マンションオーナーの不動産投資日記

退去発生　原状回復に１００万円

しばらくメールを見てなかったら、不動産会社からメールが来てた。

メールの内容はと言えば・・・

ーーー
退去が発生したので原状回復工事します。

二件で１００万円です。

あ、ちなみに退去者から３０万もらっときました。

高額ですけど残りはよろしく。
ーーー

みたいな内容。

おいおい、まじかよ～！

原状回復工事に１００万円て。笑

家賃、月額４万くらいのとこなのに・・・
しかも、だいたい２、３年で、出てっちゃうのに・・・

そんなんやってたら、なんのために大家さんやってんのかわかんねーわ。

そんなことも不動産屋さんは分かんないのかね・・・
しかも、どさくさに紛れて、TVモニターフォンとか見積もりに入れてるし。笑

すごいな。まじ、すごい。この感覚。もう会社名だしちゃおうかな・・・

会社名だけは出さないようにしてきたんだけど。。。
まぁでも批判的なことばっか書いてるもんだから、これがその会社に読まれると、まずいか。

それにしてもサブリースは、やばいわ。

やばい、とは聞いてたけど。

失敗しない不動産投資

なんか、一気に二つ記事をアップしたら、ブログ熱が再発。（おそらく一瞬）

ということで、この勢いで、もひとつ記事をアップしてみる。

題して、　失敗しない不動産投資

絶賛失敗中のわたしだからこそ書けるテーマ。

とりあえず、思いつくままに書き連ねてみよう。

その１
不動産会社を信じるな。
てゆうか、誰も信じるな。（哀）

わたしの場合、不動産を買おうとしたときにいろんな本とかWEBで情報収集し、
ここの会社は信用できるのではないか！
と思ったところに決め、そこでセミナーみたいなのに参加し、
個人投資相談みたいなのを受け、用意できる資金の額を
伝え、紹介を待つことに。

結果、しばらくしていくつかの紹介を経て、購入に至ったわけだが、
購入後の経緯は、このブログに書いてある通り。

哀しいくらいに裏切りの連続でした。
具体的には書くのもめんどくさいので、興味ある人は時系列にブログを読んでってくださいませ。

そんで、不動産に関わる人で、今のところ信頼できる人にあった事がない。
たぶん、不動産に関わる人々は、あんまりいい人がいないのではないか、
みんな銭ゲバだらけの業界なのではないか、ｶﾞｸﾌﾞﾙ

ということで、不動産を買おうとする人は、あまり不動産会社とか
業界関係者の言う事を鵜呑みにしたり、会社や人を信用してしまう
ことは禁物です。

買うときは、信頼できる人、会社の紹介だから、たぶん大丈夫だろう、
変な物件じゃないだろう、こういう考えは危険ですよ！

しっかり、自分の判断軸で、イケルかどうか判断して、買いましょう。

その２
支出に注意！

不動産セミナーでても、不動産投資本とか読んでも、
あまり触れられていないのが支出。

わたしは、不動産買う前は、こんなにお金がかかるものとは思ってもみませんでした。

購入後、毎年かかるいろんな税金

退去のたびにかかる原状回復費用

ひどい部屋の使い方をする人にあたったときに吹っ飛ぶいろんな補修費用

定期的にかかる建物のメンテナンス費用

たまにどかんとかかる大規模修繕費

客付けのたびにかかる消耗品費とかバリューアップ費用

もろもろいろいろ費用

正直、ほとんど手元に残りません。私の場合。

じゃぁ、どうすればいいのか。

それだけ費用がとんでも利益が出る物件を買えばいいんですよね、きっと。
そして、できる限り費用がかからない物件を買えばいいんですよね、きっと。

いずれにしても、その物件を購入したら、年間で、通算で、
どれくらい費用がかかるのか、
これをある程度正確に見積もっておく必要があります。

ほんと、これは口を酸っぱくして伝えたい。

じゃぁ、利益の出る物件は、どう判断するの？
その物件にかかる費用って、どのくらいなの？

次回、そのあたりを書こうと思います。（次回があれば。）

よろしこ！

そして不動産会社との小競り合い

そうだ。

今日は、中古だ、新品だ、みたいなことを書くつもりではなかった。

不動産会社との小競り合いでイラーッ！！！としたことを書くんだったわ。

そう。

サブリースしてる不動産会社（そしてこの物件の販売会社でもある。）

ここの担当者がイラつくんだわ。

３００万くらいする補修工事をさらっとメールしてくるところとか、
そんなことさらっとメールしてくんな、ってメールしたら、
最初にこっちがメールでいくらかかるのか聞いてきたじゃないですか、だからメールしたくなかったんだ、
みたいな言い訳メールが来たり。

そんで、この前も、客寄せに苦戦してるから、バリューアップで
フロアの張り替えとか、照明の設置とかで１０万くらい工事させてください、
みたいなメールが来たので

いやいやいや、おれ３００万用意しないといけないし、
どうせすぐに出てって、すぐにまた原状回復工事しないといけないんだし、
そもそもそういうのやっても効果でなくってサブリースに変えてもらったんだし、

とにかくそういうのはお見送りで！えいっ！！
って返信返したら、

いやいやいや、照明を変えるのは、部屋案内するときに暗いから変えたいんだ
だから照明もフロア張り替えもよろしく。

みたいなメールが来たもんで

おいおいおい
話が変わってきてるじゃねーか
それはバリューアップって言うのか
まぁでも仕方あるまい。
照明はいいよ。

って返信したら

フロア張り替えはどうなんだ

って返信がきたもんで

おいおいおい
メール見てるのか。おい。
照明はいいよ。つったらフロアはだめよ、ってことだろうが。
みなまでいわすな。

➡いまここ

そんな小競り合いをやっております。

まぁ、おれがサブリース受けてる側であれば、
大家から、できるかぎりむしり取って、客付けカンタンに
高くできるようにしよう、というインセンティブが働くのも
分かるんだけどね。

分かるんだけど～

おれは大家なので～

そこは抵抗するべさ～

社長さんも、コンサルの人も、
素晴らしいんだと思うよ。

セミナーの内容も素晴らしいと思うよ。

でも、実際がこういうのだと、それってどうなんだろうと思うよ。

今度コンサルの人とか、買ったときの営業の人とかに
連絡とって聞いてみようかな。

つうか、買い取ってもらおうかな。
そういえば、うちは、自分たちで買える物件しか紹介しない。
自分たちが買う物件は、最後に余った物件。
みたいなことを言ってたな。

だめだ。中古はダメだ。そうだ、新品を買おう。

うぅ、今年も確定申告がやってくる。

めんどくさい。

そして、今年も例年のごとく、現状回復工事が膨らみ、利益はほぼ出ず。
というか、計算したら赤字になってるかも。

むぅ。

そして、去年の夏くらいから提案されている３００万超する補修工事。

これを今年やらざるをえないのであれば、来年でおそらくこれまで
細々と貯めてきたお金は消し飛ぶ事となるでしょう・・・

そういえば、学生時代、はじめて買った１００万円くらいの中古車が、
買って数ヶ月で大きな故障を起こして何十万円も修理代がかかり
ディーラーにクレームしたことを思い出した。
たしか、ブレーキのベルトかなんかに不具合があったとかだったかしら。

結局、販売時点では見つけられなかったとかなんとか言われて
泣く泣く追加で借金して修理したんだった。

あの頃から全く成長していない私。

かわいいぜ。

やっぱり、中古はだめねぇ
というか、おれと中古の相性が悪い。

考えてみると、ヤフオクで中古の洋服買っても、
いい買い物したな、と思った試しがない。

だめだ。時代は新品だ。

次は新品を買おう。

15万円の原状回復と３００万〜４００万くらいの補修工事

先日、管理会社から連絡があった。

退去に伴う原状回復工事で１５万。

マンション全体の大規模補修工事で３００万円～４００万円。

まじっすか。笑

建物の劣化が見られるので、やっといた方がいいですよ、
なんつって、さらりと３００万～４００万かかりますって言われても。

いやぁ、困りましたわ。

購入して５年くらいかなぁ。

この先、どんだけ補修費やらなんやらが飛んでいくんだろうか。

管理会社に若干八つ当たりしてやった。
つっても、管理会社＝販売会社だから、完全に八つ当たりって
わけでもないとは思うけど。

しかし、どうすっかなぁ～
困った。

排水のつまりで５万円だと！？

今日、管理会社から、排水がつまったと入居者からクレームがあり、
調査したところ、トイレットペーパーでなく、ティッシュペーパーを
流した輩がいたらしく、そのおかげで排水がつまっていたことが分かった。
との連絡があった。

費用は５万円かかるらしい。

まじ、いちいちそんなんこんなんで、ばんばん金が飛んでくわ～

この前、YAHOOにアパマン経営の大半は儲かんないよ、
みたいな記事でてたけど、まぁ、おれもそう思うわ。

投資不動産屋さんは、それを投資家の勉強不足のせいにするんだろうけどね。

まぁ、粛々とやってくしかないな。

そして漏水

やっぱし、事態は芳しくなかった。

漏電の原因はどうやら上階からの漏水が原因らしい。

そして、漏電、漏水している部屋に住んでる入居者がもう住めないとのことで
隣の空き部屋に移らせる必要があるとのこと。

それに関わる費用は当然おいらの負担。

むーーーーーーーーーーわーーーーーーーー

全部でいくらかかるんだろうか・・・

今なら分かる気がする・・・空室対策

ブログ更新したついでに、昔書いた記事をだらだら見ていたら
あの頃の苦い記憶が・・・汗

マンションオーナーになったはいいけど、何しても部屋が埋まらず・・・

IKEAに行って大変な思いして家具を取り付けたり、
雑草むしったり
ケルヒャーで掃除しまくったり
涙ぐましい努力の中
やっぱり部屋は埋まらず、
二転三転の末にサブリースにして・・・

いやぁいろいろあったなぁ

その後、会社も辞め、今は某ネット企業で仕事をしてるんだけど
その仕事が不動産の賃貸に若干似た感じのところがあるのね。
代理業というか。

そこで感じる手っ取り早く売る秘訣は、似た価値の中で最安値にしちゃうこと。

価格コムとか、アマゾンの中古本とかもそうですよね。

最安値が売れる。

不動産の賃貸もそう。
空室対策、いろいろあるけど、つうか、おれも家具おいたり、いろいろやったけど
唯一やらなかったのは、最安値にすること。

どうしても値引きはいやで避けていて、そのまま空室がずるずると続いていた。
それでも、いつかきっと、お客さんが入るはず。
付加価値をつければ、お客さんが入るはず。
そんな風に思っていた。

でも・・・

あの頃の自分に・・・

言ってやりたい・・・・・・

最安値にしなさい！

つうか、ヤフー不動産とかで、地域の相場みて、似た物件の中での最安値にしろ。

そしたらすぐにお客さんは入るから。

つうか、サブリースしてる不動産会社も、結局そうやってるし。

少なくとも最安値にすれば、お客さんが入るってことを、今の仕事で実感している。

世知辛い世の中ですなぁ。

価値相応、世の中には相場ありってわけです。

ま、賢いみなさんは不動産屋さんの利回りにはだまされないようにね。

その不動産に似た物件の最安値で利回りを計算すると良いと思うよ。

あとは修繕費と税金も考えてね。

それでは！