マイホームの買い換えは、不動産売買の中でも最も難易度が高く、重大な落とし穴があります。
最悪なのは「住み替え先を購入したものの、古い方の家が売れない」という状況。こうなると、二重ローンに苦しめられることになります。
また、売却を急ぐことになり、安く買いたたかれてしまう危険性も出てきます。
そのほかにも、適切な知識や情報がないと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。特に売却時に「やってはいけないこと」は以下の記事を参照してください。
この記事では、マイホーム買い換えにおける一般的な落とし穴と、上手な進め方について解説します。
1. 買い換えの種類とそれぞれの注意点
マイホームの買い換えには、大きく分けて2つの種類があります。
- 売り先行: 今住んでいる家を先に売却し、その売却益を次の家の購入資金に充てる方法です。
- 買い先行: 次の家を先に購入し、その購入資金を調達するために今住んでいる家を売却する方法です。
1.1 売り先行
売り先行は、買い先行に比べて安全性が高い方法です。なぜなら、先に古い家を売却することで、次の家の購入資金が確実に確保できるからです。
しかし、売り先行には以下の注意点があります。
- 仮住まいの必要性: 売却完了まで、仮住まいに住む必要があり、その費用がかかります。
- 手続きがより煩雑に:売買の途中に一度賃貸契約を挟むなど、手続きがより煩雑になります。
- 欲しかった物件が買えない:自宅が売れてから住み替え先の物件に申込みを入れるため、すでに売れてしまっていることがあります。
1.2 買い先行
買い先行は、売り先行とちがって「今目の前にある魅力的な物件」を押さえるチャンスが大きいです。しかし、以下の注意点があります。
- 二重ローン: 住み替え先を買ってから自宅が売れるまでの間、今住んでいる家の住宅ローンと、次の家の住宅ローンを同時に抱える可能性があります。
- 売却価格の不確実性: 時間に追われながらの売却となるため、自宅の価格が当初の想定よりも低くなる可能性があります。
2. 買い換えで失敗しないためのポイント
マイホームの買い換えで失敗しないためには、以下のポイントを意識することが重要です。
- 十分な準備: 買い換え前に、資金計画をしっかりと立て、時間的な余裕を持って行動しましょう。
- 専門家の相談: 不動産会社だけでなく、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。
- 条件交渉: 売買契約の条件はしっかりと確認し、必要であれば交渉しましょう。
3. まとめ
マイホームの買い換えは、適切な準備と情報収集、そして専門家のサポートが必要です。この記事で紹介したポイントを参考に、計画的に進めていきましょう。
とくに、住宅ローンまわりの落とし穴には気をつけて、どうすれば安全に売り買いができるかを確認してください。また、基本的な手順は「売り先行」です。
売り先行の場合、確かに「今目の前にある欲しい物件」は買えないかもしれません。しかし、同じくらい魅力的な物件は、必ずまた出てきます。そして、時間をかけてじっくり検討した分、見る目も肥えてきますし、むしろよりよい物件を買える可能性も高いでしょう。
非常に難易度の高いマイホームの買い換えは、確実な手順を重視してください。また、以下の記事もおすすめです。
4. 補足情報
- 住み替えローン: マイホームの買い換えには、住み替えローンという専用の住宅ローンを利用することができます。住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの残債を次の家の購入資金に充てることができるローンです。ただし、無条件におすすめできるわけではないので、銀行の説明を鵜呑みにせず、ファイナンスの専門家に相談するのが確実です。
- 税制優遇措置: マイホームの買い換えには、税制優遇措置が適用される場合があります。詳しくは、税務署などに問い合わせてください。