前回は、以下の物件で投資した場合のシミュレーションを
しました。
物件価格１億円 表面利回り ９％ 築１５年 ＲＣ
計算ミスが多く失礼いたしました。（修正済みです） (;^_^A
地方投資に比べて、東京２３区内ではなかなか厳しい数値
ではなかったかと思います。
とはいえ、１４年ほどの投資で、安心が得られることは、不動産
投資の大きなメリットです。
でも更に投資を急加速する方法はないか？
同じ物件を前提に、６年後の状況を考察してみます。
前提として、賃料利回りは変更なし、５年目に３００万円をかけて
屋上防水、外壁再塗装を行ったとします。
このとき、
借入残高 ７３２０万円
６年のＣＦ １２０万円×５＋１８０－３００＝４６８万円
さて、
この物件を売りに出したら、いくらで売れるでしょうか。
・東京２３区内 ＲＣマンション１棟
・満室時家賃収入 ９００万円 （現況満室）
・外壁 リフォーム直後で非常に良好
２３区とはいえ、地域によってばらつきはありますが、
さきほど、ノムコムＰｒｏで検索したところ、
おおよそ、１億５００万円～１億３０００万円
ほどでした。
仮に１億１０００万円で売却できたとして、その収支を計算すると
①売却金額 １億１０００万円
②仲介手数料 ３５０万円
③譲渡所得税 約 ２００万円（前提条件はあります）
④譲渡収入 １億４５０万円
⑤銀行返済後残額 ３１３０万円 （④－７３２０万円）
６年後の自己資金
３１２０万円＋４８０万円 ＝ ３６００ 万円
すると６年後に、前回と同じ物件を見つけられれば
１棟につき自己資金が１７００万円必要でしたので
２棟購入することが可能になります。
昨日の計算では、１棟あたり 税引き後 月１０万円の収入が
ありますので、２棟で月２０万円の収入を確保することが
可能です。
同じ自己資金でスタートして、
前回１４年かかった月収２０万円を
半分以下の６年で実現することができます！
今回のシミュレーションは、文中に記載していない前提、
難しい点も多々ありますが、私の実践をベースに記載して
おりますので、大きくははずれていいないと思います。
次回は、もう少し補足します。