今日は1号案件の件です。
全12室の木造アパートですが、年明けから退去が続いて4室空室になってしまいまして、
会社の有給を使ってセルフリフォームしに行ったのですが
時間があまり取れなかったのもあり、4室中2室は自分でキレイにしてきました。
この物件、購入したときにはある程度手を加えられている部屋が多くて、
この空室の4部屋のボロかった木のフローリングは
かっちょいい天然木風のCFに張替えられていました。
しかし、サッシ、入口扉、巾木の木部はボロいし汚い。
この部分をセルフリフォームで白い塗装を施したら
部屋のイメージがイッキにキレイになりました。
でも塗装したのは2室だけです。
残りの2室はクリーニングのみです。
正直結構ボロくて汚い印象です。
空室の4部屋は元々4万円で入居していて、
同じ価格設定で募集をしました。
しかし全然引き合い無し。
2月、3月なのにこの引き合いは悪過ぎ。
管理会社曰く、近くの大学生が来店が今年は異常に少ないと。
多少遠くても部屋を借りずに親元から通うとの事。
不況でなるべく出費を減らしたい家庭は多いのでしょう。
そこで管理会社と相談して、一部屋だけ3.7万円で募集する事にしました。
ちょっと下げ過ぎた感はありますが、
この一部屋は大きな問題が。
実はこの部屋はエントランスのすぐ脇で不特定多数の人が出入り出来る通路があり、
その通路に面したバルコニーには手摺のついていない土間コンクリートだけの状態。
誰にでも覗き込まれてしまうし、ガラスを破って入られてしまうのでは
と連想してしまうような作りなのです。
今まで住んでた方は、そこにバイクをどかっと置いていたので良かったのでしょうが、
新規に募集すると、ここがネックになってなかなか決まらないだろうと予想してました。
そこで3.7万円という安い価格を撒き餌にして、他の部屋も見てもらって
他の部屋を先にどんどん決めて行こうと。
他の部屋は2階だし、キレイだから、上手くいく戦略かと思ってました。
他3部屋を決めた後に、バルコニーに手摺壁を設置して4万円で再募集すればいいし。
ところが、この3.7万円の部屋があっという間に決まってしまったとの事。
まず決まらないと高をくくっていたので、これはこれで嬉しい報告でした。
リフォーム費用等で結構お金をかけた挙句に、賃料設定を上げるのは一概にもいい事でないと気づきました。
つまり、安い価格にのみ拘る入居者は必ずいるし、
賃料設定を上げることでそれらの層の需要から遠ざかるのです。
安く早く決めるか、高くじっくり決めるか、
戦略を練り直しです。