本日は、投資物件についてまわる『明け渡し』と『強制執行』に関してのお話です。

弊社のように不動産の免許を持ちながら不動産投資をしていると、たまに割の良い(!?）話が舞い込みます。

場所：代々木上原
物件のタイプ：ワンルームマンション
想定賃料：6.2万円　　売却価格：490万円
管理費：約12000円／月　　　築：昭和55年

これだけを表面利回りで計算すると
5万円×12カ月＝60万円　60万円－6万円（固都税）＝54万円
54万円÷490万円＝約11％

うん～、なかなかですね。　ただし、本当に割の良い話かと言えば、それなりの理由があります。

じゃん↓。
（ビフォーアフター風）なんということでしょう。そこには、足場の踏み場もない室内。

賃借人が大量の荷物を置いたまま居なくなってしまった物件なのです。
相手が居ない場合、任意の交渉もできません。

そう、結局は割が良いわけではないんです。

早速、必要な経費に関して算出します。
期間：６ヶ月　　弁護士費用：10万円～15万円　　裁判ならびに強制執行＝約100万円
当社の場合、弁護士は普段の顧問契約をしているので、多少安くやっていただけますが、強制執行等に掛る費用は誰がやっても一緒です。
また、執行に掛る費用等（荷物の移動に必要な人工等）は執行官の見立てによるので何とも言えませんが、多目に見積もります。

家賃の滞納をしても、日本の法律には自力救済禁止の原則があります。勝手に鍵を換えたり、勝手に荷物を処分すれば、返って所有者に不利な判決がで決して得にはなりません。

但し、今回の投資物件の場合、借主が外国人で帰国を期に、5年姿を見せていないそうです。
（って、所有者さん！5年も放っておいたんですか!! ）おまけに、年齢も70歳近く。

明らかに裁判を起こしても欠席で勝訴のパターン。よっぽど自力救済の誘惑にかられましたが、顧問弁護士に相談するとやはり『ダメ』の一言。そりゃそうですよね。
まぁ、我々も法令順守は社是でもありますので、そこはちゃんと事業計画にのせる事に。

それにしても、日本の裁判は時間が掛りますよね。結局所有権を手に入れてから4ヶ月。月末に判決はでますが、それから公告して、執行は上手く言って年内とか。　ここらへんをもっと効率的にしてほしいですよね。

明け渡しと強制執行手続き