○修繕費用；
2023年に発生した戸建てと区分事務所の修繕&原状回復費用を集計してみました。DIYできないので、修繕業者さんにすべて依頼しています😅。修繕のコスト管理も不動産投資の実質キャッシュフローに影響するので、大事です。
・物件8号：251,592円 井戸ポンプ・揚水管交換
・物件10号：33,000円 便器水漏れ
・物件18号：70,000円 玄関鍵交換。
製造中止（本当かな？）で高い！😅。 DIYできれば鍵代だけだったかも😅。
・物件19号：13,750円 浴室の鍵交換
・物件20号：13,200円 電気配線修理
・物件20号；50,930円 キッチン水漏
これはボラれました。この新入社員さんの見積もりは、歩合か業績を焦っているのか、見積もり単価が従来より急に上がり、積算単価が毎回違います😅。逆に発注が減るから焦らなくてもいいのにね。
・物件20号； 3,750円 水漏れ水道代金
・物件20号；○○○円 床上浸水で現在修繕中。
・物件26号：29,150円 アンテナ交換
・物件33号；19,800円 浄化槽清掃
・物件35号：90,000円 敷地内草刈り・残地物撤去。ボラれたかな？
・物件35号： 550,000円 原状回復
・物件43号：72,000円 雨戸戸車・網戸・玄関鍵を交換
・物件46号：111,416円 退去後原状回復。クロス張替と清掃
・物件48号：104,500円 トイレ詰まり・照明交換
・物件53号：15,000円 臭い改善できず家賃減額3ヶ月
・物件53号： 91,520円 トイレ水漏れ異臭修繕
再びクラシアンにボラれてしまい、失敗。「数千円のパッキン交換で治ります」と管理会社が言うので依頼。現地から「交換しても水漏れが治りません。便器・タンク交換が必要です」と言われてやむを得ず交換したけど、結果は、まったく水漏れ異臭は改善せず💢。判断ミスでした😅。
・物件53号；140,525円 トイレ排水管新設工事
・物件53号：125,000円 雨戸5つ交換、洗面台水漏れ
合計 1,785,133円
こうして見直すと水回りの修繕が多いです。戸建てと区分事務所合計40戸に対して、2023年に発生した修繕＆原状回復費用は１戸あたり44,628円/年でした。原状回復を除いた修繕費用は１戸あたり28,093円/年でした。これは経年劣化に対してリーズナブルな必要経費である感じがします😊。
今年の教訓は「またもや現場から追加修繕が必要であると言ってきたクラシアンには2度と発注するべからず」でした💢💢。提携業者には優良業者もいるとは思いますが、「暮らし安心、クラシアン」のCMに反して、かなりの訴訟を抱えているんじゃないかな？クラシアンに提携している業者から見ると、(a)クラシアンが手数料をとり、(b)発注してくれた管理会社へのキックバックがあり、(c)その上で自分の利益を載せることになるので、請求金額は高くならざるを得ない構造がありますよね😅。
ところで、修繕の見積もりが高くなる魔法の言葉をご存知です？
「製造中止になっています」
「ですので、すべて交換しなくてはなりません」
です😅。へんな疑義の呈し方をして関係を悪化させることは本意ではないのでそれを避けながらも、「それは本当か？」という確認と慎重な対応が必要です。実は製造中だったり、熟練の業者さんはサッサと治してくれたりします。良くない業者は、水回りは早急に対応しなくてはいけないことを逆手につけこんでくることがあるので要注意です😅。
他の業者にもときどきボラれてしまいましたが、しかし、それ以外の業者さんにはとても感謝しております❗️。修繕は投資です。リーズナブルな料金で修繕をしてくださった業者のみなさん、物件がある地域の指定水道業者のみなさん、2023年もありがとうございました😊❗️