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先日、山崎隆さん のセミナーに行ってきました。
タイトルは、
「山崎式 安心財産形成術」
というもので、簡単にいうと
「山崎さんの知ってるノウハウ何でも教えて！」
といった非常に都合の良いセミナーで、企画した
中村さん には感謝です。
不動産投資セミナー好きの私の過去参加した
セミナーの中でも１、２にランクされる内容のもの
でした。
でも、よく考えるとこれは当たり前の話で、
「エンドユーザ視点で語れる不動産投資のプロ」
ってほとんどいらっしゃらないのではないかと
思います。
セミナーでは、
１．「金持ちの定義」について
２．東京のどこに住むのが安心か
３．不動産資産の評価について
と幅広くご説明頂きました。
まず、本日は「金持ちの定義」のお話と、それを
お聞きして気が付いたことをご紹介いたします。
なお、この山崎さんは、セミナーを本業とはされて
いらっしゃらないため、ノウハウ的なところも含め
まして、ご紹介しても問題ないようですが、
詳しくは、たくさんの著書がありますので、そちらを
ご覧ください。
１．お金持ちの定義
金持ちは、Ｂ／Ｓで判断する！
（金回りが良いとか、高級車に乗っているという
ことではない！）
Ｂ／Ｓ（バランスシート）上で
純資産（資本の部）を
たくさん持っている人が
「お金持ち」である。
その際、
資産（流動資産：現金等、固定資産：不動産等）
は、時価（いくらで売れるか）で評価すること。
これが大事とのことでした。
これについて考えてみると、
最近の不動産投資では
・利回り重視
・キャッシュフロー（ＣＦ）重視
の傾向がありますが、この定義で、金回り
（キャッシュフロー）が良いといっても
実は、
「物件を食べていませんか？」
ということだと思います。
「？？？」
分かり難いので言い直します。（笑）
「物件の価値がそれ以上のスピードで低下
していませんか？」
ということです。
下の図をご参照ください。
このＢ／Ｓの縦の長さ（合計）がその人の資産の大きさで、
右下の「利益剰余金」が、これまで積み上げてきた
利益になります。
上記の金額の中で、１つの項目だけ見方によって
金額が変わるものがあります。
（会計的には正確な表現ではありませんが）
・流動資産
・固定資産
・流動負債
・固定負債
・資本金
さて、どれでしょう。
・
・
・
・
・
そうですね。
答えは、固定資産です。
一般的には、税務申告の際に作成する上記のような
Ｂ／Ｓでは、取得価格を掲載していると思います。
上の例では、物件を
購入価格：１億円＋諸経費１０００万円
で購入し、その内訳をＢ／Ｓ上で
土地 ５０００万円
建物 ５０００万円
設備 １０００万円
表しています。
ただ、不動産（土地、建物）の評価には下記の
３つの見方があります。
【固定資産額の３つの見方】
１．購入価格（通常Ｂ／Ｓに記載している価格）
２．銀行の評価額
（土地：固定資産税評価額、 建物：再調達価格-償却分）
３．時価（今売ったらいくらで売れるか）
＜光の国から投資法＞
例えば、先ほどのＢ／Ｓを２の銀行評価で見て
みると、資本の部が４０００万円増えているよう
に見えることがあります。
地方、築古ＲＣの「光の国から投資」でのＢＳで、
１物件買うごとに、資本の部が増加していくため、
銀行融資を受けて、次々に物件を買い進める
ことができます。
３の時価でもこうなっていれば、純資産が一気に
５９００万円になって、「金持ち」に近づいたと言
えます。
そうなれば大成功です！
ただ、気を付けないと、時価（売れる価格）で
評価すると下記のように１億１０００万円で購入
したものが７５００万円でしか評価されず
３５００万円の評価損が発生していることが
あります。
そうなると、「資本の部」は、▲１６００万円に
なりますから、物件を売却すると資本金と
利益を合わせても、更に自腹で１６００万円
支払わないと、借入が返済できないことに
なります。
こうなると１億円の物件を買って
「利回り２０％」
といっても、空室や、諸経費、金利支払いで
毎年４００万円の利益を
苦労して１０年積み重ねて
やっと±０ということもあり得ます。
こうならないように、物件を良く見極めて、
「資本の部」が１億円を超えたら
十分お金持ちではないでしょうか。
今日は、少し分かり難かったと思いますが、
山崎さんの教えでは、
１．財務分析、経理、簿記の基礎を学ぶ
２．町の歴史を学ぶ
３．鑑定理論を学ぶ
の３つが不動産投資には必須だとおっしゃ
っていました。
今日のところは、１の途中でしょうか。
長くなってきましたので、また次に続きます。
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