面白い大変貴重な記事がありましたので、
ご紹介しますね。
［ボロ不動産投資］で手堅くボロ儲けする極意
ジャンル問わず、1億円以上の大金を稼いだ人の共通点は
「期待値がプラスの行動を長期間継続し、
利益の再投資を繰り返す」ということ。
達成者、そしてその途上にある人の声を聞き、
自分なりの1億円稼ぐ法則を見つけようではないか。
＜ボロ不動産投資＞
◆誰も欲しがらないボロ物件をあえて購入。修繕でバリューアップ
「僻地のどんなボロ家であっても、修繕してその土地の相場より
1～2割安い賃料設定にすれば確実に人は入ります。
その証拠に僕が持っている物件の入居率は、
常に90％以上を保っていますから」
そう語るのは12軒の収益物件を保有し、
年間1200万円以上の家賃収入を稼ぐ野澤良徳氏。
「安い賃料設定にもかかわらず、
30％以上の高利回りを得るには、
物件を安く購入、
つまり“土地値”で取得するのです」
野澤氏が実践する“土地値投資法”とは、
その土地の路線価や公示価格と同額で
土地と建物をセットで購入すること。
実質、建物代ゼロで手に入るのだ。
建物が極端に古かったり、
遺産相続などで元の所有者が
売り急いでいる物件などがこれに当てはまる。
「土地値投資法の最大のメリットは、
物件全体の資産価値が下がらないこと。
また、僕は極力現金で買う主義ですが、
土地を担保に購入資金の大半を銀行から
融資を受けることも可能なので、
不動産投資にレバレッジをかけられます」
通常の不動産であれば、建物部分は減価償却されて
資産価値は減ってしまう。
そのリスクがない分、
雪だるま式に資産が増えるのも納得――とはいえ、
大半がボロ物件なだけに、莫大な修繕費用がかかるんじゃ……。
「自分でやれば、まったくお安い。
例えば、壁紙をリフォーム業者に頼むと、
1平方メートルあたり約800円します。
けれど、ホームセンターで壁紙を買うと
1平方メートル190円で済みます。
フローリングの床材も、通常は2畳分で
材料費6000円プラス加工賃が掛かりますが、
安い店なら、1980円で売っています。
6畳の部屋なら6000円で完成です！」
◆独自の工夫でさらなるコストカットを実施
修繕だけではなく、アパート運営にもひと知恵を絞り、
コストカットに励んでいるという。
「物件管理を業者にまかせると家賃の5％がかかります。
そこで、自分は入居者のなかから勝手に『班長』を任命しました。
班長と定期的に連絡を取り、
電球切れや不法投棄など物件の状況を報告してもらいます。
本人は、班長とは知らず特に家賃も下げてませんが、
物件を訪問する際には、お礼に手土産を持参しますよ」
さらに物件に手書きの入居案内を貼り付けたり、
自分の携帯番号を書いたのぼりを付け、
仲介業者を極力介さないようにしている。
「必要な生活費以外の家賃収入は、
どんどん次の物件の購入費にあてていきます。
今後はより大きな物件も視野に入れつつ
年間の賃貸収入を増やしていきたいですね」
保有物件を資産に入れるなら、
あと2～3年で資産1億円突破は確実。
野澤氏の投資法の肝は
「最初に賃料を決めて、利回り33％を
確保するよう購入価格を逆算。購入予算を算出する」こと。
「予算オーバーの物件は絶対に手を出さない」
徹底さが不可欠のようだ。
～野澤氏のボロ不動産投資～
【1】元手は区分マンション2部屋の売却益750万円
【2】4年で12軒の不動産 年間賃貸収入は、約1200万円!!
融資の担保として認められない区分マンション売却後は、
土地付き物件を購入（アパートは一棟買い）。
セルフリフォームによって入居率の高い物件に。
平均利回りは46％
⇒利回りの【表】は
コチラ 錬金術⇒物件の【写真】は
コチラ アパート
【年利40％の物件】
常に満室という優良物件の単身者用アパート。修繕費は約40万円
店子付き
【年利76％の物件】店子付きで購入（60万円）したため、
修繕費はゼロ。ボーナスでも買える額だ
入居者募集
【年利66％の物件】「入居者募集」の
のぼりを制作すれば仲介業者いらず。修繕費40万円
庭
【年利51％の物件】車を駐車し放題の広々とした庭！
築75年の物件を修繕費ゼロで貸し出し
レトロ
【年利36％の物件】レトロな雰囲気だが内装は
小ぎれいにしてある。リフォームは約60万円
●10万円以下でセルフリフォームも
前の住人によってゴミ屋敷と化していた物件。
ゴミ処理と修繕に約5万円を費やした
⇒
【写真】床・天井・壁をリフォームすることで、
見違えるようにキレイになった部屋
⇒
【写真】【野澤良徳氏】
貯金ゼロから不動産投資に挑んだ猛者。
リフォームは未経験だった。
空手道場を営む師範でもある 