創業者

不動産業の創業者・小林一三

学生時代からこの人は知っていた。電鉄会社がなぜ不動産業？と思われるかもしれない。

当時、私鉄（阪急）の利用者の増加を目指し、阪急電車の赤字線であった終点の宝塚（当時）に、当時は少なかった一般大衆の娯楽施設（宝塚歌劇団、阪急百貨店、宝塚温泉、動物園等）を創設し、乗車数を大幅に増やした。

さらに阪急沿線の私鉄利用者の増加をめざし、土地を区画して建売住宅を販売、一般のサラリーマンでも購入できるよう月賦販売（住宅ローン制度）を考案した。

阪急鉄道の創始者にして宝塚歌劇団の父。駅ビルから建売住宅、電車の中吊り広告まで・・・現代では"当たり前"とされているあらゆるシステムを考案し、全国高校野球大会まで企画した企業家。

　小林氏は、こう語っている。

自分の持つ長所を確信することである

確固たる思想を飽くまでも維持することである。

訓練式タイプ型のみに憧れず、何人も持つ自分自身の長所を顧みて、
それに磨きをかける人の多からんことを切に希望する。

乗る人がいなくて赤字になるなら、乗る客を作りだせばよい。

それには沿線に人の集まる場所を作ればいいのだ

人生に勝利するには、なにより勝つ心がけが必要である。

人が八時間働くなら、十五時間働く気概、人がうまいものを食べて
　　

いるときには、自分はうまいものを食べないだけの度胸がなければ
　　

いけない

開発業者は儲かる？

今日は新規現場での現地打合せで京阪神某所に行ってきました。

総面積１５ヘクタール（１ヘクタール、ｈａ＝１００ｍ×１００ｍ）の山林をとある建設会社が宅地として
開発・造成した、この分嬢地には５００～６００戸の分嬢地が区画され１、２週間前に販売開始されました。

知り合いの某氏によると、坪１０万～２０万の山林を坪５万掛けて造成し、住宅分譲会社に坪３５万で販売、土地のエンド価格（お客さんの買値）は坪４０万～４５万になると言う。

となると・・・１５へクタールの約７０パーセントが宅地（その他は道路、公園等）として
１５ｈａ×０．７＝１０．５ｈａ＝１０５０００㎡　　

この開発をした建設会社の儲けは
１０５０００㎡×４５３００円/㎡（坪あたり１５万）＝約４７億５６５０万！

もう設計なんてやってられねえ！明日から山を買いに走ろう￤

建築原価・戸建編

建築原価・戸建編

建築原価（建築条件付）

建築条件つき土地での販売（数区画の売建戸建分嬢）の場合、建築用の土地を持たないお客様が対象となり、土地を不動産会社が仕入れた時点で（土地+建物）の販売価格の相場はほぼ決まっています。近くに新規分嬢現場が無い場合、ライバルも少ないと言って良いでしょう。

その地域に住み続けたいと考えている、その地域の近隣の方がお客さまとなります。

建坪３０坪（約１００㎡）の家を基準に考えると、通常、地場の不動産会社の場合、新規分嬢現場（建築条件付）での建物販売価格は坪５０～５５万あたりが標準。

では原価は？というと、うちの会社の場合、（１現場１０～２０戸全て発注するという条件で）坪３５万で工務店に一括発注しています。

建物１戸分の粗利は（５０万ー３５万）×３０坪＝４５０万
これから、広告宣伝費費、確認申請代、営業現場事務所、人件費等の必要経費を引いて、約４００～３５０万が１戸の最終利益。

大手ハウスメーカーの施工をしている工務店も知っているけど、請負が何段階にもなっていて最終の原価は、ほぼ同じくらい。

土地の利益は一概には言えず、安く仕入れるほど、その場所の相場で売った時の利益は大きいです。

土地の利益が見込めない場所でも、確実に販売でき確実に売れる場所なら、建物利益で事業が成り立つのでその土地を仕入れるようです。

販売サイドからの１番のポイントは、「なるべく早く売り切る」特に最後の１区画が残ったために販売事務所はそのままで経費垂れ流し、広告も打ち続けないといけないとなると費用がかさみます。このため最後の１つは大幅に値引きしてでも売ります。１００～２００万

いままで住んできた近くに住みたいと思ってる方で、近くに分譲住宅が区画販売されたので住みたい、という方は分嬢を購入検討されると良いでしょう。

建築原価（建築請負のみ）

地を持つお客様（建換え含む）への販売の場合は、全ての住宅会社が対象となるためライバルは多いと言って良いでしょう。
保守的なお客様は名前の通ったハウスメーカーに、合理的な考えのお客様は、名前は有名でなくともなるべく安く、又　施工アフターメンテナンスがしっかりした会社を選ばれる傾向にあります。

広告費、営業現場事務所費等が不要であり、多数の会社が競合するため建築販売価格は建築条件付土地の場合より、坪１０万安い坪４０～４５万あたりに標準単価を設定しているようです。

最近「坪２８万～」と言うような文句のフランチャイズの住宅会社の名前をよく聞きますが、見積もりをとったら、広告宣伝費、展示場経費、諸経費等　が別途計上され、坪５０万以上の金額だった。という事も聞きます。

土地が

ある方は、その土地が他のお客さんに買われるでもなく、じっくり検討しましょう。通常は一生に一回の買い物となります。
いくら時間をかけても、かけすぎと言うことは無いでしょう。

建売物件と売建（フリープラン）住宅の違い

「建売」とは、建ててから→売る販売形式。

「売建」とは、売ってから→建てる、即ち建築条件付売地の販売形式。

と言うことになります。

契約形態の違いは、
建売が「土地付き一戸建て」として一つの売買契約になり、
建築条件付売地では、「土地の売買契約」と「建物の建築請負契約」に分かれます。

では、それぞれの長所短所を比較してみましょう。

お客様からみて、
建売の長所は、
①目で見て確認できる、②打ち合わせがなく、購入後すぐに入居できる。
短所は、
①建築過程を確認できない②建物に自分の希望を取り入れることが出来ない、

不動産会社の方から見ると、
建売と建築条件付売地のどちらも、土地を仕入れ建物を販売することには変わりません。

動産会社から見たそれぞれの長所短所は次のようになります。

建売の長所、
①手間のかかるお客様との打ち合わせが無く、販売が容易、
②資金回収が早く（お客様の購入意思の決定から、決済が短期。売建なら建築期間３ヶ月必要）
そのため早く次の現場へ移れるなどです。

短所は、
①資金力が必要（販売開始後、お客様が付かなくても建築した工務店に請負代金の支払いが生じる。
売建なら建物完成時にお客様からの購入代金で支払える。）
などです。

これから建売、又は売建を購入される方はしっかり違いを認識しておきましょう。

売建の場合は自由設計（フリープラン）となる場合が多いですが、その自由度は会社により異なります。

今日の仕事

朝から京都の戸建分嬢の建築現場に現場チェックにいきました。現場チェックも私の仕事。
販売区画全１２区画中９区画が現在建築中。各区画の大工さんと、やり取りする中で

な・なんとアクシデント発覚！

昨日、この現場に隣接する家の老夫婦の方が大工さんのところに来られ

「私の家の窓と、建築中の建物の窓が真正面で重なっており何とかして欲しいとのこと。」

さっそくその方のお宅に行き、建築中の家の窓に目隠しルーバーを付ける方向で検討することになりました。又、他の区画で一部外壁に石張りの所が指示通りになってなく、しっかり訂正をお願いました。

しっかりチェックしといて良かった～。

私が見つける前に、お客さんに現場のミスを指摘されることになれば信頼もなくなるでしょうからね。

８月は１２日からの盆休みまで休み取れそうにないけどがんばるぞ～！

はじめまして

はじめまして
私は関西某所に勤めるサラリーマンです。
仕事は不動産会社の建築部門で戸建・集合住宅の設計をしています。
将来は自分の会社（建築企画・不動産）の会社を持ち、悠々自適に暮す事が目標。
まずはそのために、このブログで自分自身の日常を綴り日々の目標確認と反省をしていきます。