住宅融資保険事業の廃止でフラットのつなぎは．．．．．

ちょっと前―１１月２６日日経朝刊トップに

「独法改革　賃貸住宅向け融資廃止　仕分け反映来年度から　行刷会議が工程表」

なる記事がありました。

その一部に次の件が：－

国土交通省所管の住宅金融支援機構が金融機関を信用補完する住宅融資保険事業は、１２年度からの新規分の廃止を明記。

直接影響を受けるのがフラット３５のつなぎ資金融資がどうなるのか？です。

経済対策によって【フラット３５】Sの１０年間▲１％引き下げの効果が出てこのところ絶好調のフラット３５。その好調さのもう一つの要素として、つなぎ資金が弾力的に使えるようになった商品性の向上を支える保証保険のバックアップが大きかったと見ています。

これがなくなるのか？影響は甚大ではないか！と危惧されます。

早速、同会議に提出された資料をひも解くと、住宅融資保険事業について次のようになっていました。

・講ずべき措置：廃止

・実施時期：　　２４年度から実施

・具体的内容：平成２１年４月の「経済危機対策」により平成２３年度まで保険料率引き下げ（平成２１年１２月の「緊急経済対策」において、平成２２年１２月まで引き下げ率上乗せ）が行われているところであり、経済対策終了後に、現行の事業は廃止し、不要となる政府出資金は国庫納付する。

ただし、証券化事業と連動して実施する必要のある事業等（フラット３５に係る融資・パッケージ融資等に対する付保）に限り、民間による代替が可能となるまでの措置として行う。

取り敢えず、当面は維持されるようで一安心。でも民間による代替が可能になれば廃止されるようです。問題は、それがいつなのか？

住宅ローンセミナー盛況

すまい・るホールで開かれた住宅ローンセミナー。久しぶりに参加しました。講師は、FPの小栗悟氏。一度聞いてみたいと思っていました。セミナーは、マイホーム取得の家計術、フラット35Sを上手く使おう！ 若い夫婦連れほか幅広い層の参加者が聞いていました。フラットの威力大と言ったところです。

軽井沢合同行政相談会

本日、軽井沢合同行政相談会が町役場会議室で開催されています。人権養護委員、民生福祉委員などに加えて新たに住宅ローン問題相談員として町民からの相談に応じています。午前中の相談者はゼロ。未だ浸透していないようです。

フラット３５Sの大幅な金利引下げ延長【国土交通省】

９月１０日「新成長戦略実現に向けた３段構えの経済対策」が閣議決定された。「３段構え」の対応をする中でステップ１は、円高、デフレ状況に対する緊急的な対応である。その具体策の中は、「雇用」の基盤づくり、「投資」の基盤づくり、「消費」の基盤づくりなどからなっている。

このうち「消費」の基盤づくりの一つとして表記フラット３５Sの大幅な金利引下げ延長が盛り込まれた。

経済対策には次のように記載された（閣議決定文書P１８記載）。

ー大幅な金利引下げ措置の延長（平成２３年１２月末まで）

　耐震性、省エネルギー性等の性能に優れた有料住宅の取得に対し、当初１０年間の金利引き下げ幅を時限的に０．３％から１．０％に拡大する措置を１年延長する（平成２３年１２月３０日迄延長）。また、住宅については、引き続き、各種税制の活用を図る。事業規模２２００億円程度を見込んだ（同Ｐ２４記載）。

本件対策については、当初適用期間を現行の今年１２月末から２０１１年度末まで１年３カ月延長する方向で検討に入った（日経２０１０．８．１９．夕刊１面）と報道された。これからすると決定内容は３カ月ほど削られた訳だ。検討過程の議論がどのようなものだったのか知る由もないが、経済対策として打ち出すのであるから３カ月位と言いたいが、そうもいかない事情があったのだろう。

もっとも今回の対策の中の具体策の事業規模を見るとフラット３５Ｓの２２００億円が群を抜いて大きいことだ。依然として住宅建設投資頼み的な従来型の経済対策から斬新的な進歩策とは言い難く、３カ月でも削ろうとしたのか、と思いたくなる。

話を戻すと、私が住宅ローンの相談に預かっている方々には、このようなこともあろうかと思い、決定されるまでは未定であり、現行ベースを前提に進めるようアドバイスしてきました。従って、大きなマイナスの影響はありません。唯一、自宅購入予定者の中に、来年８月まで”待ち”を決め込んで見ようと考えていた方がいますが、”待ち”の決め込む期間を少し短縮する必要が出たかもしれません。

フラット３５Sの金利引き下げ措置延長の検討に入ったとの報道です。

2010年8月19日付、日本経済新聞夕刊4版1面に

「住宅ローン金利優遇延長　フラット３５　来年度末まで　国交省方針」

との見出しで以下のとおりの記事があった。

　国土交通省は住宅金融支援機構と提携して民間金融機関が扱う長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の金利優遇措置について、適用期間を現行の今年12月末から2011年度末まで1年3ヵ月延長する方向で検討に入った。省エネ住宅などを対象に当初10年間の金利を1％下げるもので、景気の先行き不透明感が強いなか、優遇措置を続けるべきだと判断した。

　11年度予算の概算要求に300億円前後を盛り込む方向だ。11年1～3月分については政府の追加経済対策に盛り込むことも検討する。延長期間の最終決定も含め、関係省庁と協議する。

　フラット35は最長35年間の長期固定金利の住宅ローンで、住宅機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取り、証券化して機関投資家に売却する仕組み。

　このうち優遇措置を延長するのは、省エネ住宅や耐震住宅などの有料住宅向けの「フラット35S]。本来は当初10年間の金利を通常よりも0.3%引き下げるが、昨年12月の政府の緊急経済対策で、今年12月30日分まで引き下げ幅を1%に拡大することが決まった。

最近の経済金融状況、政府の動きなどから連想して”そろそろ動きは見られるのかな？”とは思っていましたが。すんなり延長ということになるかどうかは、これからの検討次第ではないか、と思います。

　やはり昨日の日経夕刊トップに「住宅ローン新規20%減　4～6月14年ぶり落ち込み」とありましたが、個別業態ごとに見るとフラット35（取扱ローン会社）の一人がちといった状況です。金利の低減トレンドに加えて1％引き下げ効果が大きく、フラット35一人勝ちの感じすらします。それを齎している対策が延長ということになると、当面の住宅ローン業界はフラット35中心の流れとなるのでしょうか。

”減築”とは耳慣れない言葉ですが...

国土交通政策研究所は、先日「減築」に関するアンケート調査結果を発表しました 。

「減築」とは、耳慣れない言葉です。新築、増築、改築、建築などは聞いたことがありましたが。

これを住宅ローンサイドから捉えると差し詰め「リフォームローン」の領域の問題。減築が建物価値の減少と捉えると、ローン的には難しい問題を抱えることになりかねません。

減築とは、「住宅（戸建て）の回数を減らすなどにより、床面積を減らしてコンパクト化を図ること」を指しています。

少子高齢化などから世帯の小規模化が進行するなか、世帯規模の縮小に合わせたコンパクトな住まい方や住環境の改善を実現する方法として、住宅の一部を除去して床面積を減らす「減築」が、耐震性や省エネ性の向上、オープンスペースの確保、住宅管理の容易化といった点で有効であるとい考えられている、と同研究所では定義しています。

減築に関する研究は、平成21年度から行っているとのことで、今回はその中間報告。耳慣れないのも不思議ではないですね。

アンケート調査結果の概要はというと

①子供の独立を控えた世帯主年齢50代の世帯を中心に一定の減築に対する潜在的なニーズが存在する

②住宅規模が極端に大きくなくても、減築に対する関心を持っている。

③「耐震性能を高めたい」「機密性・断熱性を高めたい｣「日当たりの悪い部屋がある」「部屋数が多く清掃が面倒である」といった現在居住している住宅に対する課題を抱えている世帯で、減築に興味がある割合が高い。

④減築に期待する効果としては、居住者が享受するものが優先されている。また、その効果が本当に発現するのかについて不安を抱いている。

といった同研究所のまとめ方になる。

しかし、減築に対する潜在的ニーズと言っても、興味あり3.7%＋やや興味あり9.4%を「現在興味あり13%｣としているほか、現在は興味ないが、将来は検討の余地がある29.0%を含めた「関心層42%」を言っており、興味はなく、将来もあまり考えられない50.0%とわかならい7.9%を合わせると減築に関心ない層は58%もあり、過半を占めている。

減築は戸建てを対象に考えられるテーマであることも、潜在的ニーズに対する関心の有無に少なからず影響しているのではないかと見ている。

調査は、始まったばかり。次の政策課題を取りだすための手段としたいとの思惑は少なからず当事者にはあるのだろうが、少ないサンプル数（今回は1109件）を持って狙った方向にベクトルを向けようとするのではなく、じっくりと国民目線での調査と課題の設定が必要ではないだろうか。

ローン全期間（最長15年）の支払金利0％住宅ローン登場。東京スター銀行が先着500名期間限定募集

預金連動型住宅ローン、リバースモーゲージローンなど差別化住宅ローン商品を手掛けてきている東京スター銀行。このたび金利0%の住宅ローン発売を発表 しました。

金利０の住宅ローンという低金利時代の究極の住宅ローン商品。来るところまで来たか、そんな印象を持ちます。この商品を検討する場合の留意点をチェックしておきたいと思います。

①時間軸について

・申込期間と実行期間の2点があります。期間限定なので定番商品と言うことで　はありません。申込期間は、6月21日開始で先着500名まで。実行期間が9月6日～9月30日まで。つまり経営的には上期対策的色彩の濃いキャンペーン商品のように見られます。営業数字作り策なのでしょうか？？　

②コスト軸について

・金利、事務手数料、メンテナンスパック料の3点が留意すべき項目です。借り入れコストの一番は金利。これは０％なので支払い金利額は０円。マイナス金利商品でも出現しない限り最安住宅ローンと言えるでしょう。次に、事務手数料５．２５％、これは住宅ローン全商品の中でも最重の部類に入るのではないでしょうか。メンテナンスパック水準ですが、試算したところでは機構団信などとの比較ではちょっと割高かなと思える水準です。

③１５年経過後について

・借り入れ期間は最長１５年。当行は借り換えを第一に想定したようで、新規は当行提携先物件のみ適用可能というクローズぶりです。因って、当行の商品設計上では借り換え後残期間15年で完済を目指すケースを想定したのでしょうか。もし、それでは完済できない残期間を希望の場合の16年目以降が変動金利のみの取り扱いとなります。この点注意を要します。

④経営軸について

・この商品は、話題づくりを狙った住宅ローンなのでしょうか？経営的な視点でｾﾞﾛ金利商品を吟味すると、以下のようなことが言えます。②でコスト軸の話をしました。それは当行から見るといずれも収益要素です。金利収入はゼロですが、事務手数料とメンテナンス料は収受しますので、損益計算書上は増益要素です。事務手数料は収受した事業年度で一括計上できますので、9月末までに実行となると今期中に全部収益認識可能です。その額は、平均ローン額を20百万円として@20M*5.25%*500=525Mとなります。前期▲27.8億円の赤字計上を余儀なくされた当行にとっては大きな収益源を確保できると言えそうです。

・この視点で想い出されるのは、新生銀行がかつで「バリュータイプ金利」住宅ローンを販売しましたが半年足らずで販売をやめたことがありました。それは金利ゼロではありませんでしたが、手数料率が高いもので、収益前倒し計上可能商品として留意すべきと指摘したことです（拙著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイスP106参照）。

金利ゼロに目を奪われることなく、冷静に長期的な観点から慎重に検討されることをお薦めします。

マンション発売 首都圏、４ヵ月連続増 7.1%プラス 契約率77%－支えている住宅ローンは？

５月の首都圏（一都三県）のマンション新規発売戸数は３７７９戸と前年同月に比べ７．１％増加。４ヵ月連続で前年実績を上回った。５年１０ヵ月ぶりのことだ。

売れ行きを示す契約率は７７．０％。好不調の分かれ目とされる７０％を５ヵ月連続で上回った。

ーと不動産経済研究所が発表した（日経新聞６月１５日夕刊４版３面）。

この好調ぶりを支えているのは何？

住宅ローンの側面から推理すると、それはフラット３５であり、中でも経済対策効果が享受できるフラット３５Sではないか。というのが私の見立てである。

この見立ての真偽のほどは、追って当ブログで報告することにしたい。

【フラット３５】Ｓから目を離すな。今最も注目の住宅ローンです。

今月の住宅ローン金利は、いつものように”こちら ”で報告の通りです。

全金融機関の全商品を検索して最低金利を提示した銀行はどこか、の調査結果は、”こちら ”に載せておきました。

そのような中で【フラット３５】の金利が下がり、開闢以来の低水準 になりました（取り扱い金融機関によって適用金利水準が異なります）。

その結果、【フラット３５】Ｓは、経済対策効果と相まって今最も注目すべき低金利負担の住宅ローン商品となりました。

官による民の圧迫との声が聞こえてくるようです。

イヤイヤこのようなことを言うと、フラット３５は民間住宅ローン商品ではないかと反論が出そうでもあります。

果たしてそうでしょうか？

そうは思っているのは、”私だけ？”でしょうか？？

ソニー銀行が対面相談窓口「住宅ローンプラザ」を東京駅前にオープン。

ネット銀行の本格的な草分け的存在のソニー銀行。ネット限定主義から一歩踏み出し、同行にとっては初めての出店となる「住宅ローンプラザ」を今月２４日からオープンします。場所は東京駅八重洲側のヤンマー東京ビル１Ｆ。

詳しくは、こちら 。

ネット後発の住信ＳＢＩネット銀行の猛追に合って尻に火がついたわけではないでしょう。ネット限定でのビジネスモデルの限界を感じている訳でもないでしょうが。今後のネットバンクの動向からは目が離せません。