年利45％

昨年。リターン４５％。ヘッジファンド、タイガー・グローバルが

新たなファンドを立ち上げた。

年利４５％・・・。すごい数字だ。

不動産で考えた場合、２０％位ならちらほらと出てくるが

さすがに年利４０％となるとなかなかお目にかかれない。

１０年前くらいにはラブホテルでこんな利回りをみたことがあるが

最近はみないな・・・、

ただ、昨今の築古物件に対する世間の見方により、マーケットには

おもしろそうな物件が出てきている。これを融資付けをし、買い切ることが

できれば、良い投資になるのだろう。

といっても都内であれば１０％後半が限度なんだけど。

不動産の場合、稼働率により、実質利回りが大きく変わっていく。

そういう意味では、都内の１５％と地方の２５％は通年通せば同じ位に

落ち着きそうだが。運用の仕方でハイリスク物件は変わってくるのだろう。

当たればでかいが、外れれば痛い！！

地方案件（ビル）

地方案件の事業収支をたてていて気付く点がある。

1点目は収益に対して税金が非常に高く感じる。

理由は明確で、賃料坪単価が低いからである。

東京と比較した場合、総収入に対する税金の割合は倍近く

になっているケースをある。

ただでさえ、稼働率が悪いのに、税金の負担が高ければ、

満室想定表面利回りと、実際の運用したネット利回りの差に

驚きそうである。

また、おのずと取得税、免許税も高くなる。

融資を受け購入する場合に、売買代金とは別に支払う諸費用が

売買代金の割に高くなってしまう。これも当初の負担を考えれば

避けたい個所である。

2点目は賃料坪単価がばらばらである。

物件によりかわるが、同じ部屋で2倍以上の賃料で入居している

テナントもいる。

過去の栄光と現実との開きを、把握しないと、長い目で見て

リスクが高くなってしまう。

今が一番高く、時間の経過とともに安くなると想定したほうが

安全である。

そうはいっても、割安で購入できるのが地方物件の魅力でもある。

税金が高い＝建物評価が高い＝減価償却がとれる

と、マイナス面もプラスになる部分もある。

リスクを想定し、購入することでチャンスになるのかな。

賃料(中小規模物件)

以前は不動産の賃料設定について、近隣の同規模の物件と比較をし

該当物件の賃料を設定していた。相場というものである。

しかし、最近では「相場」とういう考えを持たない方が良いと

感じている。

貸主の決めたい価格と、借主の借りたい価格との開きが広がって

きている。当たり前にネットで賃貸事情が見れるので、借主もそのエリアの

マーケットを把握し、低価格の物件があることを知れる。自ずと、頭にその

価格が入ってきて、借りる条件の1つになってしまう。

人は都合よく物事を捉えるので、その他の条件でまさっていても価格という

消費者に一番響くところは残ってしまうものである。

また、比較物件は物件同規模とあるが、事務所であれば大型物件も区分けをしたら

中小規模の物件と同じになる。そうなると共用部分に優れる物件が優位になってしまう。

実際不動産を購入し賃貸付を行って感じることは、これなら借り手がいるだろうと

設定した賃料の下をいくケースが目立ってきている。(特に事務所)

住宅に関しても、エリアによってそういう傾向にあることは分かる。

以前の感覚で貸主側がいると空室期間は長くなり、そして、その時点の収入はずっと

取り戻せない。

やみくもに値段を下げることが良い選択とは思わない。

知恵を絞り努力をした結果、安くなることは、それが相場なのだろう。

需要＞供給ではなく、需要＜供給が加速する世に中では、中小規模の物件は

今までの安いだけの競争力は通用しなくなるだろう。

安くするのは、ゆとりがあれば誰でもできる。ゆとりがなければ太刀打ちできない。

だからこそ、安いに＋@が必要になってくる。その＋@はなんなのか？

これは1つ1つの物件により変わってくるのだろう。何をオリジナリティにするのか。

安い ＋ オリジナリティ ＝ 100%稼働

ジリ貧になる前に、対策を！

相場の変化が激しい。そのエリアの最安値を自分で頭にいれ、最悪を想定すること！