弊社、管理物件。
電車通り沿い、デルタ九品寺
いよいよ本日から、テナント内部の工事開始しました。
1期工事・・・家主様による工事
・1～3階、軽天工事
・下地工事
・排気ダクト工事
・内部階段
・階段工事
2期工事・・・借主様による工事
・電気工事
・空調工事
・内装工事
電気の引き回し、軽天工事、空調吊り、空調のダクト配管の順で工事したいものです。
ところが、今回、1期工事と2期工事の内容が交互にやってくる訳です。
この状況は、うまく取り合いを持ちながら、発注元の違う職人さん同士に仲良く同時進行で
工事をしていただかないといけない訳なのです。
しかも、弊社から発注の業者さんではなく、オーナー様、店子様それぞれが発注された業者さん。
正直、これ、コントロールが結構ムズイですが、腕の見せ所です。
飲食店の新規オープンでは、数百万～数千万の費用がかります。
その他のオープン準備も同時進行でお忙しいわけですし、なによりオープンに間に合わせる事が大事。
店子様にとっては、とてもナーバスな時期。
工事内容に問題がなく、工程表（タイムテーブル）通り、工事が進捗しているか？
仲介会社としても、管理会社としても腕の見せ所です。
オーナー様（家主様）も賃料を頂く以上、契約上の約束事を守らなければなりません。
今回のような、絶対的な現場監督不在の場合、我々がコントロールせざるを得ない為、
建築等の専門知識も必要になります。
現在では、テナント仲介も数多くやらせて頂いておりますが、
建築の専門学校に行った（中退ですがｗ）事があるとはいえ、
業界に入った頃は、ここまでの建築や内装工事の知識がありませんでした。
その為、ご提案は皆無、正直、発注した工事が正しく施工されているか？
確認する眼力も持ち合わせていませんでした。
賃貸の入退去、リフォーム、テナント工事、建築設計、建売り、、、様々な場面で勉強してきました。
社員さんにはいつも言っていますが、この仕事は生涯、学習が必要な仕事であります。
20年現場で経験積んだ私でも、昨夜、建築構造学の参考書とにらめっこしていたくらいですから、、、
今、わが社の社員さん達も頑張って、私の求めるレベルで不動産の仕事を覚えようとしてくれています。
私の理想が高く、残念ながらついてこれない方もいます。
（ゴメンなさい。私、そもそも”2番”は目指せない人間です。半端な方はついてこれるワケありません。採用ミスです。）
社長の私が、プロとしてもっともっと知識を深めたいと努力しているワケですから、当たり前では？
よく、建築はやらないんですか？
家の設計やアドバイスだけ、やってくれませんか？とお客様に聞かれます。
実際に昨年も、お客様からの土地あり、建築会社も決定済み。
建築コンサル的な、アドバイスだけのご相談、何回もお断りしました。
正直、お仕事を受けるだけなら、免許保有者だれか雇って、今すぐでもできると思います。
ちなみに、建築工事では、
建築一式工事で、1500万以下、もしくは、請負代金の額にかかわらず、木造住宅で延べ面積が150㎡未満の工事。
建築一式工事以外の工事で、500万以下
の請負工事は、一定の範囲で無免許でも可とされています。
これは、大工さんが請負できるようにする為ですが、その条件内であれば、無免許でも出来るという事です。
もちろん、実際の経験もあります。
不動産サラリーマン時代の最後、1年半は専任部長として建築会社立ち上げもやりました。
土地購入後、建築は外注、売主で建売物件も、やらせてもらっています。
が、結論。餅は餅屋だと考えています。
建築は、より完璧に近い施工を目指す事と、アフターのほうが大事だからです。
工事業者の中には、
①腕がよく、どんな工事も丁寧。
②腕はいいが、工事内容、工事相手、報酬で、仕事内容が変わる。
③そもそもの腕が、、、
3パターンあり、また、”工事”と一言でいっても、それぞれのプロがいます。
大工、電気工、外構工事、壁工事、屋根工事、設備、空調、塗装、左官、基礎工事、クロス内装、、、
多くの職人さんを見極めなくてはならなくなりますし、現場監督の腕に左右されます。
だからこそ、施工は、各部門の信頼できる、元受け業者さんと提携し、外注にこだわっています。
今後も、土地をご購入のお客様に限り、間取りのアドバイスや、建築会社のご紹介を致します。
また、厳選した、建売物件をご提供し続けます。
さて、テナントの件に戻ると、、、
今回、お施主さんのご紹介で新たな業者さん、仲良くなりました。
早速、別の現場もお願いすることにしました。出会いに感謝です。