複合ビル開発 ～ＳＰ設置の悩み②～

前回に引き続き、｢オフィスビルにＳＰ（スプリンクラー）を付けることのメリット・デメリット

について｣です。

さくっとメリットを列挙していきますと・・・

①火災発生時の安全性向上

　これは言うまでも無いですね。

　あってはならないことですが、実際に火災が発生してしまった場合には放水設備が無

　いよりもあった方がいい。

　無ければ「火が消える」可能性はゼロですから。

②損害保険を掛け易くなる

　実はあまり詳しくないので、今後専門家にレクチャーをお願いする予定ですが、オフィス

　ビルのオーナーとして保険を掛ける場合も、テナントが自らの賃貸事務所として保険を

　掛ける場合も、ＳＰが設置されていた方がコストは抑えられるようです。

・・・こんなところでしょうか。

まあ、概ね当たり前のことといった感じです。

さて、次にデメリットについて

①テナントの小部屋・間仕切り等に伴ってＳＰ振り替えのコストが発生する

　こう書くと何のことだか解りませんが、テナントが入居する場合の貸し付け方として、一

　般的には天井に照明・ＳＰや空調の吹き出し口等が配された状態での貸付を基本とし、

　退去時の所謂「原状回復」についても、この状態に戻して頂く、というのが考え方です。

　ただ、現実的には大空間をテナントがそのまま使用することは滅多に無く、テナント側

　の工事（乙工事、と言ったりします）にて間仕切りや小部屋などを設置してもらいます。

　この時に、分割形状が変わると照明計画やＳＰの配置計画が全て変更していく必要が

　出てきます。

　当然、ＳＰの移設について、天井に突き出ているＳＰヘッドを外して別の場所に設置設置

　すれば移設完了！という簡単な話ではなく、天井内を通っている管から振り回し方を変

　えていかなければなりません。

　これが、テナント側にとってはかなり大きなコスト負担だったりするのです。

②放水リスクが発生する

　天井に突き出たＳＰヘッド、実はあれに物をぶつけただけで、比較的簡単に水が噴出す

　ような造りになっていたりします。

　勿論、いつまでも噴出し続ける、というものだけでなく、アクシデントによる放水リスクを

　極力抑えている商品もあるのですが、放水リスクゼロの商品を採用する事例というのは

　そう多くありません。（放水リスクゼロの商品には、それはそれで別の弱点があったりし

　ます。技術的な話は控えますが・・・）

　例えば梯子を運んでいる最中に、誤って天井のＳＰヘッドにぶつけてしまい、放水が始ま

　ってしまったら。

　そして、それが金融機関の重要なサーバールーム内だったら・・・

　そもそもこういったリスクも有りますが、このような場合に金融機関等ではサーバールー

　ム内に放水式ではなく、ガス放出式のＳＰを設置することもあります。

　当然、このコストも馬鹿になりません。

お客様であるテナントの視点で見たメリット・デメリットを挙げるとこんなところでしょうか。

「イニシャルコストをかけたくないから、そんなこと言って・・・」とか言われそうですが、実は

大規模ビルの場合、ＳＰを付けようが付けまいが、そんなに大きなコスト差が出なかったり

します。

ちょっと専門的な話ですが、どちらにせよ上層階でＳＰ設置の義務があるので、放水設備

まで給水するシステム自体は作らなければならないためですね。

そんなこんなで、先日、学生時代からお世話になっている知り合いのファシリティ・マネー

ジャーさんに相談してきました。

・・・がその話はまた次回に。

ちなみに、聞きなれないかもしれませんが「ファシリティ・マネージャー」とは、謂わば総務

のプロ。

テナント側に立って物件選択から入居、レイアウトまでを提案し、オーナーと交渉も行う、

我々とはまた別の面での不動産コンサルティングのプロ。

元々は欧米で発達した業態ですが、最近日本への外資参入等の影響もあり、業界では

かなり一般的に出会う人々になっています。

（この話、結局は尻切れトンボで終わるんだよなぁ・・・まだ結論出てないし。

出ても多分、ここに書く訳には行かないし。

まあ、デベの担当者ってコンセプトやグランドデザインだけでなく、実はこんな細かい所

まで見て決めてるんだ、という程度に感じて頂ければ思います）

複合ビル開発 ～ＳＰ設置の悩み①～

色々あって更新を控えていたんですが・・・まあ当たり障りの無いところで、ぼちぼち

再開してみたりします。

ここんとこ来る日も来る日も学生さんと昼飯をご一緒してるんですが、「何で世の中

のＯＢ訪問スタイルっつーのはメシを食いながらなんだろう・・・」という疑問を持たず

にはいられない訳で。

学生「クロさんは何でこの会社を選ばれたんですか？」

クロ「モグモグ・・・（手で、ちょっと待っててね、というジェスチャー）」

学生「す、すいません（ひどく恐縮）」

クロ「ごめんね。えーとそれは・・・（学生３人、丼を前に全く手を付けずに聞いている）」

・・・というような、構図になる訳です。

最近では、食事の前に「きちんと食べながら聞くこと」「質問されてもモグモグしてるかも

しれないけど気にしないでね」といった決まり事を通知するようにしてます。

さて、そんなことはおいといて今日は仕事の話。

「（自分の担当する）ビルにスプリンクラーを付けるか否か」

実はこの問題に、ここ1ヶ月ほどかなり頭を痛めております。

え？スプリンクラーってどんなビルでも付けるんじゃないの？という方も多いかと思われ

ますが、消防法上スプリンクラーの設置が義務付けられているのは地上３１ｍを超える

部分について。（厳密に言うと色々な縛りがあるんですが、ここでは解りやすくするため

に単純化しています）

裏を返せば、３１ｍ以下の部分については設置の義務は無いんですね。

ただ、クロの会社におけるオフィスビル開発は、その殆どが（多分全部・・・）低層部分にも

設置するか否かの選択肢を与えられることなく、スプリンクラーを設置しているのが現状

です。

これは、別に検討をサボっていた訳ではなく、ウチでやっているビル開発のほぼ全てが

消防法における、所謂「16項のイ」というやつに適合できるよう造られているためです。

この「16項のイ」の基準においては、全館スプリンクラーの設置が義務付けられている

ため、結果的にスプリンクラーを設置せざるを得ない、という状況が生まれているのです。

ちなみに、ひどく簡単に言ってしまうと「16項のイ」と「16項のロ」があるのですが、前者

では開発に制限がかかる代わりに、用途として空中店舗やクリニック等を高層階に持

ってくることが可能になります。

通常の大規模ビルでは将来的なフレキシビリティの面からも前者に対応しますが、今回

クロの担当する物件では、色々とあって後者を採用することになった訳です。

さて、スプリンクラーを設置するか否か、選べるんだったら、当然つけた方が良いんじゃな

い？というのは、まぁ自然な考えかな、と思いますが、実はオフィスビルを取り巻く環境とし

ては、必ずしもそうでなかったりします。

疲れたんで、ここで一旦ちょん切りまして、次回は「スプリンクラーを設置することのデメリ

ット」について検証していきたいと思います。

・・・あ、「スプリンクラー」と打つのが面倒なので、次回からは「ＳＰ」で・・・

OB訪問を受けてみた（in不動産）

というわけで、OB訪問を受けてみました。

諸事情あって、めちゃくちゃ久しぶりの更新です。

自宅で缶ビール500mlを7本飲んだ後の、だめになりかけてる頭で、Q＆A形式で

つづっておきます。

●自分の就活のこと

Qどんな業界をどういう基準で受けましたか？

A不動産の他に総合商社、損保、石油なんかも回ってました。

　基準は「ルーチンワークではなさそうなこと」がメイン。

　セミナー行くのはただなので、メーカー以外は一通り回りました。

Q国内では何社くらい回って、どんな会社から内定をもらいましたか？

Aエントリーが100社、面接を受けたのが20社くらい。

　内定は日本企業ではＴ海上、Ｓジャパン、Ｍ商事、Ｓ不動産辺りからもらいました。

　外資のコンサルも内定くれました。ちょうど就職氷河期が溶けてきたころです。

Q当社を選んだ決め手は？

Aずば抜けて人数が少なかったこと。

　外資を除けば給料が一番高かったこと。

　外資はいつでも転職できる！と思って（勘違いして）いたこと。

Q入社前と入社後でのギャップはありますか？

A全くありません。

●就活全般のこと

QOB訪問はした方がいいでしょうか？迷惑じゃありませんか？

Aした方がいいと思います。理由は前に書いたとおり。

　迷惑でもした方がいいと思います。それで落とされることはないでしょうし。

Qサークルで幹事長とか、実績があった方が有利でしょうか？資格は？

A解りません。

　自分は幹事長でもありませんし、運転免許くらいしか持っていませんでした。

　少なくとも、自分が採用担当ならば、話される実績よりも話し方や態度なんか

　から受ける印象で判断すると思います。

　よく言われる宅建は、内定するまで存在を知りませんでした。

●社会人生活のこと

Q残業は多いですか？残業代は青天井ですか？

A部署にもよりますが、まあ普通にあります。

　特に忙しい時期だと100時間以上行ってるかもしれません。

　自分の場合、平均的には50～60時間くらい。

　経理辺りだとかなり過酷です。

　残業代は基本的に天井有りです。

　暗黙の了解です。

Q給料が高いと聞いたのですが。

A日本企業で解りやすいところで言うと、多分広告のD通やH報堂よりも高く、

　テレビ局よりも低いくらい、という水準だと思います。

　周りにマスコミ関係者が多いのでこういう例えになります。

　それなりにもらってる方じゃないでしょうか。経費も落ちますし。

　当然ながら、外資系の金融機関とかの方が高いです。

　仕事のきつさの割にはお得かもしれません。

Q慶應閥ですか？

A自分の代は約半数が慶應です。

　ただ、社内的にはさほど感じません。

　人数がすくないので、大学のつながりより、最初に配属された部署だったり

　の方が、つながりが蜜です。

結構遠慮ない質問をくれて新鮮でした。

おめでたう

ビールを飲みながら、フィギュアスケートを見てました。

安藤美姫、おめでとう！！

特にフィギュアに思い入れは無いんですが、浅田真央に比べて、精神的な弱さを

前面に見せてきた彼女には、その演技を見て強い思い入れを感じました。

年齢で行けば、クロより浅田に圧倒的に近いんだけど・・・

トリノのどん底をリアルタイムで見ていたせいでしょうか。

ジャンプするたびにハラハラ。

ただ、今日は昨日に比べてジャンプも安定していたように感じます。

世代代わりした（んですよね？）という日本のフィギュア界。

その魁の気持ちを忘れず、今後も頑張っていって欲しいものです。

証券化マスター、合格点何点なんやろ・・・

不動産投資家の方々へ

クロの開発するオフィスビルは、自社で保有するのではなく、短期で仕上げて

いわゆる機関投資家の方々に売却することを前提に造られています。

不動産としての一義的な利用目的は「ワーカーがオフィスとして使用すること」

ではあるのですが、自社保有前提に比して「買い手」という新たな登場人物が

増えたことで、開発上の前提条件が異なってくることも多々あります。

例えば、自社で保有するのであれば「大家」A社ブランドを直接的に構成する

商品であるが故に、長期での回収を前提としたハイスペックも選択肢に入って

きます。

しかし、竣工即売却を前提にするのであれば、（現在の不動産投資マーケット

においては）利回りの低下に直結する話。

そう簡単にスペックを上げていくわけにも行きません。

この差異を産み出している要素の一つに、保有者でもあるデベロッパーと、

不動産を購入する機関投資家との間に、かなり大きな評価基準のギャップが

あることは容易に想像できます。

個人的には、双方が同じ知識・経験を持っているのであれば、ここまで開きが

あるのは不可解な話であり、不動産マーケットでも「良いものは良い」という、

共通認識があった上でマーケットが成り立って行くべきと考えています。

どちらが物件を持とうと、その一義的な利用目的は先に述べたように「ワーカー

がオフィスとして使用すること」なわけですから。

最大の要因は、不動産マーケットの急速な発展に、個々の不動産のサイクル

が追いつかず、ランニングでの評価割合がイニシャルでの評価割合に押し負け

ている（イニシャル要素での評価が重視され、ランニング要素の評価が軽視され

ている）ことのように思われます。

具体的には、クロの会社のような、昔からの賃貸事業者にとって「いかに管理し

やすいビルか」というのは一つの大きな評価基準ですが、少なくともクロが接する

投資家の評価基準にそこはあまり感じられないのが現状です。

テナント専有部に立ち入ってのメンテナンス作業を行わない。

レンタブルを落としてでも空調の操作性・快適性に気を配る。

バックヤードの動線にもしっかりと配慮する・・・

自社で保有する場合には（売却前提でも勿論重視して造っていますが）、非常に

重要視される部分です。

いずれも、大家たるデベロッパーのブランドを相対的に高めると共に、長期的な

視野で見た場合に「テナントの退去率を下げる」という極めて重要な目的のため

の配慮です。

ここが軽視されるのは、長期的な物件保有戦略の中においては如何なものか、

というのが正直なところ。

短期で一気に盛り上がった不動産投資の中で、長期的にジワジワと影響が出て

くる、また入居するテナント自身はそれほど意識しない（＝不都合が出てきた時に

初めて認識する。健康と病気みたいなもんです）これらのポイントは、軽視されて

いるように思われます。

そもそも認識されていないのでは、という話もありますが・・・・・・

要は、買い手（投資家）に、デベの作ってるものの本質を良く見極められる目を

養ってもらいたい、という趣旨でございます。

そんなことをつらつらと考えながら、全く勉強していない土曜の夜・・・

地上１７０ｍで拾ったモノ

地上１７０ｍ。

食前にはラウンジバーでビール、ジンリッキー。

ほどよく酔いが回った後には、フレンチを前に、ロゼのシャンパンで乾杯をして・・・

・・・・・・その夜、食中りでもがき苦しみました・・・・・・

もともとアレルギー持ちなので、店側に落ち度は無いと思うんですが。

何が悪かったんだろう・・・ナッツだろうか。

表面炙っただけのマグロが出たので、それだったのか。

本当に苦しいのです。

文字通り全身の穴という穴から・・・・・・やめときましょう。

食べてる最中はとても楽しかったです。

なんかまだ熱っぽいや・・・

明日仕事行けっかな・・・

宅建主任者 勝負の日

今日は宅建です・・・よね？

クロも2年前に受験したわけです。

職場の後輩は受かってるかな。

絶望的な空気を漂わせてたけれど・・・

就活中は全く要らないけれど（※）、不動産業界に内定してしまった途端に

必須になる資格、宅建。

難しくはない資格ですが、一年目で働きながら取るのは本当に大変そうです。

体育会の人も、受けるだけ受けときましょうね。

・・・って、もう遅いか。

まぁ、今回落ちても、来年の合格にどれだけ近づけるか、という部分が肝心

ですから。

そんなことを考えながら、「将来の宅建」とも囁かれる、某不動産証券化関連

資格の参考書をひたすら読み込んでました。

試験日は今月末。

修了範囲は試験範囲の半分。

ハイ、絶対無理・・・

ウォーターフォール、キャッシュ・トラップ、DSCRテスト・・・

経済学部なんだから、学生時代にもう少しまじめに勉強しときゃ違ったのか・・・

（※よく「宅建持ってると少しはデベ受ける上で有利になりますかね」とか

聞かれますが、全くそんなことは無いと思います。

「不動産業界に興味を持っているんだ」というアピール効果すら、あるかは

疑問です。運転免許みたいなもんなので）

OB訪問を受けてみる

テーマに占める「ブログ」率が上がってきたので、新しく「仕事」というカテゴリ

で切り分けてみました。

行き当たりばったりです。

計画性の無さを露呈してますな・・・

さて、学生さんから、就職活動にあたってのOB訪問をお願いされました。

もう、そんな時期なんですね～

もちろんお受けするんですが、昼飯時に受けるか夜受けるかが、なかなか

悩ましいところです。

このOB訪問、個人的には絶対に行った方がいいと思っています。

志望度の高いところは特に。

理由は主に下の３つ。

①OB訪問したんだ！という実績

クロが就活をしたころは「OB訪問をしていないと内定が出ない」と言われて

いた企業もありました。

真偽のほどはわかりませんが、「少なくともOB訪問をしていないという理由

で落とされることはない」という安心感は手に入ります。

また、面接官から「当社の社員とは会いましたか」などと聞かれた場合に、

やはりしていた方が答えやすいですよね。

「公平を期するために、OB訪問は一切していません！」なんて言い切る手

もありますが・・・

②待遇や労働環境は聞かないとわからない

四○報なら平均年収、就○四季報なら継続勤務年数なんかも載ってたか

と思いますが、母数の取り方がまちまちなのか、全くアテになりません。

S○AやらA○RAやらに、年収やボーナスが載ったりすることもありますが、

これもどうも全然実態と異なっているようです。

ああいう数字ってどこから持ってきてるんだろ・・・

結局のところ、給与や残業時間、業務内容の具体的なところは、社員に聞く

しか知る方法はありません。

③エントリーシートや面接での引き出しが増える

これは言わずもがなですね。

よくどの時期がまずいか、とか、どのくらいの時間に電話をするのがいいか、

というような質問を受けます。

個人的な考えを列記しておきますので、もしも就職活動中の学生さんがいた

ら（且つ不動産業界を考えているなら）、参考にして下さいませ・・・

・時期

スタッフ系の社員なら決算前、アクイジション（不動産の取得部門）の社員なら

年末は避けておいた方が良いかもしれません。

裏を返せば、他のセクションは忙しい時期が不定期なので、悩んでるよりは、

実際に当たって聞いてみるのがいいかと思います。

・時間　

会社によって違いますが、昼休みか午後2時くらいにかけるのが安全かと。

午前中にかけるのはマナー違反、とどこかで教わった気がします。

自分は全然気にしませんが、無用なリスクを負うことはないですね。

・メールか電話か

悩ましいところですが、まずはメールにてOB訪問自体のアポイント、次に電話

で時間の設定という二段構えが手っ取り早い＆学生側では気楽かと思います。

メールで学生側の空いている時間を幾つか指定する、というのは相手によって

は気分を害することもありますので、避けた方が賢明かと思います。

こんなところですかね。

OB訪問されて喜ぶ人、嫌々な人、それぞれかと思いますが、兎に角めげずに

行かれることをオススメします。

採用セミナーもそうですが、企業の人が「自分がどんな仕事をしているか」という

ことを、こんなに親切に教えてくれる機会は、就職活動時くらいですから。

しかし懐かしいなぁ・・・あれからもう3年か・・・

頑張れ就活学生！！

衣、食・・・

最近、「美しいもの」に対する執着について、よく考えます。

スーツ、コートは全てプラダ。

素材感を大事にしたネクタイは全てダンヒル。

スーツのポケットには何もいれず（型が崩れるから）、ネクタイと色を合わせたポケット

チーフが覗くのみ。

自宅にワインセラーを持ち、会員制隠れ家レストランの常連。

人生の残り食事回数（？）を気にし、ファーストフード、弁当は基本的に口にしない。

自宅の内装は、当時新進、今は日本有数の若手デザイナーとの共同制作。

建築、インテリアに深い造詣を持ち、一級の建築家とも親交が深い。

世界的な高級ホテルのデザインに、デベロッパーの人間ながら首を突っ込み、大きな

影響を及ぼした男。

クロの仕事上のパートナーは、（それが良いか悪いかは兎も角として）ある種徹底した

美意識の中で生きているようなのです。

話をしていても、デザイナーや建築家の名前・作品がポンポン飛び出しますが、悲しい

かな、なかなかついていけません。

自らを省みるに、着るものには興味があります。

食べるものへの執着は、就職してからだんだん育ってきました。

ただ、まだ空間そのものへの興味は、実際なかなか育っていない・・・

ファッションの良いところは、対象物を自らで独占できるところ。

所有欲がばっちり満たされます。

食べ物は当然、食べれば消えちゃいますが、非常に直接的な快楽でもあります。

トラックレコードとして、自らの中に蓄積されていくことで新たなステージへと進んでいける

という要素もありますので、ファッションより「心の余裕」みたいなものを必要とされる部分

があるかもしれません。

これら二つと比べて、空間に対する興味、すなわち建築やらインテリアやらに対する興味

は、ある意味（あくまでクロからすれば、です）高次元にあるもののように思われます。

基本的に自ら所有できるという性質は弱いですし、三大欲求からも、かなり距離があること

は間違いありません。

まとまりがないですが、そんなわけで建築やインテリアに、もっと心からの執着を持てるよう

になる日を心待ちにしていたりするのです（仕事上も）。

生活が落ち着いたら、東京建築作品集でも持って、もっと色々歩いてみるかな・・・

代官山散策

天気も良かったので代官山に行ってきました。

風はむちゃくちゃ強かったんですが・・・

代官山という街、自分の中では原宿や銀座と違って「買い物をしよう！」という強い

目的性があって行く場所ではない気がしてます。

東京有数の「お洒落タウン」であることは間違いないと思うんですがね。

なかなか不思議な場所です。

ただし食べ物は美味いです。

もつ鍋の「蟻月」は絶対にオススメです。

なかなか予約取れないけど。

今日はイタリアンの「ＣＡＮＯＶＩＡＮＯ」にてランチでも・・・と出かけて行ったんですが、

予約無しだったこともあって入れませんでした・・・

完全に負け組の気分　orz

この「ＣＡＮＯＶＩＡＮＯ」も素晴らしいイタリアンです。

東京の各所に支店が見られますが、ぜひオリジナルである（多分）代官山を訪れて

頂きたい。

お昼のコースなら2,500円～とお手ごろですので、ぜひぜひ。

道行く人々を眺めていて思ったこと。

クロの持っている代官山のイメージに比して、歩いている人達が若い！

代官山については「原宿化している」と言われることも多いようですが、最大の要因

は顧客の低年齢化と、それに伴う販売単価の低下にあるかと思われます。

きっと高単価のセレクトショップやブランド店舗には魅力が薄くなってしまっているの

でしょう。

小さなユニットに分かれて、ロッジ村のようになったＢＥＡＭＳの出店形態を見ても、

売り上げが悪くなれば区画ごとに切り離していける、というリスクテイクの意思が見え

隠れするようです。

街が低年齢化した背景には、元々あった街のブランドに惹かれて専門学校が多く

集積してきたことなども考えられるかもしれません。

父親くらいの年齢のオジサマ方と話すと、いまだに「代官山は大人の街、勝負デート

なら代官山だ！」と仰います。

残念ながら現在の代官山は、かつてのブランドを失いつつあるのかもしれません。

「アド街」の記念すべき第一回を飾った（らしい）代官山。

是非復興を期待したい！・・・などと思いながら、寂しく恵比寿まで歩いて目についた

ケンタッキーに入りました・・・負け組・・・　orz

追記：

余談ですが、先日、代官山アドレスのマンションが賃貸に出ていましたので、賃料を

計算してみたところ、坪単価20,000円以上。（賃貸住宅にお住まいの方は、是非自宅

の条件で計算比較してみて下さい）

住宅としてのブランドは依然として健在のようです。

確かに住むには良い街だよなぁ・・・閑静で緑も多いですし。

個人的には、八幡通り沿いの成城石井近くにある住友不動産のマンションが大好き

です。

年数は経っているようですが、外から見える中庭が美しい、魅力的な物件です。

興味あれば探してみて下さいませ。