ご無沙汰しております。
神戸市中央マンション交流会の広報担当の八百狸です。
今回は、1月30日の大規模修繕工事の勉強会の記事に届いたコメントに対する当会会員からの返信がありましたので、掲載します。
なおこのコメントへの返信は、詳細が不明のため一般的に考えられる事例を想定したものであり、本件に必ずしも合致するものではありません。
そのため参考程度にお考えください。
当会としましては、お近くのマンション管理士等にご相談することをおすすめいたします。
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いただいたコメントの内容
外壁修繕にのっかった外壁変更
実際に役立つ実例、情報をありがたく拝見しております。
私どものマンションでの問題は、理事会が、外壁変更を強引に決めてしまおうとしていることです。
現状はタイル貼りですが、理事会は、マンション施工者から提案されたHという吹付塗装へ変更したいのですが、今の時点での工事の必要性や正確な工事内容について説明はなく、見積書も明らかにされません(相見積もりもしていません)。
先日、臨時総会が開催されましたが、定足数不足でした。
すると、すぐさま2回目の臨時総会が予定され、今度は1軒ずつを訪問して出席票の提出を促すこと、また、議決権の集計は非公開でやることを、定例理事会で決めたそうです。
理事会の強引な様子を見ていると、何か思惑があるのか？と思えるほどです。
外壁を変更するならするで、住民の利益になるような工事なのか、確認できるようなアプローチがあれば、お時間あるときでかまいませんので、ご見識をお伺いできれば幸いに存じます。
当会会員からの返信
１．
築後何年経過のマンションであるのかが不明ですので、現状の外壁タイル貼りをＨという吹付塗装への変更の理由がわかりません。
（現状の外壁タイル貼りのタイルの剥落、割れとか、浮いているとかで状態がかなり悪いために、タイル貼りから吹付塗装に変更した方がコストが安くなるための変更なのでしょうか？不明です。）
２．
理事会の対応も不可解な点が多いですね。
工事内容の説明もなく、工事金額の見積書も公開しない、相見積もとらない等となれば、理事会の一部の役員とマンション施工会社との間に何か思惑があると、疑義を持たれても仕方がないですね。
３．
理事会で臨時総会での議決権の集計非公開決議は問題です。
今回の外壁タイル貼りから吹付塗装への変更は、下記の通り、その外壁形状の著しい変更を伴うものであるため、組合員総数及び議決権総数の四分の三以上の賛成を要します。
区分所有法の第１７条（共用部分の変更）で共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権」の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
標準管理規約の第４７条（総会の会議及び議事）で次にの各号に掲げる事項に関する総会の議事は、組合員総数の四分の三以上及び議決権総数の四分の三以上で決する。
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
理事会は特別決議（四分の三以上の賛成を要す）をクリアーするのが難しいと分かっているため、集計非公開にしたいのだと推測致します。
４．
「外壁を変更するならするで、住民の利益になるような工事なのか、確認できるようなアプローチがあれば」とのお尋ねですが、貴マンションの外壁の状況を見てみないと何とも答えられません。
言えることは、複数の施工会社等に現況の外壁タイル貼りの調査・診断をしてもらうことが大事だと思います。
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コメントへの返信ありがとうございます。
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