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事業性の検証として売却を前提とした計画も考えてみる。
売却の方法としては (1) 現状のがけ地のまま売却する (2) 擁壁工事まで完了させて土地として売却する (3) 戸建を建てて売却する (4) 長屋の収益物件として売却する
これらが思いつく。
一つ一つ検証してみよう。
(1)の現状での売却だが、700万位でなら売れる気がする。250万で購入したので、700万で売れれば450万の売却益。 売却先は戸建の建売業者を想定している。
建売業者としては
土地代700万+造成費1000万+建築費1200万＝2900万 2900万で仕上げて3700万位でエンドに売却。しめて800万の儲け。
こんな感じだろうか。
建売業者の収支としては成立しそうだが、あえてこんながけ地に手を出すかは未知数である。
（2）の擁壁工事を完了させての売却だが、メリットとしてはがけ地ではなくなるのでパッと見は良さそうだが、大きな難点がある。
擁壁を建てて埋め立ててしまうと、地下に居室を作る場合に割高になる。
地下工事の際に再び土を掘り起こす為、ダブルでコストをかけてしまう事になるからだ。
では地下に居室を作らなかった場合にどうなるかというと、
土地面積７９㎡×容積率８０％＝６３㎡
これが建物の最大床面積になるが、
戸建で６３㎡では狭すぎて需要が極端に減る。
つまり安値でしか売れない商品になってしまうので却下。
（3）じゃあいっその事戸建を建ててから売却してみては？
という事で相場を調べてみると、結構価格はまちまちで判断が難しいのだが、3000万後半～4000万後半位だろうか。
難点は駐車場が設けられない事だが、駅から近い立地なのでそこまで気にする必要なしと考えている。
建築コストを3000万に抑え4250万を売却価格と想定した場合、1000万の売却益。
エンドへの売却は最も買主の層が厚いので、気持ち的には「なんだかんだ言っても売れるだろう」という安心感があることは確かだ。しかし1000万の売却益を得るために長い時間をかけて事業化しなければいけない。しかも税引後の手残り金額で考えると、、、、、、、あまりメリットを感じられない。のは事実。
最後に(4)の長屋を建てて売却
この場合の簡単な収益性は前回書いたので、売却時の利回りから逆算してみる。都内の築浅RC物件なので現在の相場感から、出口を表面7%程度で想定してみる
年額賃料360万÷7%＝5100万
5100万-建築費3200万-土地代250万＝1650万が利益。
結果、(4)が事業性が高そうだ。
ただ、気になるのは最近の長屋に対する行政の姿勢だ。
各地で長屋に対する近隣住民の不安、不満が爆発している様で、
区によっては長屋を規制する方向のようなのでどうしたものか、、、、