物件を探しだすと、物件のチラシを
チェックしなければなりません。
そこで、チラシの見方について、お話します。
今回は、『建物管理費』と『修繕引当金』についての
3回目です。
『建物管理費』と『修繕引当金』の合計が家賃の40％以上
もする物件があります。
こういった物件は、大体、管理の質が悪く物件のコンディション
も良くない傾向にあります。
というのは、こしたマンションでは管理組合（区分所有オーナー）の
意識が低いことに起因しているようです。
管理組合にやる気が無い、もしくは相場を知らない為に、
建物管理会社に良いようにされているケースが見られます。
これでは、毎月のキャッシュフローには響きますし、
将来的な資産価値も下がってしまいますね。
物件を探しだすと、物件のチラシをチェック
しなければなりません。
そこで、チラシの見方について、お話します。
今回は、『建物管理費』と『修繕引当金』は
いくらぐらいが適正か？です。
私は、『建物管理費』と『修繕引当金』の合計が
大体10,000円くらいで見ています。
家賃の15％程度も目安にしてますが、
今現在の家賃が高くても、将来的には
家賃は落ちてきます。
その時に、『建物管理費』と『修繕引当金』も
一緒に落ちてはくれませんから、割合よりも
絶対値の方を重視しています。
ちなみに、私の所有物件における『建物管理費』と
『修繕引当金』の平均は家賃の14％です。
戸数が100戸を超えるような大規模物件を
除くとあまり積立金が少ない物件は、
今後上昇してくる可能性が高いと想定して、
キャッシュフローを試算します。
物件を探しだすと、物件のチラシを
チェックしなければなりません。
そこで、チラシの見方について、お話します。
今回は、区分オーナーにとっての
管理・修繕業務です。
区分不動産では、前回までに説明した
管理・修繕業務に関わる費用が、
建物管理会社主導で、毎月の積立の
なかからの支払われます。
従って、区分所有オーナーは日々の
管理・修繕業に気を煩わせることはありません。
精神的なストレスも感じないので、
サラリーマン大家にとっては非常に助かります。
これに対して、1棟もの物件のオーナーだと、
こうはいかないでしょう。
修繕計画も自分で立てて、資金繰りもして
いかなくてはなりません。
逆にデメリットは、区分不動産は
ある意味で共同体なので、特定の
区分オーナーの思惑だけでは、
全体の管理・修繕をコントロールできない点
が挙げられます。
