【賃貸物件】 神戸市長田区丸山町３丁目 賃マンション ビラユニオン丸山
神戸市長田区丸山町３丁目にある、ビラユニオン丸山のご紹介です。
3ＤＫ、43.5㎡、エアコン１台あります。
詳しくは、当社、有限会社熊野商会のＨＰ よりご確認ください！！！
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<所在>神戸市兵庫区湊川町５丁目1-1<電話>（078）521-2697
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【売買物件】 神戸市兵庫区菊水町10丁目
兵庫区菊水町10丁目の中古売家をご紹介させていただきます。
間取りは4Ｋ、建物は古いです。
で、お値段450万円です。
詳しくはこちら からご確認ください。
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法定講習に行ってきました
こんにちは、神戸の不動産屋さん熊野商会の新人です
先週、宅建の主任者証を更新すべく、法定講習に参加してきました。
予想はしておりましたが、、、
ものすごっく眠かったです。
テスト等があるわけでもなく、
一方的な講義形式なので、受ける方も気合いが必要です。
民法や、税法、行政法規等の重要事例や改正点等、非常に大切なお話を聞かせていただきました。
私としましても、「ふむふむ、なるほど～！！！！」と思いつつ、
昼食後にはグロッキーでした・・・。
まあ、しかし、大切なお話ですんで、勉強になりました。
眠気に耐えたかいはありましたよ！
ここで
聞いてきたお話を一つ
領収書に印紙を貼るのは、いままで3万円～だったけれども、5万円からになるんだって。
（聞き間違っていたらすみません）
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現在、当社HPがえらいことになってしまった・・・
先日から、当社のHPがえらいことになっています・・・
こんな感じ・・・
元々、画像や写真があった場所が、ごっそりリンク切れを起こしているのです・・・
原因がようやく特定できまして、現在復旧作業中です・・・
何のせいかって・・・
私のせいですよ！・・・（泣）
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「利回り」ってなんだ！？
今日は、不動産屋さんでよく聞く言葉「利回り」についてお話ししたいと思います。
よく聞くといっても、この言葉は収益物件（マンションやアパートを貸す）の場合の言葉なので、借りる側からすれば全く関係のない話です。
しかし、今後不動産を取得し賃貸することにより不労所得を得たい!!と思っている方は知っておいて損はありません。
しばしお付き合いを…。
【利回りとは？】
まず、利回りとは何たるか？ですが、
簡単に言うと不動産を貸した場合の「儲かる度」です。
※ココでは、不動産賃貸経営を前提にお話します。
その不動産の取得費に対する、年間に得られる賃料の割合を求めることにより算出します。
【利回り計算】
この利回りは2種類あります。
①表面利回り（グロス）と②実質利回り（ネット）です。
①は単純計算で求める利回りで、下記の算式となります。
[ 年間賃料収入 ÷ 取得費 × 100 ＝ 利回り（％） ]
一般的には、この利回りを指すことが多いです。
より厳密に利回り計算をする場合は②を用います。
これは年間の賃料収入から、年間に要する必要諸経費（固定資産税や管理費、修繕費等）を控除したものを取得費で割ります。①の場合の利回りよりも低くなります。
【考え方】
そして、この「利回り」をどのように活用するかというと、
不動産を購入する場合、保有期間や売却時期の判断基準として考えます。
例えば利回りが10％あれば、1年で取得費のうち10％を回収できることになります。
つまり、1000万円の不動産を取得し、年間100万円の賃料収入を得られる場合は100÷1,000×100＝10％で利回り10％となります。
よって、購入の際の不動産価格と、その不動産を貸すとしたらどれくらいの賃料収入を得られるか？を周辺相場やその不動産の今までの履歴等を参考に自ら予想し、その上で利回りを算出します。
上記例で言うと
利回り10％なら、10年で取得費を回収することとなります。
そして、10年目以降も賃貸を継続すると考えるなら、11年目からは全ての収入が「利益」となりますし、
10年目に売却したとすると、その売却額がそのまま「利益」となります。
仮に全く取得費と同額で売却できたとすると、取得費としての支出が2倍になって返ってきたこととなります。
※なかなかここまで上手くいきませんが…。
【利回りの意味の側面】
利回りを「儲かり度」といいましたが、別の側面からいうと「リスク度」と言うこともできます。
利回りが高ければリスクも高いと考えることができます。
どういうことか？と言いますと、
例えば築年の古い木造アパートの場合利回りは高くなることが多いです。これは、アパートの取得費が安い割りにそこそこの賃料収入が見込めるからです。
逆に、都心で駅近で新築マンションの場合は利回りは低くなります。これは取得費が高いからです。
そして、単純に利回りが高ければ「儲かる」か？と言うとそうではないのです。
なぜなら、木造の古いアパートは、修繕費等の臨時出費のリスクを考えなければなりません。場合によれば大改装の可能性も視野に入れます。
逆に都心で駅近で新築なら、改修費等はあまりかからず借り手も多いでしょうから利回りが低くても、長い目で見てゆっくり取得費を回収していけばいいのです。
よって、「利回り」＝「儲かり度」かつ「リスク度」の二面で考える必要があります。
これらを総合的に勘案して不動産の取得の判断、及び保有の判断をしていくこととなります。
なかなか難しいですね。
理解と、経験と、勘、（運もです）が必要です。
理解と経験は我々不動産屋がカバーします！
勘は…、がんばってください！
以上、利回りについてでした。
乱文失礼いたしました。
お付き合い頂きありがとうございます。
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