2015年5月　サンディエゴ最新不動産情報

2015年5月　サンディエゴ最新不動産情報
サンディエゴの２０１５年４月の不動産売買数は去年より4000件増加し、中間売買価格も引き続き上昇しています。2015年4月のサンディエゴの不動産中間売却価格は$455,000で、昨年より4.6％上昇しました。

サンディエゴの中古住宅在庫数が極端に少ない今、価格の上昇に貢献し、現在は売り手市場といえます。2013年から2014年の20％増の押上げは主にフリップ（中古住宅を改装・リノベーションして転売する業者）が要因ですが、今年の７7.4％の押上げは主に在庫の減少が引き起こしているといえます。

在庫の減少が、住宅を買い替えようとしているホームオーナーの新しい住宅の購入を留めさせているのも主な要因です。2015年4月現在のサンディエゴカウンティの住宅在庫数は6,836でこれは２ヶ月分の在庫とされ、健全なマーケットであれば、現在の３倍の在庫が必要であるとされています。

4月の住宅ローンの利息は3.67％（5月21日現在は4.0％前後）と昨年4月の4.34％から大幅に減少しています。
在庫減に対して、実際の売買取引数は３月より17％増加していますが、これは時期的なもの（学校替え、職場替え、引っ越しのシーズン）がファクターであるようです。ロスアンジェルスカウンティ
の中間平均価格は昨年四月より10％上昇し、中間平均価格は＄485,000、オレンジカウンティは4.32％上昇し、中間価格が$600,000となっています。

【2015年夏に向けてのサンディエゴ不動産市場予測】
５月の時点でも在庫の劇的な変化は見られません。６月、７月に向けて多少は在庫増が見られるものの、劇的に変化する事はないでしょう。買い手にとっては少し選択の余地が増えるものの、価格の緩やかな上昇と、ローンの利息の上昇が予測されるので、現在のマーケットよりも、住宅価格およびそれに付随するローンなどの支払いの出費は多くなると思います。

売り手にとっては引き続き有利な状況が続きますが、買い替えをお考えの際は次の引っ越し先、新しい住宅を見つけるのが困難な状況になると思います。賃貸市場も高騰の一途をたどっておりますので、買い替えをされる場合は見極めが必要になると思います。

【2015年秋から2016年にかけた今後のサンディエゴ不動産市場予測】
リーマンショックや他の不動産バブルで見られたような過剰な金融機関の貸付が原因であったバブル崩壊は貸付期間の厳しい条件がある現在はほぼ見られなくなりましたので、急激な不動産価格の下降は２０１５年後半から２０１６年にかけては見られ無いと思います。問題はFRBの
利息の変化です。FRBが利上げを行うと、ローンの利息上昇につながり、マーケットは一時上昇が止まると予測されます。現在３０年固定金利ローンが4％ですので、去年の水準より低くなっていますが、これが利上げにより、４%－４．５%になれば現在の価格上昇は緩やかになるか、ストップすると思われます。アメリカの景気が株式上昇以外には、失業率や雇用の増加に急激な改善が見込まれない、今、マーケットを押し上げる要因はそれ程ないと思われ、またレントやサンディエゴ中心部以外の過剰な価格上昇を見ると、すでにサンディエゴの不動産価格はピークに近いと思われます。