相続登記等に関する手続きに必要な書類とは？

（初めに）

司法書士業務で不動産の名義を変更する仕事があります。

その原因が、相続、売買、贈与、交換、等　様々です。

その中で、相続による不動産の登記名義人の変更手続きで、

必要な書類とその理由についてお話します。

（想定事案）

　まずは、よくありそうな一般的事案ですが、

亡くなった方は、お父さん（80歳）

相続人は、お母さん（75歳）、長男A（50歳：既婚）、長女B（46歳：既婚）

とします。

お父さんは、遺言書を作成しておりません。

その為、相続人全員で遺産分割協議をして、

誰がどの遺産を取得するのか？決める必要があります。

（相続に必要な書類）

１．被相続人（亡くなったお父さん）の

　 ①出生から死亡までの戸籍謄本等（戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本）

　亡くなった時の戸籍から遡って取得します。

　相続、転籍、結婚、コンピューター化等で取得する戸籍の種類や取得する市

　町村役場が変わります。

　これらの書類を取得する理由は、

　「相続人全員を戸籍上で確定するため」です。

　相続人は、お母さん、長男A、長女B　ということでしたが、

　それ以外に、子供がいないか？

　（私の経験で認知されている子供がいたことがありました）

　もし、他に子供がいたらその方も遺産分割協議に参加する必要があります。

　②戸籍の附票

（不動産の登記簿上の住所と亡くなった時の住所が相違するときに必要）

２．相続人の方全員（お母さん、長男A,　長女B）の

・    住民票又は戸籍の附票、印鑑証明書、戸籍謄本

（不動産の名義を変更、銀行口座の解約、有価証券の名義変更等手続きによ

り発効日からの期限はまちまちです。手続き先に確認が必要）

①住民票（本籍がわかるものを取得）

　戸籍謄本では、本籍と氏名　　印鑑証明書では、住所と氏名　が分かります

が、戸籍謄本と印鑑証明書えを繋げる為に、本籍がわかる住民票を取得すれ

ばその2つの書類が同一人のものであることがわかります。

②印鑑証明書

　遺産分割k協議が合意すると、その協議書を作成し、原則、その書類に相続

人が署名し、実印を押印します。その為実印である証明のため印鑑証明書を付

けます。

③戸籍謄本

　　相続人であること、現在生きていることの確認。

　　亡くなった方がその方のお父さんであること証明等

３．相続する不動産物件の

　　①固定資産評価証明書又は固定資産評価通知書（市町村の税務課）

　　　不動産の登記申請時に納める登録免許税の算出の為

　　②登記事項全部証明書（法務局）

４．不動産以外で名義変更が必要な場合 　

　　①銀行預金、郵便貯金等の通帳

　　②株券等の有価証券の明細書

　　③自動車の車検証等　

（まとめ）

当事務所では、お客様のそれぞれの事情を考慮して

事情に応じて、相続に必要な書類の取得も

委任を受けて業務を行います。

まずは、相続に関するご相談、お問い合わせは、

ヤマキリーガルオフィス　司法書士　八巻　幸弘

０５８６－８４－１６３３　へお電話下さい。

あいち相続遺言サポートセンター主催「終活・相続セミナー＆相談会」開催

　　私がメンバーとして活動している

　　愛知県一宮市の「ＢＮＩワッショイチャプター」のメンバー５名と

　　サポートメンバー１名からなる構成により

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　　名称：「あいち相続遺言サポートセンター」主催の

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　　　　　　　　　④午前１１時５５分～　　　⑤午前１２時２０分～

　　　　　　　　

「持分放棄」共有農地を単独名義にする魔法の原因

（事例）

　先日、「共有名義の農地を単独所有としたい」という

　ご依頼を受けました。

　詳しい事例を申しますと、

　「市街化調整区域」で、地目が「畑」で

　Ａ、Ｂ、Ｃ，各３分の１すつの持分で共有関係の土地です。

　ご依頼は、Ａさんの単独所有にすることです。


（市街化調整区域の農地法の許可は難しい）
　
　さて、どのような手段、方法で単独所有にしようか、

　凄く悩みました。

　「売買」、「贈与」など、

　各共有者の持分を移転させる「原因」はいろいろありますが、

　どれも、一番の問題は、

　農地であるために、「農地法の許可」が必要であることです。

　３人とも、農業適格者（要免許）でもなく、

　「農地法の許可」がおりることも難しく、

　農地を取得することもまず出来ないと思われます。


（持分放棄は、農地法の許可不要）

　どうしよう！どうしよう！

　と悩んでいたところ、

「農地法の許可がなくても、所有権を移転できる」原因の一つに

「持分放棄」という原因があることを思い出しました。

　受験時代に、不動産登記法の問題で、

「この中で農地法の許可が要らないものはどれか」

　というので、「持分放棄」と覚えたことを思い出しました。


　「持分放棄」は、民法第２５５条で

　「共有者の一人が持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に

　帰属する」と規程しているため、

　「私の持分全部いらない」といえば、

　法律で自動的に、他の共有者の持分割合に応じ、

　て帰属することになっています。

　
　農地法の許可が必要か、不必要かは、

　所有権移転に対する意思表示が「ある」か、「ない」か、

　で「ある」場合に必要となります。

　「持分放棄」は、民法の規定で自動的に所有権が移るため、

　意思表示による移転では「ない」と判断されるため、

　農地法の許可は不要となります。


（登記手続き）

　今回の場合、まずは、

　①Ｃの「持分放棄｝を原因として

　Ａ、Ｂに各々６分の１ずつＣ持分全部移転登記をして、

　Ａ、Ｂの持分が２分の１ずつとなります。

　その後

　②Ｂの「持分放棄」を原因として、

　Ａに持分２分の１の持分全部移転登記をして、

　Ａの単独名義の登記とする方法で行います。


（注意点）

　ただ、注意点として、原因が「持分放棄」ですが、

　贈与税の対象になります。

　そこの部分についても

　ご依頼人に告知して承知してもらってから、

　このご依頼を実行したいと思います。

　
　本日も、学びをありがとうございます。

　　
　
　

所有者の登記上の住所と現在の住所が繋がらない

　先日、昭和４４年に登記した、

　共有者全員持分全部移転請求権仮登記の抹消登記の依頼を受けました。

　
　依頼人は、その土地の共有者３人です。

　登記事項証明書（登記簿）を見ると、

　全員が、昭和４０年に持分３分の１ずつ所有権を取得していました。

　３人の方にお話を聞くと、所有権取得当時の住所（登記簿上の住所）と、

　現在の住所は違っているとのことでした。

　それも、登記簿上の住所は、依頼人が小学校の時であり、

　記憶にないとのことであった。

　
　本件仮登記の抹消の登記をするには、その前提として、

　所有権登記名義人住所変更登記をする必要があります。


　「登記簿上の住所」と「現在の住所」のつながりを確認する資料として

　住民票の写し、戸籍の附票の写し、戸籍の附票の除票の写し等があります。

　それらを取得して、住所の移転の経緯、

　つながりを確認しその書類を添付します。


１．（登記簿上の住所が現在住所の一回前の場合）

　現在の住民票の写し、戸籍の附票の写しどちらかを取得すれば、

　前住所の表記と登記簿上の住所が一致します。


２．（何回も住所が変わっている場合）　

　この場合は、戸籍の附票の写し、戸籍の附票の除票の写し

　を取得して、登記簿上の住所と現在の住所が繋がりが確認できれば、

　その書類を添付します。


３．（戸籍の附票の写し等でも繋がらない場合）

　戸籍の附票の除票の写しの原本は、保存期間が５年間しかありませんので、

　婚姻、転籍等の理由で除票となって５年以上の期間が経過している場合は、

　取得することができません。

　この場合は、取得できた住民票の写し、戸籍の附票等を添付するほか、


　①（登記済証（権利書）がある場合）

　　　　登記済証、不在籍証明書、不在住証明書、納税義務者証明書


　②（登記済証（権利書）がない場合）

　　　　申述書（印鑑証明書付）、不在籍証明書、不在住証明書、納税義務者証明書


　上記書類を添付して登記申請を行います。

　（各法務局で取扱いが違い場合があります。詳しくはお近くの法務局で

　　ご確認下さい。）

　
　このように、登記簿上の住所と現在の住所が相違する場合でも

　転籍、婚姻等があった場合は、

　その都度、所有権の住所変更登記をすべきであると、

　私は思います。

　長期間何もしないと、保存期間の５年が過ぎて

　添付書類を取得できずに、

　余分の費用と時間を費やすことになります。


　
　今回の件は、３－②のパターンでした。

　登記が完了するまでにかなり時間を費やしました。


　今日も学びをありがとうございます。

医療法人の理事長の重任登記

（予選による前理事全員再選の場合の理事長の重任登記は可能か？）


　理事のメンバーが任期満了の前後で全く同一ならば、その登記は可能です。
　

　予選とは、

　あらかじめ、現理事の任期途中で現理事の退任後の新理事を決議で決めておく

　ことです。


　医療法人で

　７月３１日で、任期満了になる理事長（定款で２年任期となっている）が、

　７月３０日に再任されて重任登記申請をするご依頼がありました。


　７月３０日昼間に定時社員総会、理事会が開催され、

　理事の方全員が再任されました。

　その後再任された理事全員で、理事長の選任決議が行われ、

　前任理事長がそのまま再任となりました。


　その内容に基づき、議事録も作成されていましたので、

　法務局にそのまま添付して登記申請を出しました。


　２日後に、法務局から連絡があり、

　「理事長を予選で選任されていますが、理事の方全員が再任されているか、

　　議事録ではわかりません。全員再任されているならば、その旨の記載を

　　お願いします。」とのこと
　　　
　　もちろん、理事全員再任（退任予定の理事と就任予定の理事が同一）ですので、

　ご指摘とおりに敏速に対応しました。

　　議事録の被選任者の横に「以上、全員重任」と記載　　


（予選による前理事全員と新理事全員が相違する場合どうか？）

　
　この場合は理事長の重任の登記は出来ません。


　事例をあげると、現理事は全員再選とされましたが、

　もう一人新任の理事が追加で選任された場合です。

　７月３０日現在では新任理事さんは、理事の資格（８月１日から理事）を

　有してはいませんので、

　７月３０日の理事会は、新任理事抜きで行われた理事会となり、

　この理事会は無効ということになります。　

　この場合、８月１日に改めて理事会を開催し、

　理事長の再任決議をしなければなりません。
　　　
　

　
　今回も、仕事を通じて学びがありました。

　理事長の重任登記の細かいところですが、

　しっかり覚えたいと思います。

　ありがとうございます。