おはようございます。
ブライトです。
先日、友人たちと馬肉の店に行きました！
馬肉、刺身でも焼きでも、さっぱりしていてとても美味しいです。胃もたれもしないし。大好きです！
さて、お新築プロジェクト。そんなにウマい話は無く、ハードルの連続でございます。
そんなお新築ものがたり、本日は第１５話です。
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～中河内新築ものがたり Vol15～ 開発行為って？
さて、前回ではブライト購入予定土地とサナダ不動産様購入予定土地を併せて位置指定道路提供しようという話がありました。
その件で、サナダ不動産を訪問したある日のことです。
マサユキ社長
『今回の位置指定道路提供の件、建築事務所に確認すると、双方の土地合計で500㎡以上になると、開発行為になるらしぃんよ』
ブライト
『はにゃ？開発行為って？？』
※宅建士さんなら常識かと思いますがブライトは無知でした。
～～ 開発行為とは ～～
開発行為とは、主として建築物等の建築等を目的として行なう土地の区画形質の変更を言い、面積が500平方メートル（地域により異なる）以上の土地で開発行為を行う場合は市長の許可が必要です。
ブライト
『開発行為になるとどうなるのですか！？』
マサユキ社長
『設計士さんによると、市が許可するにあたって色々条件をいわれる可能性が高く、承認まで結構時間がかかるらしいんよ』
ブライト
『時間ってどれくらいですか？』
マサユキ社長
『半年くらいかかることもあるみたいねー。あと、位置指定道路に展開道路を付けて道路整備する必要があったり、汚水桝を交換する必要があったりするみたい。』
『道路整備と汚水桝でｘｘｘ万円くらい掛かるんちゃうかなぁ。その費用はブライトさんと按分したいんよ』
ブライト
『？？？？ ！！！！』
だんだん雲行きがアヤシクなってきました。
プロジェクトの不確定要素が多すぎです！！
（まだ土地は契約すらしていません）
位置指定道路提供すると
⇒ 工期が伸びる可能性大（繁忙期に間に合わない）
⇒ 追加コストがかかる。
⇒ 不確定要素が大きくなる。（市の指導によっては。。）
⇒ でも接道はよくなる。
うーん。リスクとリターンを比較すると、この話、リスクの方が大きいそうです。
マサユキ社長
『昔は開発逃れの方法はいろいろあったみたいやけれども、最近は厳しくて現実的ではないみたいやね～』
ブライト
『なるほどなるほど』
マサユキ社長
『位置指定道路提供せず、但し書き許可で行く案もあるけど、どうだろうか～～』
ちょっとよくわからなくなってきました。
しかし、どっちにしても土地は押さえておきたい。
この時点で既に土地の契約日は決まっていましたので、粛々と土地の契約（融資特約付き）を急ぎます。
そして銀行融資について。
あかつき信金さんが濃厚になっていましたが、営業担当者様によるとサラリーマン投資家にあまり前向きでは無いような流れもあるとのこと。
ここでもう少し銀行チャレンジしようと思いました。
前回税理士さんルートでだめだった『きぼう銀行』様。
（よわよわの決算書見せただけで門が閉まりました。。）
前回とはルートを替えてみて、なじみの不動産屋さんルートで、別の支店をご紹介いただきます。
さっそく『きぼう銀行様』に訪問いたします。
さてさて、別ルートではどうだろうか。。
… 次回に続きます。