法人マンション管理センターが「使用細則モデル」を作成しています。
現在までに以下の8種類が作成され、幅広く活用されています。（マンション管理センターのホームページ等で一般に公開されています。）
１）マンション使用細則
２）専有部分の修繕等に関する細則
３）専用庭使用細則
４）駐車場使用細則
５）自転車置場使用細則
６）集会室使用細則
７）ペット飼育細則例1
８）ペット飼育細則例2
使用細則の変更
使用細則を変更する場合は、総会にて組合員の議決権の過半数の賛成が必要になります（普通決議）。
但し、管理規約の内容と整合しない変更は、無効となります。
これは『使用細則の変更が管理規約の変更を必要とする事項であるときは、規約の変更を経なければ、することができない』と定められているからです。
この場合は、まずは管理規約を変更してから、あわせた形で使用細則を変更する、という流れになります。
マンション標準管理規約の改正ポイント
管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の憲法とも言われるものです。
ところで、この管理規約のモデルである「マンション標準管理規約」は、マンションを取り巻く環境の変化に対応し、過去に何回か改正をしています。
平成13年8月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律（管理適正化法）、
平成14年12月にマンションの建替えの円滑化等に関する法律（円滑化法）が施行されたほか、
平成15年6月には建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の一部改正が施行され、
法制度の充実が図られました。
このような状況に対応するため、マンション標準管理規約も平成16年に改正されましたが、調査（※）では、それを認知している区分所有者は45.9%と半数に満たない結果となっています。
※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より
では、マンション標準管理規約の主な改正ポイントを記します。皆さんのマンションで改正がされていなければ、この機会に改正することをお勧めします。
マンション管理士などの専門家の活用規定の新設
管理組合が、マンション管理士や弁護士などに相談、助言、指導などの援助を求めることが明文化されています。その結果、第三者の活用がしやすくなり、その費用を管理費で支出できるようになりました。
建替えに関する規定の整備
建替え円滑法、区分所有法の改定を踏まえ、建替え決議をする場合の合意形成に必要な調査も管理組合の業務と認め、その費用は修繕積立金から取り崩すなどの規定が設けられました。
大規模修繕の決議要件
区分所有法の改定にあわせ、『共用部分の変更を伴わない』大規模修繕工事は総会の普通決議（過半数決議）でも可能になりました。
これにより、現在の管理規約が大規模修繕工事の議決を『4分の3以上の賛成を必要とする特別決議』となっていても、
『共用部分の変更を伴わない』大規模修繕工事は『過半数決議』」で問題ありません。
但し、問題が起きないようあらかじめ管理規約も改正しておくことが方が無難です。
電磁的方法の利用
パソコンの普及にともない電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議等に関することがまとめられました。
管理組合における電磁的方法が利用可能な場合と、利用できない場合に分けて規定が整備されています。
但し実際に電磁的方法の利用を推進している管理組合は殆どないようです。IT世代の過渡期であることが原因と思われます。
管理組合業務の追加
マンションを適正に管理するには、適時・適切に修繕を行うことが必要です。その際、施工業者や修繕の費用、個所、時期等修繕に係る履歴情報をきちんと整理しておくことが、今後の修繕を円滑に行うために重要です。
そこで、修繕等の履歴情報の整理及び管理等を管理組合の業務として規定されました。
また、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等を円滑に実施するなど、コミュニティー形成は非常に重要です。
そこで管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成が規定されました。
管理費滞納者に対する請求規定の充実
管理費はマンションという資産を維持・管理する上で不可欠な「税金」みたいな存在であり、その滞納は適正管理を脅かす大問題となります。
管理費の滞納問題に適時・適切に対応できるよう、共用部分の管理に関する事項は、原則は総会決議で決める、としつつ、管理組合が機動的に対応できるように、理事長が理事会の決議だけで法的措置などをとれるように規定を設けられました。
結露・ピッキングなどへの対応の充実
窓ガラス、玄関ドアなどの防犯、防音、断熱などの住宅の性能を向上させる工事は、共用部分の変更として、管理組合が計画修繕として実施するものとなりました。
管理組合が速やかに対処できない場合は、各区分所有者の責任と負担で実施できるように、あらかじめ細則を定めましょうとなっています。
多様な問題に関する「コメント」（注釈）の充実
マンション標準管理規約の内容全般についてわかりやすく解説したりカスタマイズ案を提示する「コメント」（注釈）が丁寧に付けられています。
また最近のマンションにおける設備状況を踏まえ、インターネット通信設備、オートロック設備、宅配ボックス等を共用部分として規定されました。さらに、非常にわかりにくい給排水管の共用部分の範囲について、より詳細に規定されています。
さらにペット飼育をめぐってのトラブルが絶えないことから、ペット飼育を認めない場合、容認する場合のそれぞれの規約案文例をコメントに記載するなど、コメントの充実が図られました。
長期修繕計画期間を25年以上に
以前の標準管理規約では、長期修繕計画の計画期間を『20年以上』としていましたが、エレベーターなど実際にはそれ以上の期間でないと計画に入らないものがあることから、『25年程度以上』と延長されています。
実際は計画期間30年で提案する企業（管理会社や設計事務所・コンサルタント等）が多いのが実情です。
管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の憲法とも言われるものです。
ところで、この管理規約のモデルである「マンション標準管理規約」は、マンションを取り巻く環境の変化に対応し、過去に何回か改正をしています。
平成13年8月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律（管理適正化法）、
平成14年12月にマンションの建替えの円滑化等に関する法律（円滑化法）が施行されたほか、
平成15年6月には建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の一部改正が施行され、
法制度の充実が図られました。
このような状況に対応するため、マンション標準管理規約も平成16年に改正されましたが、調査（※）では、それを認知している区分所有者は45.9%と半数に満たない結果となっています。
※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より
では、マンション標準管理規約の主な改正ポイントを記します。皆さんのマンションで改正がされていなければ、この機会に改正することをお勧めします。
マンション管理士などの専門家の活用規定の新設
管理組合が、マンション管理士や弁護士などに相談、助言、指導などの援助を求めることが明文化されています。その結果、第三者の活用がしやすくなり、その費用を管理費で支出できるようになりました。
建替えに関する規定の整備
建替え円滑法、区分所有法の改定を踏まえ、建替え決議をする場合の合意形成に必要な調査も管理組合の業務と認め、その費用は修繕積立金から取り崩すなどの規定が設けられました。
大規模修繕の決議要件
区分所有法の改定にあわせ、『共用部分の変更を伴わない』大規模修繕工事は総会の普通決議（過半数決議）でも可能になりました。
これにより、現在の管理規約が大規模修繕工事の議決を『4分の3以上の賛成を必要とする特別決議』となっていても、
『共用部分の変更を伴わない』大規模修繕工事は『過半数決議』」で問題ありません。
但し、問題が起きないようあらかじめ管理規約も改正しておくことが方が無難です。
電磁的方法の利用
パソコンの普及にともない電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議等に関することがまとめられました。
管理組合における電磁的方法が利用可能な場合と、利用できない場合に分けて規定が整備されています。
但し実際に電磁的方法の利用を推進している管理組合は殆どないようです。IT世代の過渡期であることが原因と思われます。
管理組合業務の追加
マンションを適正に管理するには、適時・適切に修繕を行うことが必要です。その際、施工業者や修繕の費用、個所、時期等修繕に係る履歴情報をきちんと整理しておくことが、今後の修繕を円滑に行うために重要です。
そこで、修繕等の履歴情報の整理及び管理等を管理組合の業務として規定されました。
また、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等を円滑に実施するなど、コミュニティー形成は非常に重要です。
そこで管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成が規定されました。
管理費滞納者に対する請求規定の充実
管理費はマンションという資産を維持・管理する上で不可欠な「税金」みたいな存在であり、その滞納は適正管理を脅かす大問題となります。
管理費の滞納問題に適時・適切に対応できるよう、共用部分の管理に関する事項は、原則は総会決議で決める、としつつ、管理組合が機動的に対応できるように、理事長が理事会の決議だけで法的措置などをとれるように規定を設けられました。
結露・ピッキングなどへの対応の充実
窓ガラス、玄関ドアなどの防犯、防音、断熱などの住宅の性能を向上させる工事は、共用部分の変更として、管理組合が計画修繕として実施するものとなりました。
管理組合が速やかに対処できない場合は、各区分所有者の責任と負担で実施できるように、あらかじめ細則を定めましょうとなっています。
多様な問題に関する「コメント」（注釈）の充実
マンション標準管理規約の内容全般についてわかりやすく解説したりカスタマイズ案を提示する「コメント」（注釈）が丁寧に付けられています。
また最近のマンションにおける設備状況を踏まえ、インターネット通信設備、オートロック設備、宅配ボックス等を共用部分として規定されました。さらに、非常にわかりにくい給排水管の共用部分の範囲について、より詳細に規定されています。
さらにペット飼育をめぐってのトラブルが絶えないことから、ペット飼育を認めない場合、容認する場合のそれぞれの規約案文例をコメントに記載するなど、コメントの充実が図られました。
長期修繕計画期間を25年以上に
以前の標準管理規約では、長期修繕計画の計画期間を『20年以上』としていましたが、エレベーターなど実際にはそれ以上の期間でないと計画に入らないものがあることから、『25年程度以上』と延長されています。
実際は計画期間30年で提案する企業（管理会社や設計事務所・コンサルタント等）が多いのが実情です。
マンション標準管理規約とは？
共同体の中でで快適で秩序ある共同生活を送るには、一定のルールが必要です。
マンションという共同体におけるルールとして、国土交通省は『マンション標準管理規約』という「ルールのモデル」を作成しました。
管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の「憲法」ともいわれるものです。
但し、全てのマンションが標準管理規約への変更を強制しているわけではなく、それぞれの実態に応じてカスタマイズすることは何ら問題ありません。あくまで「ルールのモデル・参考」という位置付けです。
あなたのマンションの「管理規約」は、この「マンション標準管理規約」を土台に、管理組合ごとの実情にマッチするよう準拠（カスタマイズ）されたもの、と言えます。
調査（※）では、標準管理規約に概ね準拠している管理組合は、60.5%とあまり多くはない結果となっています。また、38.1%が標準管理規約の存在自体を知らないと答えるなど、マンション管理に対する意識の低さが伺えます。
※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より
では、この標準管理規約にはどのようなことが書かれているのでしょうか？
管理規約の順守義務
区分所有者は円滑な共同生活を維持するため、この管理規約や総会の決議を誠実に順守しなければならない、とされています。
また、同居人や賃借人、遺産相続した人や売却した際の購入者にも同じ義務が発生するとしています。
専有部分・共用部分の範囲や用途
管理規約では、専有部分と共用部分との範囲（境界線）を示しています。躯体部分を除く天井・床及び壁、玄関扉のうち、錠及び内部塗装部分を専有部分とし、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとなっています。
但し、それでも住戸内を通っている給排水管など、はっきりしないところは残るのです。重要なところなので、別のところで詳しく述べたいと思います。
また、専有部分を専ら住宅として使用するものとか、敷地及び共用部分の使用用途などを規定したり、リフォームの際の届出・承認義務などが記載されています。
共用部分などの維持管理費用
日常清掃や保守点検などの通常管理に掛かる管理費や、大規模修繕など特別の管理に掛かる修繕積立金を各区分所有者の共有持分に応じて負担することとなっています。
また、管理費と修繕積立金は、会計を分けて管理することとされています。
「ランニングコストのお財布」と「管理組合の貯蓄のお財布」とを敢えて別勘定にすることで、計画的な維持管理をすることの重要性を訴える役割を果たしているように思えます。
管理組合の業務
区分所有者全員で管理組合を構成し、マンションの価値・機能の維持管理を図り、常に適正な管理を行うこととなっています。
そのために管理組合が行う業務として、共用部分の管理・清掃から修繕・建替え計画まで含まれます。それ以外にも、防災や風紀・秩序の維持、情報の保管、資金の管理など多岐に渡ります。
また、管理業務を『マンション管理会社』へ委託したり、『マンション管理士』に相談すること等ができる旨が記載されています。
総会
管理組合の最高意思決定機関である総会は、日本で言えば「国会」に当たります。
この総会を毎年、理事長が召集し開催することが決められています。（通常総会と言います。）
総会は、区分所有者の半数以上が出席（実際に総会の場へ出席するか、欠席するが委任状や議決権行使書を提出するのも出席扱いです。）しなければ会そのものが成立しません。
また、一つひとつの議案（議事）は総会出席者（議決権）の過半数で決します（普通決議と言います。）
但し、管理規約の改廃や共用部分の変更など、マンション管理組合にとって重要な事項の審議は、出席者および議決権の4分の3以上の賛成が必要な決議となります。（特別決議と言います。）
また建替え決議は、議決権の5分の4以上の賛成が必要となります。
理事会の設置
総会で区分所有者の中から役員を選任し、管理組合の業務を執行する機関として「理事会」を設置することとなっています。日本で言えば内閣でしょうか。
理事会は、理事長が招集し議長を務め、総会で決定したことの実行や事業計画・収支予算の作成のほか、日々発生する様々な問題に対応していかなければなりません。理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決します。
義務違反者に対する措置
建物の維持管理（保存）に有害な行為や、管理や使用について共同の利益に反する行為（義務違反）をする区分所有者がいた場合、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者に対し、勧告又は指示若しくは警告を行うことができます。
管理規約の変更
管理規約を変更する場合は、総会で区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要になります（特別決議）。
また、管理規約の制定、改廃が一部の区分所有者に特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要とされています。
共同体の中でで快適で秩序ある共同生活を送るには、一定のルールが必要です。
マンションという共同体におけるルールとして、国土交通省は『マンション標準管理規約』という「ルールのモデル」を作成しました。
管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の「憲法」ともいわれるものです。
但し、全てのマンションが標準管理規約への変更を強制しているわけではなく、それぞれの実態に応じてカスタマイズすることは何ら問題ありません。あくまで「ルールのモデル・参考」という位置付けです。
あなたのマンションの「管理規約」は、この「マンション標準管理規約」を土台に、管理組合ごとの実情にマッチするよう準拠（カスタマイズ）されたもの、と言えます。
調査（※）では、標準管理規約に概ね準拠している管理組合は、60.5%とあまり多くはない結果となっています。また、38.1%が標準管理規約の存在自体を知らないと答えるなど、マンション管理に対する意識の低さが伺えます。
※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より
では、この標準管理規約にはどのようなことが書かれているのでしょうか？
管理規約の順守義務
区分所有者は円滑な共同生活を維持するため、この管理規約や総会の決議を誠実に順守しなければならない、とされています。
また、同居人や賃借人、遺産相続した人や売却した際の購入者にも同じ義務が発生するとしています。
専有部分・共用部分の範囲や用途
管理規約では、専有部分と共用部分との範囲（境界線）を示しています。躯体部分を除く天井・床及び壁、玄関扉のうち、錠及び内部塗装部分を専有部分とし、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとなっています。
但し、それでも住戸内を通っている給排水管など、はっきりしないところは残るのです。重要なところなので、別のところで詳しく述べたいと思います。
また、専有部分を専ら住宅として使用するものとか、敷地及び共用部分の使用用途などを規定したり、リフォームの際の届出・承認義務などが記載されています。
共用部分などの維持管理費用
日常清掃や保守点検などの通常管理に掛かる管理費や、大規模修繕など特別の管理に掛かる修繕積立金を各区分所有者の共有持分に応じて負担することとなっています。
また、管理費と修繕積立金は、会計を分けて管理することとされています。
「ランニングコストのお財布」と「管理組合の貯蓄のお財布」とを敢えて別勘定にすることで、計画的な維持管理をすることの重要性を訴える役割を果たしているように思えます。
管理組合の業務
区分所有者全員で管理組合を構成し、マンションの価値・機能の維持管理を図り、常に適正な管理を行うこととなっています。
そのために管理組合が行う業務として、共用部分の管理・清掃から修繕・建替え計画まで含まれます。それ以外にも、防災や風紀・秩序の維持、情報の保管、資金の管理など多岐に渡ります。
また、管理業務を『マンション管理会社』へ委託したり、『マンション管理士』に相談すること等ができる旨が記載されています。
総会
管理組合の最高意思決定機関である総会は、日本で言えば「国会」に当たります。
この総会を毎年、理事長が召集し開催することが決められています。（通常総会と言います。）
総会は、区分所有者の半数以上が出席（実際に総会の場へ出席するか、欠席するが委任状や議決権行使書を提出するのも出席扱いです。）しなければ会そのものが成立しません。
また、一つひとつの議案（議事）は総会出席者（議決権）の過半数で決します（普通決議と言います。）
但し、管理規約の改廃や共用部分の変更など、マンション管理組合にとって重要な事項の審議は、出席者および議決権の4分の3以上の賛成が必要な決議となります。（特別決議と言います。）
また建替え決議は、議決権の5分の4以上の賛成が必要となります。
理事会の設置
総会で区分所有者の中から役員を選任し、管理組合の業務を執行する機関として「理事会」を設置することとなっています。日本で言えば内閣でしょうか。
理事会は、理事長が招集し議長を務め、総会で決定したことの実行や事業計画・収支予算の作成のほか、日々発生する様々な問題に対応していかなければなりません。理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決します。
義務違反者に対する措置
建物の維持管理（保存）に有害な行為や、管理や使用について共同の利益に反する行為（義務違反）をする区分所有者がいた場合、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者に対し、勧告又は指示若しくは警告を行うことができます。
管理規約の変更
管理規約を変更する場合は、総会で区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要になります（特別決議）。
また、管理規約の制定、改廃が一部の区分所有者に特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要とされています。
以前は、マンション管理に関する法律は『区分所有法』だけでした。
しかしマンションが一般化・大衆化し、都心部を中心にマンションが急増すると共に、マンション管理を巡る様々なトラブルが多発し、区分所有法だけではとても対応しきれなくなりました。
特に多かったトラブルが、「管理組合と管理会社間のトラブル」です。
区分所有法はいわば「管理組合の運営についての法律」であり、管理会社という外部者については何ら規定がありませんでした。
そこで平成１３年に、『マンション管理の適正化の推進に関する法律』（略称「適正化法」）が制定されました。
この法律では、マンション管理の基本ルールと管理組合の支援制度（マンション管理士等）の創設、管理組合・管理会社・売主（デベロッパー）の三者それぞれの責任を明確にしています。
最大の特徴は、住民（管理組合）に対し、自分たちの財産は自分たちで守るよう、マンション管理の主体性を持つことを強く要望していることです。
これは、様々なトラブルや問題は住民が無関心では何も解決しないということを認識しているからです。
マンションの資産価値を守り、快適な住環境が確保できるようにするために非常に重要な基本となるルールですので、一度目を通しておくことをお勧めします。
管理組合の役割
マンション管理（運営）の主体は、あくまでマンションの区分所有者（住民）で構成される管理組合とされています。
その管理組合は、全員参加の開かれた民主的で長期的な見通しを持って適正に運営しましょうとなっています。また、住民も積極的に組合参加することが求められています。
「面倒臭いことは管理会社にお任せ」では本来はNGなのです。（殆どの管理組合が無関心なのですが…）
管理会社の規制
管理組合はたしかにマンション管理（運営）の主体ですが、そうは言っても自分達だけで運営するのは技術的・時間的に厳しいものです。
またマンション暮らしの良さとして「管理費を支払えば面倒なことは管理会社がやってくれる」という利便性もあります。
そこで、管理組合の多くが管理会社と契約し、管理業務を委託しています。
なお、契約社会では当然ながら、管理組合が管理会社と契約する場合は、その内容をしっかり検討することが重要であり、マンション管理適正化法でも求めています。
あくまでも管理運営の主体は住民（管理組合）であることをここでも示唆しています。
ところで、管理会社を規制する制度として、主に以下の３つがあります。
１）国土交通省への業者登録の義務化
２）管理業務主任者設置の義務化
３）組合理事長名による口座管理の義務化
管理会社を行政の監視下に置き、適切に業務を遂行しているかどうかチェックすることで、悪質業者を排除しようと狙っているのです。
デベロッパー（新築分譲業者）の義務
マンションを企画し建築し売るまでがビジネスであるデベロッパー（売主）は、マンション管理組合の運営には直接関与しません。
しかしこのデベロッパーに対しても、建物の設計図類を管理組合へきちんと引き渡すことが義務付けられました。
これは、管理組合が将来において劣化の修繕工事（大規模修繕）等をする際には建築設計図や機械設備設計図などが必要であり、管理組合が設計図類を持っていないと正確な修繕計画が立てられません。
当たり前のことですが、こうしたトラブルを防ぐことを狙っているのです。
マンション管理士制度
マンション管理適正化法では、管理組合や住民が管理会社以外で「相談したり、アドバイスを求める」ための専門家として、
『マンション管理士』
という国家資格制度を創設しています。
管理組合運営の素人集団であるマンション住民だけではスキルがなく、管理については管理会社へお任せ（丸投げ）するケースが圧倒的に多いのではないでしょうか。
しかし近年においては管理組合と管理会社とのトラブルが増えたり、そもそも管理委託のコストについての相場を知らない（比較できない）こともあり、管理会社に対して疑問・不安・不信を抱く管理組合も増えているようです。
そこで、中立的な第三者の立場で適切な指導と助言を行ってくれるマンション管理士がいれば安心です。
マンション管理士の役割は、建物の長期修繕計画の作成や管理業者の選定、管理規約変更に関など様々なアドバイスが期待されています。
しかしこの制度ができて日が浅く、管理組合の認知度は決して高くありません。
マンション管理適正化推進センターの設置
管理組合がマンションの管理運営を適正に行えるよう推進する組織として『マンション管理適正化推進センター』（財団法人マンション管理センター）が設置されました。
マンションでのトラブル（騒音・ペット飼育・管理費未納など）や様々な問題（修繕計画の不備、建替えなど）に対して、管理組合や住民に情報を提供したり、苦情・クレームの処理などを行う公的機関です。
マンション管理組合の法律－区分所有法とは？
一戸建てと違い共同生活をするマンションには、
・共有財産の保護と
・円滑な暮らし
のために、区分所有者間で一定のルールが必要です。
そこで昭和37年に制定されたのが、マンション居住者の基本的な権利と義務、共同管理のルールを定めた
『建物の区分所有等に関する法律』（略称「区分所有法」）
という法律です。
法律の制定後も時代の流れに伴い発生する諸問題に対応すべく、何回かの改正を経ています。
管理組合
マンションでは区分所有法の規定により、新築すると管理組合が自動的につくられ、あなたを含む区分所有者全員が自動的（強制的）に管理組合メンバー（組合員と言います）になります。
管理組合では、居住者間共通ルールを作ったり、合意形成をするための集会（総会）を少なくとも毎年1回開く事が義務付けられており、管理者（理事長）が召集することになっています。（実務上は管理会社がサポート）
この総会で、あなたは管理組合の理事会役員を引き受けたことになります。
管理規約（居住者間のルール）
分譲マンションの維持管理を進める上で、最大のよりどころとなるのが「管理規約」です。その定め方は、区分所有法に沿っているものとなっています。
但し、区分所有法の条文に『規約で別段の定めをすることを妨げない』という前提が結構多くあります。
つまり、あくまでも基本ルールであって、管理規約で独自に定めている場合はそちらが優先されるということとなります。
マンション独自のルールは、この管理規約の変更により作ることができます。
なお、管理規約の変更（設定・改正・廃止）は、総会で区分所有者数及び議決権数のそれぞれ4分の3以上の多数の賛成が必要となります。
４分の３、つまり７５％以上の賛成が必要であり、かなり高いハードルとなっています。それだけ、管理規約の変更は「日本国で言えば『憲法の改正』に当たる重要事」であることが言えます。
組合員の多くが管理組合運営に無関心で「賛成も反対も言わない」と、前向きなルール変更も通らなくなってしまいます。
専有部分と共用部分
各住戸部分（部屋）はあなたの所有物で、エントランスホールやエレベーター・廊下・階段などはマンション共用物であるということは何となく理解していると思います。
ところで、区分所有法では「部屋（専有部分と言います）以外は共用部分である」と定められているだけです。
総論はもちろん理解できますが、各論では？？？が付きますね。
住戸内であっても壁や天井・床・窓・玄関などの境界線は専有部分？共用部分？と思いませんか？
管理規約ではこの点についてかなり具体的な記載がされていますが、住戸内を通っている給排水管（台所やトイレ・浴室・洗濯機の上下水）については、はっきりしていません。
これは非常に重要なことなのです。老朽化（水漏れなど）した際の修繕費負担や各区分所有者が室内リフォーム工事をする時など、専有部分と共用部分との境界が曖昧なままですと問題が起こります。一度ご自宅の管理規約に目を通してみて下さい。どのように書いてありますか？
余談ですが、共用部分はマンション組合員全員が共同で持ち合う形になりますが、「では各自がどれくらいの割合で権利を持っているの？」という質問を受けることがあります。
この権利は「持分割合」と言われ、専有部分（部屋）の床面積の割合で持分が決まります。あなたの管理規約の後ろのほうに「別表」として、各専有部分ごとに持分が記載されていますので、一度ご覧下さい。
なお、専有部分（部屋）と共用部分持分の権利は「一体」です。
つまり、専有部分または共用部分持分のみを個別に処分（売買や譲渡）することはできません。（分離処分が禁止）
※但し、この分離処分の禁止は区分所有法が制定された昭和３７年から５７年までは規定がありませんでした。
特に都心部の築年数が経過したマンションでは、専有部分と共有持分とが別々の所有者になっているところが結構あり、後に訴訟がらみの争いが増える要因となっています。
共用部分の管理
共用部分は区分所有者全員の財産なので、全員で管理し、維持管理（保守点検や修理等）に必要な費用も全員で負担することが決められています。
1階に住んでいてエレベータを使用しないからといって、1階の専有部分を所有する組合員はエレベーターのメンテナンス費用を負担しなくてよい、ということにはならないのです。
なお、当然ながら家族などの同居者や賃借している際の居住者については、区分所有者とどうように共同の利益に反する行為をしない義務を負うこととなっています。
分譲マンションの区分所有者が、何らかの理由で部屋を貸す場合、以下のことが定められています。
賃借人であっても、以下の義務は区分所有者（家主）とまったく変わらず負わされるとしています。
１）管理規約や総会（集会）の決議に従わなければならない
２）『建物の保存に有害な行為』や『建物の管理や使い方について区分所有者の共同の利益に反する行為』をしてはならない
こうしたルールに違反をした場合は、賃借人に対して『止めなさい』などの差止請求ができます。また、それでも止めない場合は、住戸の明け渡しを求めることができます。
賃借人はマンションのオーナーではないため、総会での議決権はありません。しかし利害関係のある議題をとりあげる総会には出席して意見を述べることはできます。
※ちなみに区分所有法や管理規約では、賃貸人のことを『占有者』と呼んでいます。
中古マンションの購入者
売買などで区分所有権を引き継いだ人は、前の区分所有者が管理組合において持っていた権利と義務を引き継ぐことが定められています。
中古マンションとして入居した新たな区分所有者が、『管理規約などとうるさいことを言われても、それは自分が住んでいなかった時に決められたルールだから関係がない』などと言えないようになっているのです。
※ちなみに区分所有法や管理規約では、マンションを新たに購入した人のことを「特定継承人」と呼んでいます。
一戸建てと違い共同生活をするマンションには、
・共有財産の保護と
・円滑な暮らし
のために、区分所有者間で一定のルールが必要です。
そこで昭和37年に制定されたのが、マンション居住者の基本的な権利と義務、共同管理のルールを定めた
『建物の区分所有等に関する法律』（略称「区分所有法」）
という法律です。
法律の制定後も時代の流れに伴い発生する諸問題に対応すべく、何回かの改正を経ています。
管理組合
マンションでは区分所有法の規定により、新築すると管理組合が自動的につくられ、あなたを含む区分所有者全員が自動的（強制的）に管理組合メンバー（組合員と言います）になります。
管理組合では、居住者間共通ルールを作ったり、合意形成をするための集会（総会）を少なくとも毎年1回開く事が義務付けられており、管理者（理事長）が召集することになっています。（実務上は管理会社がサポート）
この総会で、あなたは管理組合の理事会役員を引き受けたことになります。
管理規約（居住者間のルール）
分譲マンションの維持管理を進める上で、最大のよりどころとなるのが「管理規約」です。その定め方は、区分所有法に沿っているものとなっています。
但し、区分所有法の条文に『規約で別段の定めをすることを妨げない』という前提が結構多くあります。
つまり、あくまでも基本ルールであって、管理規約で独自に定めている場合はそちらが優先されるということとなります。
マンション独自のルールは、この管理規約の変更により作ることができます。
なお、管理規約の変更（設定・改正・廃止）は、総会で区分所有者数及び議決権数のそれぞれ4分の3以上の多数の賛成が必要となります。
４分の３、つまり７５％以上の賛成が必要であり、かなり高いハードルとなっています。それだけ、管理規約の変更は「日本国で言えば『憲法の改正』に当たる重要事」であることが言えます。
組合員の多くが管理組合運営に無関心で「賛成も反対も言わない」と、前向きなルール変更も通らなくなってしまいます。
専有部分と共用部分
各住戸部分（部屋）はあなたの所有物で、エントランスホールやエレベーター・廊下・階段などはマンション共用物であるということは何となく理解していると思います。
ところで、区分所有法では「部屋（専有部分と言います）以外は共用部分である」と定められているだけです。
総論はもちろん理解できますが、各論では？？？が付きますね。
住戸内であっても壁や天井・床・窓・玄関などの境界線は専有部分？共用部分？と思いませんか？
管理規約ではこの点についてかなり具体的な記載がされていますが、住戸内を通っている給排水管（台所やトイレ・浴室・洗濯機の上下水）については、はっきりしていません。
これは非常に重要なことなのです。老朽化（水漏れなど）した際の修繕費負担や各区分所有者が室内リフォーム工事をする時など、専有部分と共用部分との境界が曖昧なままですと問題が起こります。一度ご自宅の管理規約に目を通してみて下さい。どのように書いてありますか？
余談ですが、共用部分はマンション組合員全員が共同で持ち合う形になりますが、「では各自がどれくらいの割合で権利を持っているの？」という質問を受けることがあります。
この権利は「持分割合」と言われ、専有部分（部屋）の床面積の割合で持分が決まります。あなたの管理規約の後ろのほうに「別表」として、各専有部分ごとに持分が記載されていますので、一度ご覧下さい。
なお、専有部分（部屋）と共用部分持分の権利は「一体」です。
つまり、専有部分または共用部分持分のみを個別に処分（売買や譲渡）することはできません。（分離処分が禁止）
※但し、この分離処分の禁止は区分所有法が制定された昭和３７年から５７年までは規定がありませんでした。
特に都心部の築年数が経過したマンションでは、専有部分と共有持分とが別々の所有者になっているところが結構あり、後に訴訟がらみの争いが増える要因となっています。
共用部分の管理
共用部分は区分所有者全員の財産なので、全員で管理し、維持管理（保守点検や修理等）に必要な費用も全員で負担することが決められています。
1階に住んでいてエレベータを使用しないからといって、1階の専有部分を所有する組合員はエレベーターのメンテナンス費用を負担しなくてよい、ということにはならないのです。
なお、当然ながら家族などの同居者や賃借している際の居住者については、区分所有者とどうように共同の利益に反する行為をしない義務を負うこととなっています。
分譲マンションの区分所有者が、何らかの理由で部屋を貸す場合、以下のことが定められています。
賃借人であっても、以下の義務は区分所有者（家主）とまったく変わらず負わされるとしています。
１）管理規約や総会（集会）の決議に従わなければならない
２）『建物の保存に有害な行為』や『建物の管理や使い方について区分所有者の共同の利益に反する行為』をしてはならない
こうしたルールに違反をした場合は、賃借人に対して『止めなさい』などの差止請求ができます。また、それでも止めない場合は、住戸の明け渡しを求めることができます。
賃借人はマンションのオーナーではないため、総会での議決権はありません。しかし利害関係のある議題をとりあげる総会には出席して意見を述べることはできます。
※ちなみに区分所有法や管理規約では、賃貸人のことを『占有者』と呼んでいます。
中古マンションの購入者
売買などで区分所有権を引き継いだ人は、前の区分所有者が管理組合において持っていた権利と義務を引き継ぐことが定められています。
中古マンションとして入居した新たな区分所有者が、『管理規約などとうるさいことを言われても、それは自分が住んでいなかった時に決められたルールだから関係がない』などと言えないようになっているのです。
※ちなみに区分所有法や管理規約では、マンションを新たに購入した人のことを「特定継承人」と呼んでいます。