こんにちは！
今回は自宅（一戸建て）を有効活用＆財産評価引き下げについてです。
両親が介護施設に入所しているなどで使わなくなった自宅、実家。
実は、意外と何もせず空き家のまま放置しているケースが多いようです。
そんなケースの方々より当社に「空き家の活用と財産評価の引き下げをしたい、
相続税を節税したい」というご相談をいただきます。
確かに、空き家のままでは固都税や維持費が出ていくだけなので負担ばかりして、
何もしないというのはもったいない様な気がします。
また、親に相続が発生したとき、相続人たる子が自宅を相続し住み続けるのであれば、
小規模宅地の評価減（240㎡まで80%減額）を適用できるので良いのですが、
すでに子が自分の家を持ち独立しているような場合は、自宅は評価引き下げが
できないので、路線価が高い地域では大きな評価となり、これだけでも相続税が
課される可能性が出てきます。
※今年の税制改正案の目玉の一つ、基礎控除額の減額も国会を通過すれば影響大ですね。
◆不動産を人に貸すことで一定額評価引き下げができる。
過去のコラムでも触れていますが、相続税の節税方法には大きく２つあります。
１．財産の移転…生前贈与等を行う。
２．評価引下げ…アパート等を建築する。
今回は２．の自宅を有効活用して節税（財産評価引き下げ）する方法についてですが、
まず自宅の財産評価を下げるためには、自宅を貸家にするなど賃貸不動産とすることが必要になります。
※自宅・空き家のままでは評価の引き下げをすることはできません。
（１）どのくらい評価引き下げができるのか。
≪土地部分≫
・貸家建て付け地の評価減（自用地価格×（1－借地権割合×30%×賃貸割合））
・小規模宅地の評価減（敷地200㎡まで50%評価減）
≪建物≫
・貸家の評価減（固定資産税評価額×（1-0.3））
※計算の例は過去ブログ参照 http://ameblo.jp/mameproblog/entry-10458615499.html
（２）自宅を使った有効活用及び財産評価引き下げの方法
自宅に対する想いは一様ではなく、親や子の考えを聞かずして活用はできません。
そのまま活かすのか、新しくするのか、賃貸併用にするか、費用のかけ方、
どれだけの収益を望むか、どれだけの期間貸すのか、評価減はどのくらいとれたか、・・・
実は検討・検証することがたくさんあります。
自宅を有効活用＆評価引き下げするための主な方法は次の3とおり。
①リフォームして、賃貸に出す。
②解体して、賃貸建物を建築する。
③売却して、賃貸建物に買い換える。
一定規模以上の土地面積があればマンション事業者等に土地を貸すというのもあるかもしれません。
かける費用、期間、被相続人の生活や娯楽の資金、将来の相続後の所有形態などを検討してくと、
どの有効活用方法がより合うかが絞れてきます。
次回は実際にコンサルさせていただいた事例をご紹介します。
プロサーチ株式会社
松尾企晴