土地・建物の調査事例

現在、購入を検討している中古物件・土地が、建物を建てたり、リフォームする側から見て本当に価値のあるものなのか？何か問題はないのか？

そう心配になることはありませんか？

中古物件や土地などは、不動産会社さんから購入されるのが通常ですが、購入する前に分かる情報というのは、所在地・最寄駅・土地面積・価格・坪単価・用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況・建築条件の有無・現況（更地か古家付きか）・引渡しについて、中古一戸建であれば間取りや築年数、工法、建てた会社について、中古マンションであれば、管理費などの情報でしょうか。

そして、現地を見学に行き、色々と説明を聞いて、買うか買わないかを購入者様が判断しなければなりません。

不動産会社さんは、不動産仲介のプロではあっても、建物のプロではありません。また、購入者様自身もほとんどの方は建物のプロではありません。

土地を見て、その土地が購入者様の想いに応えられる建物が建つかどうか、建物を建てるときに余計な費用が掛かってしまわないか？中古一戸建であれば、十分な耐震強度が保たれているのか？思い通りのリフォームができるのか？中古マンションであれば、制約の多い中、思い通りのリフォームができるのか？

そして、共通するのが、本当に妥当な価格であるのか？

こういった「建物や建築にかかわる判断」を建築のプロではない購入者様が判断しなければならないのです。

そして、購入者様が新築やリフォームの相談を不動産会社さんに持ちかけると、住宅メーカーさんやリフォーム会社さんを紹介してくれるはずです。

しかし、ここに大きな落とし穴があります。

紹介を受けた住宅メーカーさんやリフォーム会社さんが、「この物件を購入するのは、やめておいた方がいいですよ！」と正直に言うかどうかです。

皆さんはどう思われますか？

おそらく答えは　「ＮＯ」　です。

不動産会社さんから紹介を受けている手前、それがどんな物件であろうと言われた内容のプランや見積もりをして、プラン力や価格で勝負する他ありません。

そうでなければ、今後紹介を受けることはないですから・・・。

そこには、その物件（土地や中古住宅）が購入者様にとって本当に良いものであるのか？という一番大切で重要なことが抜けているのです。

本当にあった事例をご紹介します。

★ケース１★

マンション住まいのＡさん一家は、一戸建ての住まいに憧れ、近くで中古住宅を探していました。

ある時、内装リフォーム済みの格安の物件を不動産会社さんから紹介され、購入を検討されました。

その住まいは、法的に建替が出来ず、今後、リフォームで維持しなければならない物件でした。

このことは、不動産会社さんから説明を受け、Ａ様もご納得の上で、検討されていました。

少しお部屋が狭いので増築を検討され、不動産会社さんから紹介を受けたリフォーム会社さんとたまたまチラシが入った当社と見積もりを取られることにしました。

当社は図面だけではなく、現地を調査させて欲しいということで、物件の調査を開始、まずは床下にもぐりました。

Ａ様もビックリ！2階部分の増築なのに何故床下？？？と思われたそうです。

そこで、大変な事態が発覚しました。

なんと、建替が出来ない物件であるにも関わらず、土台部分が非常に危険な状態でした。

こんな状態で２階を増築したら、その重みで倒壊してしまう危険性だってあります。

倒壊してしまえば、建替は出来ないので、どうすることも出来ません。

このケースの場合、内装のリフォームよりも増築よりもまずしなければならないのは、耐震補強工事です。

Ａ様は内装もリフォーム済みで格安だった物件に魅力を感じておられましたが、そんな落とし穴があったと知って、愕然とされておられました。

そして、もうひとつ、愕然としたのは、不動産会社さんから紹介を受けたリフォーム会社さんは、土台部分には触れず、２階増築プランと見積もりを出してきたということです。

もし知らずに物件を購入していたら・・・、もし知らずに増築していたら・・・。

背筋の凍るようなお話です。

★ケース２★

Ｂ様は住み替えのために、新たに土地を探しておられました。

ある時、当社のイベントにご来場いただき、その縁で、現在検討されている５つの土地を調査して欲しいとご依頼を受けました。

まず、雨が降った時に５つの土地を見て回りました。

雨が降っている時に、その土地の性質がよく分かるからです。

その現地調査の結果、１つの土地しか「良い」と判断できるものがありませんでした。

実はＢ様の中で、この土地にしようと半ば決めておられた土地は５つの土地の中でも一番「悪い」ものであったのです。

そして、「良い」と判断した土地の法的な規制について調べ、それに基づき家のプランと概算を出すことになりました。

どんな家が建つのか、だいたいの価格はいくらになるのか？

それが分からないことには、その土地を購入するかどうかの意思決定はできないからです。

そして、　Ｂ様はどんな建物が建つのか、土地＋建物の総額はいくらかということを事前に理解した上で、土地の購入を決められました。

だいたいの総額が分かっているので、資金計画も事前に立てることができたこと、そして何よりも、良い土地・悪い土地を教えてもらえたことで安心して家が建てられたことを非常に喜んでおられました。

★ケース３★

マイホームを持つことに憧れ、当社のイベントに何度か参加して下さったＣ様。

本格的に土地を探したいとのことで当社にご連絡をいただきました。

当社でももちろん不動産のご紹介はいたしますが、専門ではないので、不動産専門会社さんにも声を掛けていただき、気に入った物件があれば調査を依頼して下さいとお願いしておりました。

しかし、なかなか条件に合う更地は見つからず、古家付きの物件やリフォーム可能な中古一戸建て住宅も視野に入れて探すことになりました。

そして、数件、調査をして欲しいとご依頼を受け、中でも古家付きの土地が「良い」と判断いたしました。

しかし、問題は、古家が付いていますので、解体費用が掛かってしまうことです。

もちろん、古家なので不動産会社さんは家の評価額はゼロで、土地の価格のみの評価で売り出しておられましたが、解体が必要になるということはその分、坪単価が上がることになります。

（２０坪１６００万円：坪あたり８０万円の古家付きで売り出されている物件があったとして、解体に１００万円掛かったとすれば、実質は２０坪１７００万円：坪あたり８５万円となる）

そういったことを考えると、価格的に妥当とは言えず、当社が不動産会社さんと折衝にあたりました。

その結果、古家を解体した状態いわゆる更地で引渡しすることを条件に取引することができました。

解体費用分が浮いたということです。

不動産会社さんと折衝にあたっている間、その敷地を基にプランと概算を作成し、想いをかなえる家ができること、価格も確認していただいており、不動産会社さんから答えをいただく時には、すぐに土地の売買契約が出来る状態となっていました。

Ｃ様は賃貸住宅にお住まいでしたので、無駄に家賃を払わなくてもいいように早急に土地の売買契約をされ、すぐに工事に取り掛かり、最短で建物のお引渡しが完了しました。

Ｃ様は、「自力では良い物件・悪い物件を判断することも出来なかったし、不動産会社さんと折衝することが可能ということも分からなかった。そして、プラン・概算もしてもらって総額が目に見えたことで、安心して住まい創りが出来ました。」とおしゃっておられました。

様々なケースがありますが、すべてのケースで共通していることは、

①建築のプロに物件を調査してもらうこと

②ご自分で探された建築・リフォーム会社に見てもらうこと

③物件購入前にざっくりとしたプランと価格を出してもらうこと

でしょうか。

とにかく、第３者的な視点でその物件をじっくり調査してくれる信頼のおける会社に調査を依頼するのが、失敗しない住まい創りにつながります。

当社では、阪神間のみではありますが、購入前調査を承っております。

ぜひお気軽にご相談下さい。