こちらは13年10月の記事です。　ブログ引っ越しの為アップさせていただきますが、あくまで投資の参考例としてお考えください。　現在はこちらの物件は売却済みです。

勝手に投資コンサルの第一弾ですが、やはり地元の神田から始めたいと思います。
＜建物正面＞

今回の対象物件に関する概要です。
・価格：3,980万円
・築年月：昭和46年12月
・土地面積：43.5㎡
・建ぺい率：80％　　・容積率：180％
注意点：現況床面積は14.24㎡超、再建築の際は同規模の建物は建てられない。

です。さらに詳しい情報が必要な方は弊社（エヌエスティ㈱　www.officesearch.jp）まで資料をご請求ください。

さて、この物件が投資に見合う物件かじっくり見て行きたいと思います。

まずは立地ですが、「小伝馬町より徒歩３分」とあります。私は、神田駅から歩きましたが十分歩ける距離です。表記は神田駅より９分。

３ｍ、３ｍの道路の角地で、千代田区とは思えない路地にあります。今風のリノベーションを加えるには好立地（というより味のある立地）。

＜前面道路＞
千代田区とは思えない雰囲気

$勝手に不動産投資アドバイス

では、具体的な収益物件としての懸賞ですが、最初は面積を確認。

１階部分の間取りはそのまま使用。
賃借部分としては、２２㎡は使用出来そうです。
２階部分も１階と同様で２２㎡。
３階は上層フロアーへのアクセスが必要ないので、玄関部分を最小限取り残りの賃借面積２２㎡。
各フロア　坪換算（すみません頭が古いのか坪換算しないとピンときません）しますと、６．６５坪。　

＜２Ｆ室内の様子＞
やはり全面改装は必要ですかね↓

$勝手に不動産投資アドバイス

＜3F室内＞
広いベランダは賃貸に大きなメリット。

これを幾らで貸せるか？
それはどの程度内装を掛けるかによります。
一般的な事務所仕様（タイルカーペットに石膏ボードの壁に天井はジプトーン）では、予測で　１Ｆ９,０００~１０,０００円、２Ｆ/３Ｆ　８,０００円～９,０００円程でしょうか。
勿論、この写真のようなコンバージョン住居用もしくはデザインを入れた事務所にすれば、各フロアー１０,０００円程にはなると予測します。
勿論初期投資はコンバージョンの方がかかるので、利回りは変わらないかもしれません。

では、利回り計算
１Ｆ　６．６５坪×９,５００円＝５９,８５０円
２Ｆ　６．６５坪×８,５００円＝５６,５２５円
３Ｆ　６．６５坪×８,０００円＝５３,２００円　　　　計　１６９,５２５円

１６９,５２５円×１２カ月＝２,０３４,９００円

売り出し価格から算出する表面利回りは５．１１％となります。

建物の建て替えは１４．２４㎡減となってしまう為、現建物を有効利用する方が有利だと考えます。

更地価格　路線価：２９万円/㎡　　　公示価格からの算出価格：３５．３万円/㎡

となります。建物は劣化していきますが、土地は劣化しません。相場に合わせて価格は上下しますが、区分所有のマンション等に比べて価値の維持力は高いと思います。

現時点の路線価、公示価格を参考に更地にした再販価格は、１２，６１５，０００円～１５，３５５，０００円となります。

以上を参考に皆さまの投資判断をしていただければと思います。

※ご注意：不動産投資は値動きのある不動産に投資しますので、不動産市場や経済状況による変化を原因として損失が生じ、元本を割込むおそれがあります。ついては、上記情報に関しては、あくまでも参考とお考えいただき、最終のご判断は自己の責任置いてお願い致します。

事業用投資案件（岩本町編1）