クラブアップスさんから
アップス銀座店の経営コンサルの
依頼を受けました。
アップス銀座店は
２月１日オープンの予定です。
アップス銀座店
いよいよ、店舗が決まりました！
○がついたところ。
並木通り沿い、七丁目の角で
一階がナチュラルローソンのビル。
住所は
中央区銀座７－５－１０
第二一越ビルディング５階
クラブアップス、 １６坪
セブン、 １４坪
です。
歌舞伎町のクラブアップスさんは
同フロアーに全３店舗あります。
カラオケがない場所
アップス
カラオケがある場所
アップスター、ビキニ
アップスさんの売りは
カラオケがある場所とない場所に
店が分かれているところだと思います
分かれているから、
静かな雰囲気がいいときと
騒ぎたいときと
どっちも利用することができます。
そういうわけで
アップスさんの売りを
引き継ぐとなると
アップス銀座店も
カラオケがある場所とない場所が
両方必要だと感じ、
２つ隣接して空いている店舗、
もしくは、
上下階に隣接して空いている店舗に
限定して探していきました。
いまはオリンピック前の影響で
空いてる店舗も少なく、
隣接して２つ空いてる店舗を
探すのに本当に苦労しました。
この物件をみたとき
歌舞伎町のアップスみたいだと
ピンときました。
次の問題はこの物件は、
定期借家３年だったこと。
注、
定期借家３年とは、
３年後に契約更新ができなくても
文句が言えない契約のこと。
普通の賃貸なら更新時に
家賃を１０パーセント以上
あげてはいけないという縛りがあるが、
定期借家の場合、
どれだけ家賃をあげられても
文句が言えない。
不動産の専門家に聞いたところ、
登記簿謄本をもらうように言われ、
まずこのビルが
すでに３年後に立て壊される予定が
ないかどうかを調べてもらいました。
１階〜３階が定期借家ではなく普通の
賃貸契約で借りられていることから
立て壊すのは、それらの人たちの
同意が必要のため、
なかなか困難だとわかり、
３年後にすぐ立て壊されるわけでは
ないことがわかりました。
それでも、
定期借家を６年に延期するように
言われました。理由は、
６年後はオリンピックが終わっていて
不景気になっていそうだから、
更新時に逆に家賃を
下げられるかもしれないからだそうです。
何度もの交渉の末、
定期借家 ４年に延長。
フリーレント１ヶ月。
保証金２００万円ダウン。
で契約することができました。
アップス銀座店は居抜きです
２つ合わせて３０坪。
隣接した２つの店舗です。
居抜き、リース店舗で借りる場合は、
相場、2000万円
頑張れば1000万円でいけます。
スケルトン
（コンクリートからデザインして店舗を造作する場合）
＋で坪100万円の内装費がかかるので
＋30坪なら3000万円目安の計算になります
同じ店舗を借りても、
スケルトンからだと5000万円程度は
かかります。
ちなみに
アップス銀座店さんは
居抜きでリノベーションすることに
なりました。
リノベーション前の状態
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