詐欺まがいのハウスメーカー

「CDを1枚買うと10秒間の握手ができます。」

みたいな販売の仕方に違和感しか感じない僕ですが、ハウスメーカーの中にもよく似た販売をしている会社があります。

「ご契約いただくと5泊7日ハワイ旅行プレゼント」

みたいなのはまだいいとして、悪質だなと思うのは

「アパートを建てると20年間の家賃保証をいたします！」

というやつ。

これは地主さんたちの相続税対策を狙った販売で、病床のおじいさんやおばあさんの名前で借金をしてアパートを建てさせることが目的。借りたお金は死亡時に資産からマイナスできるため相続税が少なくてすみます。

かといって、建てたはいいが住人が集まらなければ返済できず恐い、という不安を解消するために家賃保証を謳い安心させた上で契約にこぎつけるのが狙いです。

一見すると悪い要素はどこにも無いようにも見えます。

ですが、建てられるアパートの質がとにかく悪いことが多く、壁が薄いから隣の部屋でティッシュをとる音まで聞こえるという話も聞いたことがあります。

そんな部屋が相場に近い家賃で長く利用されるはずもなく、数年経つと空室が増えます。それまでの家賃では入居者が集まらないので地主さんは家賃保証を求めるのですが、実は家賃保証額は3年ごとに保証会社が見直しできるシステムになっていて、建てたハウスメーカーは地主がいくら借金して毎月いくらの返済が必要なのかを知っているにもかかわらず、全く返済不可能な保証額を平気な顔で提示してきます。

実際、全国にはアパートを建てて返済できなくなり自己破産した人が、かなり沢山います。

僕はこれを合法的詐欺と呼んでいますが、みなさんはどう思いますか？

戸建て住宅と分譲マンションのメリットとデメリット

3.11以降、地震や災害が多い日本では戸建て住宅よりマンションが売れるようになりました。

しかし、実際にマンションに住んでみると毎月の管理費や修繕積立金が結構な負担だし、上階の音がうるさかったり、洗車ができなかったり、釣り道具やゴルフバッグやバーベキュー道具などの収納場所がなかったりで、非常に不便です。

一方で戸建て住宅は気軽で便利な反面、災害時には不安が付きまとうし、木造住宅だと耐用年数が短いことや階段の登り降りには老後に不安が残ります。

生活に必要なご近所コミュニティは、いい人にあたれば問題ないですが、そうでなければストレスになります。

僕は子供の学校の関係でマンション生活を選択しましたが、可能であれば戸建て住宅を手に入れたいと思っています。

大手住宅メーカーの闇

いまから30年前、僕が最初に就職したのは、業界トップクラスの某大手ハウスメーカーでした。

配属は営業で、戸建て住宅の販売をしていました。

毎月厳しいノルマがありましたが、知名度の高さから顧客に困ることはありませんでした。

この時期、同期や少し年上の先輩営業マンと飲みに行くことが多かったのですが、話題の中心は

「どうやったら顧客に早くハンコを押させられるか」

「顧客の予算、いくらオーバーまでなら契約OKか」

「顧客に住宅ローンで最大まで借りさせる方法」

など、大手ハウスメーカーとは思えないほどゲスな話題ばかりでした。

今はそんなことないと信じたいですが、当時は会社内でも「しっかりカモを探せ！」的なゲスな指導を受けることもありました。

入社して半年もしないうちに辞めることばかり考えていましたが、仕事だけは覚えて辞めようと思い4年間勤務しました。

他の業界に比べて給与や賞与はよかったですが、ホワイトカラーとは程遠いイメージを持ったのは事実です。

新築マイホームの原価とは？

あまり知られていませんが、マイホームを新築するとき、ほんとはいくらで出来、建設会社がいくらの利益をとっているのか教えます。

もちろん会社によって利益率は違うし、同じ会社で建てた家でも内容次第で利益率は異なるので一概には言えませんが、一般的にマイホームを新築したときの利益率は20%前後です。

2000万円の家なら利益は400万円

3000万円の家なら利益は600万円

5000万円の家なら利益は1000万円ということになります。

よく建設会社の社長が高級車に乗っていたり飲み歩いていたりするのは、こういう利益率が確立されているからなんですね。

マイホームを200万円安く建てる方法

実際にマイホームを建てる際には、それほど早い段階では詳細な金額はわかりません。

多くの住宅メーカーは、いわゆるセルフうどんのようなシステムを採用していて、最初に提示する見積りは素うどんの価格で、その後、いろいろなオプションを追加して本見積りとなります。

この最初の見積りと本見積りの価格差は、場合によって1000万円以上になることもあります。

住宅メーカーは、最初の見積りでは粗利を100万円程度に設定しており、その後オプションを加算した後には300万円以上、ときには500万円以上の粗利を目指すことが一般的です。

ですから、このことが理解できていれば、最後に200万円程度の値引き交渉をすることはさほど難しくありません。

もちろん、契約前であることが重要です。

住宅メーカーの営業マンは、1軒の契約を締結するためにかなりの労力を使うため、最後に破談になることだけは避けたいと考えます。

気をつけていただきたいのは、予算が200万円足りないなどの理由としないことです。足りないというと、見積り内容から200万円分仕様を下げる作業をしようとします。

そうではなく、仕様が確定した時点で100万円の値引きをうまく要求すれば、多くの場合は呑んでもらえます。