～その２～
で、その『賃貸』の部屋ですが、『家賃』はどのように設定されるのか？
という事になる訳ですが・・・
家主さんは賃貸アパートや賃貸マンションを何故建てているのか？という事が重要です。
『投資目的』で土地から購入して建てた物件と、『相続対策』で土地は元々お持ちだった場合があり、
つまり、その物件にいくら『借り入れ』、ようは『借金』があるのか？
で、賃料の設定が大きく変わってしまいます。
同じ場所に同じ物件があったとして、元々土地をもっていた家主さんと、土地から買った家主さんでは
『返済しなければならない額』が違う訳です。
ですから、最低これだけ家賃収入が入ってくればいいや！という家主さんと、
何が何でもこの金額はもらわないとイカン！という両者がおられる訳です。
次に当然、建築費用で設定家賃は大きく変わります。
鉄筋コンクリートの建物より、木造の建物のほうが建てるのが安いでしょうし・・・
同じ鉄筋コンクリートの物件でも、入札で建てた場合と、建築会社にそのまま頼んだ場合では数千万違います。
また、家主さんが設備やデザインにこだわった場合は当然、建築費が上がる訳で、その分家賃も高くなるという訳です。
次に、その立地により家主さんが納める固定資産税が違います。
その建物が建っている敷地の価値がいくらなのか？その上に建ってる建物の価値がいくらなのか？
土地は『地価公示』という言葉を年に１回ニュースで聞かれた事がないでしょうか？
市街地や、大きな国道沿、幹線道路沿いの固定資産評価が高い訳ですから、
中心部に近いほど、面してる道路が大きいほど、基準家賃は高くなると理解してください。
つまりは、２つ角を曲がった行き止まりの物件は同じ間取でも安いかもよ！という事です。
ところが、実は世帯数も重要なのです。
大きな幹線道路沿いは、高い建物が建てられますし、学生さんが多い地域は同じフロアー面積でも
狭い間取でたくさんの部屋を作るでしょうから、家主さんのリスクも減ります。
例えば、１フロアーが１２０平米だったとして、４０平米の１ＬＤＫなら１フロアー３世帯、
２０平米の１Ｋなら倍の６世帯になります。
１部屋空室だった場合、入居率は、６６％と８３％ですから、大きな違いです。
１室空いてる時の家主さんの心情は大きな違いである事でしょう！
だんだん話が難しくなってきましたね（笑）
～その３～へ続く
で、その『賃貸』の部屋ですが、『家賃』はどのように設定されるのか？
という事になる訳ですが・・・
家主さんは賃貸アパートや賃貸マンションを何故建てているのか？という事が重要です。
『投資目的』で土地から購入して建てた物件と、『相続対策』で土地は元々お持ちだった場合があり、
つまり、その物件にいくら『借り入れ』、ようは『借金』があるのか？
で、賃料の設定が大きく変わってしまいます。
同じ場所に同じ物件があったとして、元々土地をもっていた家主さんと、土地から買った家主さんでは
『返済しなければならない額』が違う訳です。
ですから、最低これだけ家賃収入が入ってくればいいや！という家主さんと、
何が何でもこの金額はもらわないとイカン！という両者がおられる訳です。
次に当然、建築費用で設定家賃は大きく変わります。
鉄筋コンクリートの建物より、木造の建物のほうが建てるのが安いでしょうし・・・
同じ鉄筋コンクリートの物件でも、入札で建てた場合と、建築会社にそのまま頼んだ場合では数千万違います。
また、家主さんが設備やデザインにこだわった場合は当然、建築費が上がる訳で、その分家賃も高くなるという訳です。
次に、その立地により家主さんが納める固定資産税が違います。
その建物が建っている敷地の価値がいくらなのか？その上に建ってる建物の価値がいくらなのか？
土地は『地価公示』という言葉を年に１回ニュースで聞かれた事がないでしょうか？
市街地や、大きな国道沿、幹線道路沿いの固定資産評価が高い訳ですから、
中心部に近いほど、面してる道路が大きいほど、基準家賃は高くなると理解してください。
つまりは、２つ角を曲がった行き止まりの物件は同じ間取でも安いかもよ！という事です。
ところが、実は世帯数も重要なのです。
大きな幹線道路沿いは、高い建物が建てられますし、学生さんが多い地域は同じフロアー面積でも
狭い間取でたくさんの部屋を作るでしょうから、家主さんのリスクも減ります。
例えば、１フロアーが１２０平米だったとして、４０平米の１ＬＤＫなら１フロアー３世帯、
２０平米の１Ｋなら倍の６世帯になります。
１部屋空室だった場合、入居率は、６６％と８３％ですから、大きな違いです。
１室空いてる時の家主さんの心情は大きな違いである事でしょう！
だんだん話が難しくなってきましたね（笑）
～その３～へ続く