不動産オーナーってすごく立派な響きですよね
家賃収入でガッポガッポ・・・みたいな
とても裕福な響きです。
ですが、、、実は、そんなでもありません
小さい物件のオーナーは普通の方が多いんです。
オーナーと言えば、１棟を持っているのをイメージしてしまうかもしれません。
もちろんそういう方もたくさんいます。
が、小さな一室のオーナーの方もたくさんいらっしゃいます
小さな一室のオーナーさまについて、少し真面目に。
実際にありそうな事例でいきます。
例えば、駅徒歩１０分程度のワンルームが４５０万円で売っているとします。
築２０年程度の鉄筋コンクリートがいいですね～～
賃料については、４万円が相場だとして、管理費が毎月７０００円かかると。
さらに、固定資産税が年間３万円かかる。
で、オーナーになろうとしている人は、１００万円の資金を用意しているとします。
まず、物件の購入時に仲介手数料や火災保険や登記など、もろもろで、４０万円かかります。
手持ちの１００万円のうち、４０万円を購入時の費用に充てるとします。
そうすると、いわゆる頭金は６０万円。
ですので、購入するときに、３９０万円のローンをするわけです。
ローンの金利がそうですね、、、２％でいけるとします。
ローン期間は１５年位欲しいですね。
そうすると、毎月の返済額が２５０００円くらいになります。
物件を貸すことで、毎月４００００円の収入があって、そこから管理費として７０００円支払うわけです。ですので、実質的には３３０００円の収入ということになります。
この３３０００円からローン返済２５０００円を引いて、毎月のキャッシュフローは＋８０００円。
という計算になります。
一年間で８０００円×１２月＝９６０００円のプラス。
でも、固定資産税をはらなきゃいけないので、
９６０００円―３００００円＝６６０００円のプラス。
ということになります。
もう少しシビアな見方をすると、部屋の稼働率を９０％、つまり１０％は空室になってしまう、という仮定でいくと、
年間収入である４００００円×１２月×０．９＝４３２０００円
（満室想定よりも４８０００円下がるわけです）
とすると、年間のキャッシュフローは
６６０００円―４８０００円＝１８０００円
・・・つまり、毎月１５００円しか儲からない
ということになります。
ただ、、、この１５００円が極めて大切です
ローンしているといってもなんといってもとにかく毎月プラスになるんですから。
１年で１８０００円儲かるのをローンの完済まで１５年続けると、、、
１８０００円×１５年＝２７００００円
「利益」が出ていることになります。
そして、ローン返済が終わる１５年後、物件は築３５年になっています。
鉄筋コンクリートの法定耐用年数が４７年ですので、あと、１２年しかありません。
逆に言えば、あと１２年あります。
この状況であれば再販売可能です。
そこで、売却したとします。
もちろん購入時の４５０万円では売れないかもしれません、、、が、、、３００万円だったら売れるでしょう。
では、この話を総合するとどうなるか、、、
①はじめに１００万円投資する。-１００万円
②１５年で２７万円を受け取る。＋２７万円
③最後に３００万円で売ってしまう。
-１００万円＋２７万円＋３００万円＝＋２２７万円。
当初出資した１００万円が１５年で２２７万円になる、という計算です。
あと、かかる費用としては、売却時の諸費用として２０万円程度、毎年の火災保険料として数千円、、、１５年で１０万円くらいでしょうか？
そのあたりのぞいても１００万円が２００万円弱になる、、、という計算です。
こういう机上の空論にどこまで意味があるかわかりませんが、合理的な計算ですよね。
そもそも４５０万円→３００万円まで下がる、、、という仮定はかなり厳しい仮定です。
おそらく、今後、インフレ傾向は続くでしょう。国策として。
そうなると、そんなに下がることはないかな？という気もします。
まじめすぎて恐縮しちゃいますね＞＜
いい収益物件はいいですね～～
