BITのブログ

用地探し

また用地探しの旅がはじまる・・・

セブンイレブンの次はメガネ屋さん。

最近急激に店舗展開しているので、「大丈夫かいな」と思うけど、銀行がたくさん融資してくれるらしい。

ということで、エリアを教えてもらうため、次回そこの社長と打ち合わせ。

成果につなげるため、不動産業者との連携が重要だ。

５～６店舗すべて頂きだ。すべて土地（２５０坪平均）を購入するとのことなので坪単価２０～２５万円とすると、

５,０００万円～６,２５０万円になる。

仲介料は１６０～２００万円くらい。

これを５～６件決める。

イコール、８００～１,２００万円な～り。

世の中の不景気をふっとばすぞ～～～!!

建築請負販売委託システム

　　・・・建築請負販売委託システム・・・

これは自ら建売住宅を販売し、稼ぎたいと考える方がおられる中で、「不動産の免許がない、建設業の免許がない」とお嘆きの方にとってニュースな話題です。

お金をお預け下さいましたら、代行で建売住宅を建設・販売代行させて頂き、売却できた中から投資額プラス利益をお返しする画期的なシステムです。

例えば、１，２００万円をお預けして頂きましたら、不動産会社がその資金を基に建築会社と建築請負契約を交わします。

その不動産会社が造成した土地で建築をすることが条件となります。

不動産会社が造成した土地価格が６００万円、建物価格が１,２００万円であるとすると、合計１,８００万円

これが原価となります。

これを２,１８０万円で販売したとします。

２,１８０万円　－　１,８００万円　＝　３８０万円　・・・　粗利

土地の造成が既に完了している場合は、請負契約後、即着工となります。

完成には約３～６ヶ月（そのときの状況によります）かかります。

完成後は販売力のある不動産仲介業者に販売を任せます。

売却できた場合、売り手数料を不動産販売会社に支払います。

売り手数料は（３％＋６万）×消費税なので、約７５万円。

先程の粗利３８０万円から手数料７５万円を差し引いても３０５万円残ります。

販売には早いときで完成後、約１ヶ月以内で契約し、１ヶ月後の引渡しで決済となります。

時には販売に３～６ヶ月かかる場合もあります。

いずれにしても決済後の元本・利益のお支払いとなります。

コンサル料金は売却益の１０％となります。（ex　３００万円×１０％＝３０万円）

この金額を差し引きし、残りをご指定口座にお振込みさせて頂くシステムです。

これにより、

　　①個人の方で建売を建てて売却しても、短期譲渡で重課税がかかるが、この方法であれば重課税が

　　　免れる。

　　②個人で何度も建売販売を繰り返すと宅建業法違反となる（不特定多数への反復継続行為と見做される）。

　　②宅建資格・不動産業者免許や建設業の免許がなくても建売住宅（分譲住宅）が可能になる。

　　③手元に余剰資金があるもののどこに投資してよいか分からない。例えあったとしてもリスクが大きい。

　　④投資するだけなので販売後のメンテナンスなどは不動産業者と建築会社が対応する。

　　⑤確認申請などの役所に提出する書類に投資家様の名前が出てこない。

　　⑥建築途中で放火などトラブルがあっても建築業者が建築工事保険に加入している為、投資家には影響が

　　　ない。

　　⑦不動産業者及び建築業者が瑕疵担保責任保険に強制で加入している為、販売後に建築のトラブルが

　　　あっても投資された方には影響がない。不動産会社・建設会社が責任を持って対応してくれます。

委託金をお預け頂いてから、　うまくいけば１年以内に１,２００万円が１,４５０万円になって返ってくるのです。

これが出来るのは土地が割安な地域で、なおかつ建物もローコストで高性能な信頼できる住宅会社とのコラボレーションがあるからです。

この不動産業者は宅地造成を得意としている業者です。造成業者はできるだけ早期売却できる土地を選択し、立地及び近隣相場からみて妥当と思われる計画・値決めを行います。完成後は土地の売主になります。

建築会社も基本性能が良く、瑕疵担保保険などでお客様の不安をカバーできる仕様で対応します。

（フラット３５対応・省令準耐火構造など・・）

投資家の方は短期で高利潤を得ることができる、造成業者は造成地の販売益が上がる、建築会社は建築での粗利が取れること、不動産業者は仲介手数料が得られる、エンドユーザーは良い立地で高性能な優良住宅にお住まいすることが出来る・・・この地域経済にとっても、建設・不動産業界にとっても、エンドユーザーにとっても実益のあるすべての方にメリットのあるシステムです。

このシステムは日本のどこエリアでもできるわけではないと考えます。

やはり相対的に土地の仕入れ価格・販売価格がある程度割安で、立地の良い造成できる割安の土地が多くあること、建築業者が信頼できること、一戸建住宅へのこだわりが強い地域、建売住宅がよく売れる地域・・・・などなど。

自分の住んでいるエリアは少なくとも上記に該当するためか建売住宅がよく売れています。

震災後の冷え込んだ日本経済は、建設業・不動産業などの裾野の広い業界から底上げしていかなくてはならないと考えます。

投資はアパートなどの長期投資もありますが、短期の不動産投資もあるということをお忘れなく。

すべての方がウィンウィンの関係であるこのシステムの普及に務めます。