耐震強度偽造問題

ご無沙汰のブログになりますが、連日世間を騒がせている

大事件、耐震強度偽造問題では、

何とも責任感のない人たちが次から次へと出てきますが

マンション開発を行っている、筆者としても

許し難い大問題です！！！

マンションといえばそれなりの規模にもなりますし、

それが倒壊すればどんな大惨事になるかぐらい小学生でもわかるはずなのに

なぜ、そんなことができるのか不思議でなりません！！

今回の問題などは鉄筋の本数にしても写真で見たら、きっと誰でもわかるでしょう！

そこまですぐわかるような内容ですから、震度５程度でも危険なわけです！！

偽造が発覚した物件は地震大国日本の中でも有数の震源地です。

大きい地震が来ればどうなるかは誰でも想定できるはずなのです！！

すべては、「他人なんてどうでもいい、自分達さえ儲けたらいい」

というエゴが生み出した結果なのでしょう。

これからはこういったことが風化されないように、

世論の監視の下、今までのずさんなシステムに

メスを入れて膿を出し切り、「安全」な社会が

築かれることを願いたいものです。

当社も人々が安全に豊かに暮らせる、良いまち創りを

これからも目指して行っていきます！

2004年度不動産証券化の実績が7兆5,183億円！

2004年度の不動産証券化の実績が7兆5,183億円と、前年度に比べ9割近く増加したことが、国土交通省の独自調査で明らかになった。同省は証券化を通じた資金流入が不動産取引の活性化につながっていると分析している。

（2005/5/30日経新聞朝刊の記事）

不動産市場ではこのような、不動産証券化市場が膨らんできている。

証券化の対象となる物件は、オフィスが３１％、住宅が14％、商業施設が15％、工場・倉庫・ホテルが3％のほかにも駐車場や研修所などにまで広がっている。

上記のような証券化市場が増加していく中で、賃貸マンションの市場では物件も供給過剰になりつつあり、賃貸マンションの入居者は、物が多い分、いい物件を選べる立場にあり、物件によってはなかなか空室が埋まらない物件も増えている。

投資物件の選定が利回りだけに目を奪われて投資してしまうと、2、3年で２～３％以上も利回りが下がってしまう現象が十分に想定される。

そこで現状利回りよりも、入れ替わった時の賃料で利回り計算をする方が確実なのである。

不動産投資をこれからお考えの方等は、利回りだけではなく、物件自体のその立地の市場価値（入居者ニーズ）を視点に検討される方が賢明です。

コメント有難うございます。

一棟売り収益物件をコンバージョン
グループホームに・・・
いかがでしょう。

良かったら、一度どういったスキームかご相談いただければありがたいです。

info@qualia.cc

ごらん頂いている方々も当社のビジネススタンスでお役に立てることがございましたら、何なりとご相談くださいませ。

不動産投資を考えておられる方や不動産ビジネスをされている法人さま等！

こういったご縁から、いいお話に繋がっていければ幸いです。

当社ＨＰ も一度ご覧くださいませ！

実践不動産投資！No.1

不動産投資と言っても色々な不動産があり、

また、色々な手法がございます。

その中でも今回は、大阪でも増えてきているマンション（１棟）投資についての書いていきます。

マンション投資をする時にまず見るのは、リターン（収入）です。

リターンがどれだけあって、そのリターンの裏付けでリスクを見ていくのです。

勿論、ハイリターンであればリスクも付いてきますので如何にリスクを低くできるかがポイントになってきます。

一般的なハイリターンの物件で言えば中古物件が多くなります。

中古物件の中でも特に建物が古い（２０～３０年以上）物件か、中心地から離れたローカル地域の物件が目立ってきます。

そういった物件は、ハイリターンであっても　ハイリスクでもあります。

上記中古物件のハイリスクの要因としては、

1、建物が古ければ、「余計なメンテナンスコストがかかる」

2、建物が古ければ間取やデザイン、設備等が入居者ニーズに合わなくなるので「ニーズに合うリフォームをして募集しなければ空室が決まりにくい」

3、２０年も経っている物件であれば、入れ替わりの時に家賃を下げて募集しなければ、「空室が決まらない」

4、中心地から離れたローカル地域の物件の場合、家賃の高い中心地の家賃相場が下がれば、必然とそれ以上の「値下げを余儀なくされる。」

主には以上の点が上げられる。

リスクがあれば、どうすれば回避できるかを調査し、費用がかかる場合は費用対効果を見なければいけないので、中古物件の場合はそれなりのスキルを必要とします。

ですので、そういったリスクも想定した収支計算が必要になってきます。

ハイリターンを望む場合はハイリスクをミドルリスクやローリスクに変えていけるノウハウがあれば、十分なハイリターンの収益マンションとしての投資ができます。

安定的なマンション投資を望まれる方にオススメは、需要の多い中心地の一定水準の入居者ニーズをクリアした新築物件が安定的なリターンが確保できるでしょう。（勿論、価格にもよりますが・・・）

賃貸マンション投資

賃貸マンション投資

シンガポール政府系、日本で317億円

中東資金を呼び込む

日経新聞で掲載された記事でシンガポール政府系不動産会社とバーレーンの投資銀行が共同で日本の賃貸マンション専門に投資する投資会社を設立したと発表した。

今後1年半で約317億円を投資するという。

外資系や日本のファンドが次々と日本の不動産を買収していっているという現実の中、今後の賃貸市場としても供給過剰といわれるまでになってきている。

それでも次から次へとマンションの建築がされています。

新しく、設備も最新のマンションが賃貸市場に流れてくれば、自然と古いマンションは同家賃であれば見向きもされなくなり、やむを得なく家賃の下落が余儀なくされる。

昔の賃貸マンション市場とは違い、入居者がマンションを決める時代になっています。

昔の感覚ではまだ、豪華マンションと呼ばれるような高層（10階以上）のマンションが少なく、部屋を決めるときは、せいぜい物件自体も2、3件しか見ずに決めていたのがインターネットの普及等で入居側が手軽に情報を集めれるようになり、最低でも3、4件、多ければ20件も30件も見られる方もおられるぐらいです。

それほど物件が多いということと、入居者の見る目が肥えてきているというのが現実ではないでしょうか。

それだけにマンションを開発する側やマンションオーナー、管理会社、いわゆる供給側がそれだけ英知を絞り、志を持って街づくりや住まいづくりを行っていかなければ勝ち残ってはいけない状況にまで来ているのです。

当社でもマンション開発会社としてそれだけの危機感を持ち、沢山の物件を調査し、自社開発の物件にも実際に暮らしてみてどんなによくできたマンションでも入居者の視点に立ち、どこかもう少し

こうなっていればという部分が無いか針の穴をつつくかのようにチェックして次の物件につなげて入居者の満足度を上げていくのです。

そうすることにより、入居者も喜んで住んでもらえ、収益マンションの収入原資である家賃の安定確保に繋がっていくのです。

ご挨拶！

はじめまして！

クオリア株式会社　代表の金子です。

弊社は収益不動産を事業ドメインに行っております。

収益不動産といっても色々ございますが

収益マンションの企画、開発を柱にしております。

当社の強みとしましては賃貸営業の現場とＰＭ（プロパティマネジメント）業務の深い実務経験を基に活かした、収益不動産の企画・開発ノウハウです。

賃貸営業も行っておりますので常に現場での市場の現状や動向を肌で感じながら、入居者ニーズを探ることができるのであります。

新築から築年数の経った古い物件やニーズに合わせてリフォームした物件までありとあらゆる物件を賃貸顧客に納得するまでご案内して、気に入っていただく物件を探し続けるわけなので賃貸顧客からは、

「こんな物件があれば即決なのに！」とか「ここがこういう形になってたら決めるのに！」等、収益マンションの企画・開発には絶対に欠かすことのできない入居者の“生の意見”を聞くことができるのです。

こういった最新の入居者ニーズを十二分に把握して企画・開発に反映させますので入居率は、ほぼ100％に近い維持が可能になります。

賃貸マンション経営にとって入居者は売上の源ですのでお客様なのであります。

当社はそのお客様の視点で企画・開発を行っておりますので新築はもちろんのこと中古物件のリノベーション等も行い、資産のポテンシャルを最大限に引き出すことをミッションとしております。

上記の事業により入居者は喜んで入居していただけるし、マンションオーナーは満室経営ができる！

満室経営ができれば、不動産金融商品としては高利回りで安定した配当が行えます。

そして環境や街並みにも配慮し「まちの人達にも愛される、まち創り」が

できるマンション開発がテーマです！

これから大阪の不動産投資にお役に立てるようなアドバイスを更新していきます　m(_ _)m

                                                                                      

　　　　　　　　自社開発物件