マイホームを購入する際、頭金を作ってから購入したほうが利息を減らせてお得なのでしょうか？
注目するのは利息だけではいけません。現在の賃貸費用や、マイホーム購入後の税金・維持費など、住宅にかかるすべての費用を考える必要があります。
ここでは以下の前提でシミュレーションをしてみます。
■前提
・現在、10万円/月の賃貸で暮らしている。(更新料等を含めた月間平均）
・毎月5万円ずつ頭金を積み立てる余力がある。
・物件購入費用（購入時の諸費用を含む）：4,000万円
・次の条件で住宅ローンを組む
- 定年までのあと30年間内に完済する。
- 全期間固定金利2%
- 元利均等返済型
・購入後の固定資産税・都市計画税：15万円/年
・購入後のメンテ費用：15万円/年
→毎年こんなにかからないと思うかもしれませんが、
例えば10年に一度外壁・塗装工事をするなど修繕費用積立を
計上しておく必要があります。
■ケース１：頭金なしで今すぐ購入する場合
・賃貸料はこれ以上かからない。
・頭金：0円
・借入期間：30年間
・借入額：4,000万円
・毎月の返済費用：4,000万円 * 0.04464992（資本回収係数） / 12 = 約15万円★
・総返済額：約5358万円 (うち、支払利息は5358万円 - 4000万円 = 1358万円★)
・維持費用(固定資産税・都市計画税、メンテ費用)：30万円 * 30年 = 900万円★
・住宅費用総額：総返済額(5358万円) + 維持費用(900万円) = 6258万円★
■ケース２：５年間で300万円の頭金をためてから購入する場合
・賃貸5年分：10 * 12 * 5 = 600万円
・頭金：5万円 * 12ヶ月 * 5年 = 300万円をためる。
・借入期間：25年間
・借入額：4,000万円 - 300万円 = 3,700万円
・毎月の返済費用：3,700万円 * 0.05122044（資本回収係数） /12 = 約16万円★
・総返済額：約4738万円 (うち、支払利息は4738万円 - 3700万円 = 1038万円★)
・維持費用(固定資産税・都市計画税、メンテ費用)：30万円 * 25年 = 750万円★
・住宅費用総額：総返済額(4738万円) + 賃貸5年分(600万円) + 頭金(300万円) + 維持費用 = 6028万円★
■シミュレーション結果より
今回の例では、ケース１(頭金なし)よりもケース２(頭金あり)のほうが、
・確かに支払利息は減らすことができる。(1358万円→1038万円)
・意外にも？維持費用も削減できる。(900万円→750万円)
・その結果、住宅費用総額は抑えることができる。(6258万円→6028万円)
・しかし、毎月の返済額が上がる。(15万円→16万円)
という結果になりました。
みなさんの置かれた状況によりこれらの結果は異なりますが、ぜひここで着目した点を参考に、皆さんの場合に当てはめてシミュレーションしてみてください。
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