持分に従い、過半数で決する
こんにちは
松江の行政書士&ファイナンシャルプランナーの小室寿明です
先日共有地の扱いが話題になりました。
余りないとは思うのですが、この際、考えてみましょう。
●●市にある共有地で、土地台帳によれば所有者は10名ほど。
もう50年近くも相続登記が放置されたままの土地です。
ほとんどの所有者が死亡していると思われ、推定相続人は30人程度ではないかと推察されます。
10坪足らずの小さな土地で、現在は、地元町内会が地元居住の一部所有者と賃貸借契約を交わし管理しているようですが、どうしたものでしょうか!?
▲登記申請の雛形です。相続時点での登記に法的義務がないため、現在では九州1個分の土地の登記が放置されたままとなり問題視されています。
共有物については、共有者がそれぞれ「持分」という所有権を有し、「自分の持分を処分する」ことは各持分権者の自由です。
また、柵をするなど管理に必要な行為は、共有物の「保存」行為として「各共有者がすることができる」（民法252条但書）とされます。
一方、共有物の全部の処分（売却）については、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」（民法251条）とされています。
今回の土地を仮に処分（売却）する場合、本来なら相続人（30人？）全員の同意が必要であり、実質不可能か、もしくは可能であるとしても、その手続きにかかる時間と経費が売却代金を上回り採算がとれないと考えられます。
さらに、共有物を誰かに貸し賃料を取るなどの場合は、共有物の「管理」行為として、「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」（民法252条）とされています。
したがって、今回の土地について、地元町内会と一部共有者の賃貸借契約は、そもそもに過半数同意のない、法的根拠を欠くものと考えられます。
とはいえ、その他の相続人が、この土地の存在を承知しているかどうかも今となっては疑問。
その意味では、持分を有する地元の一部の共有者（その相続人）が、他の共有者（その相続人）の持分も代表して管理するのが妥当では、と思われます。
とりあえず、そんなふうに自分の頭を整理したところですが、その土地が、将来にわたり貸したり売ったりはできない宙ぶらりんの状態ということに変わりはありません。
やはり、適宜適切な登記が必要だということに尽きるのではないでしょうか！
【お願い】
