不動産関連でテーマを追加しました。
正直、自分が不動産投資をするとは思っていませんでした。それは、陽光都市開発と言うとても悪徳だと思われる会社が最初の投資用不動産の迷惑電話だった為です。
http://junki6.blog.shinobi.jp/Entry/29/
リンクだと大丈夫だろう。
ここの会社から切っても切っても次々に電話を掛けてきて、こっちの電話も掛けられない様な感じなのです。
要するに、どこかに電話を掛けるためにボタンを押してる間に掛かってくるのです。
切って３秒以内にまたかかってくるとかなので、どうにもならず、携帯の電源をOFFにしたほどでした。
しかも、迷惑電話の拒否設定をしても、次々に新しい電話で掛けてくる。
酷いもんでした。
そんな、嫌な記憶も有り、不動産投資には、全面的に否定的態度を取っていました。
でも、取りあえず否定的でも、陽光以外の電話に出ますし、送りつけられる資料は、取りあえず目を通して、資料を見ながら営業マンのお相手をしております。
中には、会社までいらっしゃって、私の講義を受けて感銘を受けて帰られた営業マンもいらっしゃいました。
今回は、
２０１０
７／２０ 最初の営業電話。資料を速達で送ることを伝えられる。
７／２２ 早速、資料が到着。目を通す。
７／２３ マンション経営シミュレーションを自分でEXELで制作。電話で説明を受ける。
７／２４ 大阪から来られてこちらの会社にて疑問点質問＆詳細説明、契約書に調印。
７／２５ 宿泊されて、会社にてローン申込用紙に実印調印。
まぁ、これが、速攻で決まった投資用不動産（１DK）の売買契約までの流れです。
それまで、色々説明を受けていたので（色んな営業マンに）大抵は理解していたつもりですし、投資ですから、リスクが有るのも十二分に承知しておりました。
ネットでは、否定的なのが多いですし、何しろ自分自身が否定的でしたので。
否定的から肯定に変わったターニングポイントと言うのがやはり有りまして、これが無かったら契約していなかったであろうと思われます。３つ有るのですが、伏せておきます。
ちなみに、この方法を使うことで、私の投資した物件の場合に、
２１９０万の物件で頭金XX万円
２．５％の金利（上昇リスク有り）で
月間家賃 ６８５００円 年間８２２０００円（空室リスク有り）
修繕積立金 １５００円 年間 １８０００円
委託手数料 ４３３２円 年間 ５１９８４円（空室ならば減る）
ローン返済 ６９１４６円 年間８２９７５２円
差額 ▲６４７８円 年間▲７７７３６円
これでは、単に赤字に見えますね。
でも、不動産で生じる赤字は、損益通算で課税所得から控除出来ます。（確定申告が必要）
家賃収入から、委託手数料やローン利息、修繕積み立て金および固定資産税など（雑費もOK)を計上できます。
初年度は、登記費用、不動産売買費用などで７０万ほど掛かってくるので、これも損金計上出来ます。
分かりやすいように次年度からの収支として書きますが、
私の場合で（収入により異なるし、とある手法を用いているので）５１万もの減税効果が生まれます。
これを機会に、前々から持っていた住信SBIネット銀行を不動産の家賃収入＆ローン支払い口座として使う事にして、この口座には年間▲７７７３６円ですが、５１００００円もの税金が入ってきて、４３万ほどプラスになってしまいます。
私の場合、１０年後にも減税効果が３０万ほど有ります。この時のSBIの口座には、２６２万円になってます。
しかも、支払った元本が４００万にものぼります。合わせると６６２万なのです。
不動産を節税と家賃で支払って行けるのです。
ただし、緑の文字の収支が赤字でも例えばローンの金利が０％だったり中古マンションで減価償却が終わっているとかで有れば、節税も出来ませんし、単にマイナスになります。
まぁ、ローンが終わってる状態なら、減税効果は無くても、家賃収入がある分税金を払って下さいと言う事になります。
老後に、この状態で有れば、年金の補填にも使えますし、一応団体信用保険が付きますのでローン中に死んでも、子孫に財産が残せます。
不動産を扱うならば、信頼のおける、宅建＆管理業務主任の資格を持っていて、自分自身でもマンション経営をされてる方を担当者に出来ると良いと思います。
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