チケ記事はアメバでは飛ばされまくるので、お引っ越ししました。

新URLはこちら　→　http://blogs.yahoo.co.jp/forticketonly/56506019.html

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これは私見記事です。

専門的な知識があるわけでもない個人が、自分の考えたこと思ったことを書いているだけです。

記事内容の正確性には疑問がありますので、ご注意ください。

私がチケ記事で手いっぱいになっている間に、ジュンスが、9月27日にオープンしたばかりのトスカーナホテルを早くも売りに出しているというニュースが駆け巡り～。

「売りに出ている」というと、売却してホテル事業から撤退するのかという印象を受けるけれど、幾つかの記事を見ると、

これと関連してトスカーナの関係者は、「第2ホテルの事業資金のために持分を売却する形」と述べつつ「トスカーナの付近に200個くらいの客室を保有するホテルを建てる計画」と説明した。

とか、

これに関連し、トスカーナホテルの関係者はスターニュースに「キム・ジュンスがホテル2次事業費を調達するために株式を売却する形式」としながら「持分売却費用は2次ホテル建設に使用される予定だ」と明らかにした。

キム・ジュンスは、現在ホテルの近くに約200室のホテルを追加増設する計画である。

というのがあるので、どうもこれは売却＆撤退ではなく、追加事業の資金集めのために持ち分の株式を売却するということらしい。

・・・あくまで表向きは・・・

しかし・・実際のところはどうなの？

追加事業で今のホテルの近くに更に２００室のホテルを増設？　(￣△￣；）

トスカーナホテルについては、五人時代の東方神起のファンだった方が済州島旅行に行った際にトスカーナホテルを見物に行き、規模の大きさと、金曜日の夜だというのに客がいないことに驚いたということをブログに書いてたりして～。

http://blog.naver.com/vastprogress/220163777315

この方が泊ったのは違うホテルで、そのホテルの写真も掲載されているけれど、そこにもあまり人がいないので、済州島のホテルは観光シーズン以外はこんな感じなのかしら？と思ったりもするけれど・・。

（ってか、済州島の観光シーズンっていつ？←）

他のホテルがどうあれ、トスカーナホテルの既存の施設の利用者がいない状態で追加事業を強行する必要ってあるの？

名目上は追加事業の為の資金作りとなっていても、実は今回の資金調達は、トスカーナホテルの当面の運営費を捻出するためではないかと・・そんな気がするのだけれど・・・。

ホテルって固定費がすっごいかかるのに、お客さんがいないと大変・・。

そもそも、済州島という、ゆっくり観光する目的以外で訪れる人がいないロケーションに、部屋数が６５室（客室６１＋プールヴィラ４）のホテルを２８５億ウォン（約３０億円）かけて建てるというのに無理があったのでは？

いくら済州島は中国からビザなしで入れるからって、中国人観光客をあてにしても、それだけではやっぱり厳しいと思う。

特に、トスカーナホテルは場所があまり良くないらしいって聞くし・・。

場所が良くないって、済州島旅行リピしてる友人が言ってたんだけど、本当にそうなのかしら？

ツイッターでホテルについてお話した方が教えてくれたブログさん　↓

http://www.mansaku-blog.jp/blog-entry-4296.html

トスカーナホテルが会員制高級ホテルとして紹介されていて、地図もあります。

同じブログの他の記事に、済州島の観光名所がいろいろあります。

ちなみに、トスカーナホテルの周辺の風景はこんな感じ～　↓

周囲は何の変哲もない農業地～畑の真ん中～～

トスカーナホテルの場所をしめす地図～　↓

前出のブログを見ると、済州島は観光スポットが島じゅうに点在してる＝島全体が一つの大きな観光地のようだけれど、それにしても、やっぱり、トスカーナホテルの場所はちょっと外れすぎという感じが・・・。

海外からのお客さんのことを考えれば、もっと空港に近くないと・・・。

もし、地の果てまででもついていく従順で熱心な日本ペンをあてにしてたなら、それはちょっと見当違いだと思う。

日本ペン相手に会員を募り、日本の熱心なファンが年に何度か済州島に行くぐらいでは、ホテルの運営に著しいプラスをもたらすことはまず無理なんじゃないかしら・・？

ってことで、なんだかんだうにゃうにゃと考えつつ電卓をたたいてみました～

注意　：　ホテル業は全く畑違いの素人の出鱈目な計算です。

トスカーナホテルの通常のツインが３５００００ウォン、高い部屋が５５００００ウォンだから、その間をとって、平均客室単価を４５００００ウォンとして、

為替レートをわかりやすく単純に１０ウォン＝１円として、ざっくりと計算すると～

客室稼働率１００％だと仮定しても、一年の総利益は約１０億６千万円ちょっと。

ホテル業界の売上高純利益率はあまり高くなく、順調でも７～８％のところ、一部の絶好調ホテルの利益率である約１５％（←注釈１）として計算すると～

注釈１

利益率１５％は鉄道会社系列のホテルチェーンも加えてのベリーベストな数字。

ホテル専業のみのホテルは通常もっと低く、帝国ホテルで７％、ホテルオークラで５～６％程度。ごくたまに３０％などの数字が出ているのは所有している財産を処分した利益等による一過性のものが殆ど。

一部のビジネスホテルチェーンの中に利益率１５％程度のところがあったので、ここでは１５％を採用した。

一年の純利益は約１億６千万円。

ジュンスの投資２８５億ウォンも、為替レートを単純に１０：１として、２８億５千万円で計算すると、

ROI（投下資本利益率）は約５．６％

つまり、ジュンスが投資した２８億５千万円を回収するのには１７年ぐらいかかる。

これはあくまで、一年間一日も欠かさず客室が１００％稼働することを前提として、ホテル業界の売上高純利益率を１５％という高水準に設定した、実際にはありえない甘い計算。（←注釈２）

注釈２：　

通常、ホテルの利益率は客室稼働率と連動して決まってくるが、ここではあえて利益率と客室稼働率を分離して考え、双方ともに現実的ではない数字である１５％と１００％を採用している。

それでも、１７年かかる。

実際の客室稼働率はどんなものかというと、アベノミクスによる経済効果（笑）によって、そんなに景気が悪くないと思われている、最近の日本のリゾートホテルの客室稼働率が約５０％なので、それを適用してみると、

客室稼働率５０％なら、一年の純利益は約８千万円。

ROIは２．８％に下がり、ジュンスが投資した資金を回収するには３４年かかることになる。

３４年の間には当然、何度か、ホテルの修繕や改装などが必要になってくるので、回収できる資金はそれを差し引いたものになるはず。

つまり、ほぼ、回収不能に近い。

ジュンスが投資した資金に借入金が含まれていた場合、その利息を払う必要があるので、純利益はもっと下がる。

もし、ジュンスが投資した２８５億ウォンのうち、１８５億ウォンが銀行からの借り入れだったとして～

銀行が中小企業に融資する時の金利は、だいたい１％～３．５％ぐらい。

相手企業の体力などを審査して利率が決まるので幅があるのだが、とりあえずここでは企業向け融資金利の中間値かつ個人向け住宅ローンの利率である２．５％を採用することにして～

１８５億ウォンをシンプル為替計算で１８億５千万円として、利息は４６２５万円。

前出の客室稼働率５０％で計算した利益の半分以上を利子の支払いにとられることになる。

そして、客室稼働率が約２９％だと、利益は全て利息の支払いにふっとんでしまい、稼働率が２８％以下なら、利子の支払いも出来ないということに・・。

ややこしくなるので（←なら最初から言うな）、初期投資が借入金だった場合のことは横に置いておいて～

そうしたことは考慮せずに、ざっくりとアマアマの計算をしただけで、このホテルの経営がいかに難しいかがうかがえてしまうという・・・。

ホテル事業で生き残るためには、宿泊特化型のエコノミーホテルでなくても、ある程度のローコスト建設と高稼働率、そして、オペレーションをローコストに抑えることが必要なはず。

トスカーナホテルみたいに部屋数が少ないのに初期投資が高いと、どんなに高稼働率をとっても部屋代による売上げが制限され、多額の償却負担をまかないきれない。

初期投資を軽くすればするほど、事業成功の確率があがるのに・・。

何でこんなに多額の初期投資をしてしまったんだか・・。

ってか、そもそも、一体なぜ、ホテルなんてしようと思ったのかしら？

かつて、ピザ屋をしていた時、毎日たくさんのファンがお店にやってきて、そのファン達がホテルに泊まるってことに注目して、どうせならピザ屋じゃなくてホテルをしようって思ったのかしら？

だったら・・・せめて、ソウルにホテルを作れば良かったのに・・・。

済州島より遥かに土地代は高いけど、済州島にあんなバカ広い土地を買って大きなホテルを建てるより、ソウルのKポファンがうようよいる辺りにホテルを建てた方が、まだ採算の可能性は高かったのではないかしら？

たとえば、Kポの事務所が多い江南地区に客室数７０程度のホテルを建てるなら・・

ホテル棟１０階建て１棟として、宿泊特化型バジェットホテル的なローコスト建設を行えば、初期投資費用（建設工事費＋設備工事費＋什器設備費など含む）は約８億円程度。

そこに、敷地面積３８０平方メートル程度の江南の土地代を考慮して、約５億をプラスしても、約１３億円ぐらいで、東横イン程度のホテルが建つはず。

出来あがった箱ものの内装を凝ってお洒落に仕上げるとして（お洒落だが、あまり本格的な高級志向は避けると想定）、その費用が２億円。

合計１５億円ぐらいあれば、とりあえず、江南に客室数７０（部屋はそんなに広くない）のローコストホテルを持てることができそう。

江南という土地柄、韓国の特殊な税金事情などを混ぜ込んで、多めに見積もっても１８億円、もっとかかっても、２０億円。

ジュンスが投資した２８５億ウォン（約３０億円）より遥かに低いコストでホテルを開業できる。（建物は東横インクラスだけど）

最初から済州島のラグジュリーなリゾートホテルにするのではなく、ホテル経営の最初は、自分のネームバリューが届きやすいKポに近いロケーションで、宿泊費をリーズナブルに抑え、自分のファンだけでなくソウルを訪れるKポファンや普通に江南を拠点にしてソウル観光したい人達みんなが利用しやすいようにすれば、勝算はあっただろうに・・。

ホテルの客室稼働率を高くするには、何といっても、宿泊費の価格設定を低めに抑えるのが効果的だと思う。

JYJのジュンスがやっている、江南にあるお洒落なホテルで、お値段がリーズナブルとなると、利用したいと思う人は多いはずなのでは～？

リーズナブルなお値段にするには、ローコスト建設で初期投資を出来るだけ低く抑え、オープン後もローコストオペレーションを徹底する必要がある。

つまり・・・済州島という特にそこに観光に行った時に泊る以外のニーズが少ない場所に、凝りに凝って（？）建設費が当初の予定を大きくオーバーして建てられたトスカーナホテルは、出来あがった時点で既にアウトだったのかも。

オープンする前から多額の償却負担によってアップアップしていた状態で、よほどの余剰資金を持っている財閥が税金対策に経営するのでもなければ、運営していくのは到底難しい・・という感じかな・・。

済州島のトスカーナホテルに（あるいはトスカーナホテルのジュンスの持ち株に）、買い手はつくのか？

５００億ウォン規模と言われている（らしい）けれど、実質、一体いくらで買い手がつくのか？

それ次第では、ジュンスは金銭的にかなり追い込まれるのではないかしら？

また、トスカーナホテルは済州投資振興地区に指定されて24億ウォンの税金を減免されているので、もし売却すると、それも払わないといけなくなるらしく・・。

それもまた厳しいのでは・・・？

やっぱり・・・幾ら大スターといえど、芸能人一個人（一家族）が手掛ける事業にしては、トスカーナホテルはあまりにも無謀な挑戦だった気が・・・・。

中国かどこかの大手があの辺に巨大リゾート施設を作ることにして、JYJのジュンスが建てたトスカーナをその一部にしようと、トスカーナとその周囲の土地を丸ごと良い値段で買い取ってくれたらいいな・・・。

ジュンスが金銭的に切迫すると、その影響がJYJ全体や、ルッコリやC-jes全てに及びそうで心配・・。

ってか、ルッコリやC-jesについては心配するまでもなく、既に問題ありありって感じだけど・・。

最後に一句～

初期投資～ああ初期投資～初期投資～　(｡･人･`｡))

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この記事を最後まで見て下さった方、お疲れさまでした～。

何のオチもない、全く面白くも何ともない独り言をぶつぶつ呟いてるような記事で・・・・

ごめめ～～～ε=ε=ε=ε=┏(;￣▽￣)┛

電卓片手にジュンスのトスカーナホテル