零細不動産管理会社で約1年間の実務経験を積んで、転職するに至った訳だが、今年の年明けに溜まった鬱憤を社長に言った後に仕事を一切干され、辞めざるを得なくなってしまった。詳しくわ過去記事に載せてあるので読んでいただきたいです。
先日宅建試験の合格発表があり、今の仕事に不満、転職を考えている人に向けた、私自身が経験した中堅不動産会社に転職して実際に研修を受けた身として、辛かった事、やり甲斐も含めて書こうと思います。これから不動産業界へ行く人の一助になれば幸いである。
中堅不動産会社の入社迄の道のりは中々険しく、面接が三次面接迄あります。一時面接は、本社に出向きノート型パソコンで、入社して自分がやりたい事や、自身の能力がいかに会社に貢献できるのかを簡潔に書きます。その後は人事と面接な訳だが、今迄の経歴、入社動機等ありふれた質問をされます。一時面接が通れば次は、配属される部署の部長との面接な訳だが、例えば私は管理全般の部署に応募した訳だが、管理部署に配属された後の、自身の役割、貢献も含めて結構細かい事まで聞かれます。この二時面接が通れば、簡単な適正テスト(SPI)と最後に役員と面接がある訳ですが、三時面接は突っ込まれた質問はされず、割と和やかな雰囲気でした。三時面接が通れば晴れて入社な訳だが、私は入社まで約1ヶ月あったので、不動産関連の本を何冊も熟読したり、今迄やってきた業務を振り返ったりと自分の中では万全の体制で入社に望みました。
入社初日は、名刺や会社の社章を渡されたり、出勤してから退勤するまでの流れをざっくり説明されて、その後は配属部署で実際に実務を経験して研修の流れになる訳です。私は中途採用の即戦力で入社しているので新卒の入社、研修の流れとは全く異なる訳です。
不動産管理の仕事はメインはパソコンで仕事するわけだが、ありとあらゆるSystemにアクセスして仕事をします。最初はアクセスする全システムに取り敢えず、アクセスして、権限が付与されていないtoolへは、上司に権限を付与する様に依頼します。初日は膨大なtoolへのアクセスで終わります。２日目もう同じ事をして、3日目位で一通りアクセスできたら、次は先輩社員から仕事を教わる訳だが、先輩も自身の仕事をこなしながら、片手間で教えるので、丁寧な教え方では無く、ざっくり説明する程度です。4日目位から実際に電話を取らされるが当然一々分かりません。零細管理不動産と違って、規模が遥かに大きいので管理戸数も多く、当然鳴る電話回数も多くなります。しかし、この電話に慣れるまでが超大変で本当に突飛な内容な電話です。
上司から、10年在籍しても、一通り電話内容を経験した人はいないと言われたが、慣れるまではこの電話が嫌で仕方がなかったです。電話に出るのも下っ端が取らなければならない為、一々上司は私の話した内容を聞いているし、受話器を置いた後は必ず何かしらのお叱りを受けました。鬼の様に鳴る電話を取りながら、最初に教わる事は営業です。管理する上で新規顧客でオーナーから物件を任される身として様々なノウハウを叩き込まれます。っと言っても自身で色々調べたりする訳だし、先輩の営業内容を盗みながら習得するしか道はありません。最初はオーナーが持っている物件を実際幾らで賃料設定するか賃料査定をする訳だが、査定の仕方も丁寧に教えてくれる訳では無く、いきなり上司から注文が来ます。 何時までに査定頼むね！後根拠もね！なんていきなりプレッシャーをかけられ、必死に分からないながらも査定をする訳だが、最初は全く違った値段を出して、永遠に詰められ訳です。
査定の仕方は長くなるので省きますが、慣れるまでは結構掛かりました。実際に対面でオーナーと営業する上で様々な知識が必要な訳だが、この営業面談も先輩、上司が顧客役を演じて、不動産知識が浅い顧客、慣れている顧客、癖が強い顧客と様々なパターンを演じて、私を苦しめたり悩ませたりする訳です。
このプレ面談が本当に憂鬱で、私も落ち込んだし、営業の難しさを思い知らされました。会社のプランもあり、パンフレットを用いて説明する訳だが、普通借家、定期借家、サブリース、社宅代行に至るまで様々な契約パターンのメリット、デメリット、金融知識を使う営業な訳です。海外オーナーで、日本で法人契約の際は、源泉徴収が発生する知識等、他には会社に入ってきた反響に対しても、賃料査定をしたり、架電(追客)したり、実際に顧客を獲得した後の流れに至る迄に膨大な実務処理が必要な訳だが、その流れもかなり複雑です。最初はあまりに複雑すぎて、途方に暮れます。顧客獲得した後は、募集用の室内写真を撮影、オーナーと管理受託契約を結ぶ為の契約書作成、管理受託契約締結、最後に募集の流れになるのだが、契約書作成したり、募集用の図面作成したりと様々な処理をする訳だが、契約書作成の仕方が複雑すぎて戸惑いました。先輩も流れは教えてくれますが、ざーっと説明するだけです。例えば、物件の住所が宅地造成規制法上で災害区域ではないのかを地図やサイトで調べたり、契約初期費用回収口座、賃料回収口座と複数会社の口座があり、契約により設定する口座を使い分ける訳だが、判別方法も理由も訳も分からないままに入力していくうちに最初の方は忘れてみたいな事の繰り返しでした。このシステムに慣れのは研修が終わって半年程度でした。(何回も失敗、間違って怒られてやっと分かりはじめます。)
図面作成して募集に出して、申し込みが入った後には、客付け(仲介業者)と色々契約へ向けてスケジュールを組むのですが、元付けとして、客付けをコントロールする立場なので、また色々な知識が必要になってくる訳です。契約書作成から初期費用、オーナーへ成約した後の送金資金明細、保証会社委託契約書、ハザードマップ等様々な書類をシステムtoolにアクセスして準備するが、当然慣れるまではかなり苦労しました。
営業部署では結局3ヶ月研修を行い、次は設備対応、退去対応専門の研修が3ヶ月続きます。体感では設備対応専門部署が最も高度で専門的です。
例えば、給湯器の不具合が起きたら、原因、メーカー、耐用年数、負担割合を徹底的に調べて、オーナーへ修理か交換するか提案する訳だが、最初は論文みたいな文章を書かされ、上司から撤退的にダメ押しを喰らい続けます。例えば、給湯器不具合の報告を受けて、まず最初に現状を聞いて、お湯が出るのか？生活に支障をきたすか？ メーカーへ問い合わせて、後はオーナーが承認した後に、発注手配をすれば問題ないと思いますが、全然ダメで、上司から以下のような指摘が入ります。(結局修理なの？交換なの？)業者は現地調査しなければ分からないと言いましたが？と私が答えると上司は、(業者は皆んなそう言うよ、貴方の対応した内容は誰でもできるよね？我々はプロだよ？どこに問題点があったか自身で考えて報告しなさい) AIを駆使して色々調べても自信のある報告ができずに悪戦苦闘していると、上司が、例えば現地調査後に修理が判明して、業者が作業を持ち帰った場合の費用は都度掛かるの？業者が車両できた場合を想定して、管理室に駐車場の確保はした？無かった場合は有料駐車場使用だけど費用目安聞いた？耐用年数過ぎているなら、製造年月日聞いた？修理不可で交換になった場合の概算費用は？費用負担で借主過失の場合でも貸主負担にすると、揉めるが説得する内容考えた？ヒントになる質問はしてくれるが、決してど真ん中の回答はくれません。自分で色々調べて考え尽くした回答を報告しても、上司からの細かい重箱の隅をつつく様な指摘に跳ね返されます。設備対応の研修は終始この繰り返しでした。後は退去後の現状回復工事の内装業者との打ち合わせや退去後の処理を教わる訳だが、これは研修3ヶ月で体得するのは不可能で、沢山失敗して、ヒヤヒヤした経験を踏まえなければ絶対習得できません。
例えば、退去後に部屋を再募集に掛ける前に、現状回復工事をする訳ですが、外注の内装業者は、私達を完全にプロと見ているので、クロスは全面張り替えますか？フローリングの補修はやらなくてもいいですよね？とかプロ目線で様々な設備上の質問をしてくるので、最初は全く何を言っているのか分からずに、曖昧な返答をしていたが、上司の顧客が実際に売却する部屋の現状回復を私が任されて、オーナーが理想としていた現状回復とはかなりかけ離れていた為に、かなり詰められた事もありました。そんなヒヤヒヤしたり、あそこの工事発注してないけどバレたらクビかもな、なんて悲観になった事は何回もあったし、結局場数を踏んで失敗しないと習得しない重い業務内容が設備対応部署でした。この部署も3ヶ月研修がありました。結局営業部署、設備対応部署で半年研修があった訳です。研修が終わって正規に設備対応部署に配属された訳ですが、配属後の数ヶ月は全然駄目で毎日詰められてましたが、最近要約慣れて詰められる事は無くなり、戦力の一部として認められ仕事を振られています。 本当に苦痛と憂鬱で仕方が無かった研修だったが、あれを乗り越えたからこそ自身のスキルも格段にアップして今は充実した毎日を過ごしています。
半年間の研修は長かったが、思い返せば、丁寧に何一つ教えてもらってません。ほぼ自分から初めてのシステムに触れたと後は沢山のウンザリする位にした失敗と怒られた回数で成長していきました。
はっきり不動産業界は覚える事が多いですが、挑戦する価値はあります。
今年宅建取得した人は不動産業界へ挑戦して下さい！！