こんにちは、札幌で高気密高断熱な注文住宅を建てました!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高断熱な家に必須な断熱材。

 

 

以前、家を計画中だったころに

「札幌でどれくらいの断熱性能が求められるのか」というのを調べてみたことがあるんですが、

 
 

調べたところによると(私調べ)、だいたい「高断熱」と言われる工務店では

壁に『グラスウール24k換算で160mm~250mm相当』使っているということがわかりました。

 

もちろんこれは「札幌(Ⅱ地域)」での量ですので、札幌より温暖な地域であればこんなには必要ないということです。

 

 


さてグラスウール250mmというと、壁の厚さが断熱材部分だけで25cmになるということですが、

 

実際にグラスウールだけで250mmも施工することはあまりなくて、

 

壁の柱間はグラスウールで充填して、その外側(外張り断熱)を、グラスウールよりも高性能な断熱材で覆うということが多いです。

 

例えば、柱が一般的な105mmだとするとグラスウールが100mm入り、

 

外張り断熱は150mm分の断熱材をいれるわけですが、グラスウールの2倍の断熱性能をもつ材料であれば75mmで同等の効果が得られるわけです。

 

そうすると、実際の壁の厚さは105+75=180mmとなり、70mm分減らせますね。

壁の厚さが薄いと、それだけ居住空間が広がりますので、断熱性能を担保した上で薄いに越したことはありません。

 

 

 

といっても、各社独自にいろんな断熱材を使っていますので、製品名や一般名などこんがらかってしまいます。

 

あるメーカーは、「外張り断熱でスタイロフォーム2種 45mm入れてます」と書いていて、

他のメーカーでは「XPS(3種) 65mm入れてます!」と書いてたとします。

 

え、どっちがより高性能なの??と思いません!??

少なくとも私は思いました…

 

 

さらにほかのメーカーは「FP板 45mm!」「EPS板 特号 65mm!」

 

って書いてても、どれがいいのか悪いのかわかりません(笑)

 

 

ということで、各製品がどれくらいの性能なのか、一覧にしないと分かりづらかったので、自分のためにもまとめました。

家を建てるメーカーを検討し始めた頃、この表をつくって、いろんなメーカーのHPを見て回りながらフムフムと比較してたわけです。

 

※数字は「熱伝導率」で、値が小さいほど、性能が高いということになります。

 

・グラスウール

16k…0.045

24k…0.038

・高性能グラスウール

16k…0.038

24k…0.036

もっとも一般的な断熱材であり、一番の特徴は「安い」こと。「断熱性能あたりの値段」が最も安いので頻用されるということです。

水に濡れると劣化して断熱性能がガタ落ちするので注意が必要ですが、しっかり施工する技術があれば優れた断熱材です。

 

グラスウールにも密度に応じた種類があり、

本州などでたぶんよく使われるのは高性能グラスウールの「16k」というもの。断熱性能の指標である「熱伝導率」は0.038です。

札幌で多く使われるのが「24k」というもので、熱伝導率0.036。 16kより少し性能が高いということになります。

 

・ロックウール…0.038

こちらもグラスウールと似た特徴です。岩を原料にしています。熱に強くて燃えにくいという特徴がありますが、水に弱いのはグラスウールと同様です。こちらもグラスウール同様に安い材料です。断熱性能は製品により色々ありますが、平均的にはグラスウールと同じくらいです。

 

・セルロースファイバー…0.038

紙が原料の断熱材です。自然に優しい感じですね。グラスウールやロックウールと違い吸湿性能が優れています。防音効果も大きいようです。ウェルネストホームが使ってる断熱材ですね。価格はグラスウールと比べると割高になります。断熱性能はグラスウールと同じくらいです。

 

 

 

・ビーズ法ポリスチレンフォーム(EPS)

特号…0.034

1号…0.036

2号…0.037

3号…0.040

4号…0.043

代表的な製品名;スタットボード、SKボード、パフォームガードなど

発泡プラスチック系の断熱材です。

以前は一条工務店の断熱にも使われていました。吸水性がないので水には強いが、熱や火には弱いという特徴があります。特号クラスだとグラスウールなどよりちょっとは断熱性能は高いですが、下記XPSのほうが主流な気がします。

 

 

・押出法ポリスチレンフォーム(XPS)

1種…0.040

2種…0.034

3種…0.028

代表的な製品名;スタイロフォーム、 カネライトフォーム、 エスレンフォーム、ミラフォームなど

EPSと全く同じ材料で、ただ製法が違うだけです。XPSの方が、EPSより断熱性は高いです。ここらへんから、グラスウールより「高性能」な部類に入ってきます。「3種」になるとグラスウール24kの1.3倍程度、また製品によっては0.022くらいまでの高機能なものもあります。一方で、ここらへんから価格も高価となってしまいます。EPS・XPSは発泡スチロール系の断熱材の中では安価なものの、それでもグラスウールの数倍~5倍程度の価格となってしまうため、「家全体を高性能断熱材で」というのはコスパ的になかなか難しいところとなります。

 

 

・硬質ウレタンフォーム(PUF)

2種1号… 0.023  
2種2号… 0.023  
2種3号… 0.024  

代表的な製品名;アキレスボード、FPパネル、アクアフォーム、シェーンボード、ギルフォームなど

XPSよりもさらに高性能です。現在一条工務店で主に採用している断熱材になります。グラスウール24kと比較しても約1.6倍の性能となります。高性能なものだと、0.021というものもあります。

特徴はXPSなどと似ていますが、火に弱いことと、燃えたときに有毒ガスが発生するという注意点があります。

 

 

・フェノールフォーム

1種…0.022

代表的な製品名;ネオマフォーム、フェノバボードなど

最も断熱性能が優れた材料のひとつです。高性能なものだと0.019というものもあり、グラスウール24kの1.9倍の性能となります。

ネオマフォームというと高性能断熱材の代名詞のような感じがありますね。

ほかの発泡プラスチック系断熱材と違い、熱や火に強いという性質を持ちます。いい材料なこともあり、高価です。またシロアリに弱いという注意点もあります。

 

 

 

こんな感じで、主な断熱材を列挙してみました。

予算の際限がなければ家全体をネオマフォームでやったらいいんですが、そこは予算との兼ね合いですね。

過剰にやる必要はなく、必要十分な性能を担保できればいいと思います。

 

我が家は、壁内断熱にセルロースファイバー系断熱材、外付け断熱にネオマフォームを使ってます。

 

 

そして、重要なのは断熱材そのものの性能ももちろんですが、なんと言っても施工能力です。

 

普通のグラスウールであっても「ダメ」ということではなく、しっかり施工すればとても優れた断熱材です。

何より安いですから!

ただ、適当に施工しちゃうとスキマだらけになるわ、水が入って断熱性能が皆無になるわで、取り扱いに注意と技術が必要。

気密断熱に実績がある工務店であればそこらへんのノウハウがあるわけです。

 

 

 

 

 

家の断熱って、料理と同じだと思います。

 

 

 

(いきなりどうした)

 

 

 

 

せっかくのA5ランクの黒毛和牛があっても、うまく調理できないとその力をちゃんと引き出すことはできません。宝の持ち腐れです。

 

いいレストラン(工務店)と、腕のいいシェフ(大工)を見つけることも同じくらい重要ですね。

 

 

…以上、最後までお読みいただきありがとうございました(笑)

 

 

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こんにちは、札幌で高気密高断熱な注文住宅を計画中です!

 

 

 

これまで2回ほど、土地購入後の手紙シリーズを書きましたが…

 

 

 

 

 

 

 

今回は3通目!!(笑)

 

こいつは、土地を買ったことも忘れた頃に突然やってきました…

 

(さすがに忘れるわけない)

 

 

 

 

 

 

その名も…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「不動産取得税納税通知書」

 

 

 

 

 

きゃああああああああああああ

 

 

 

 

 

 

 

はい!

 

 

 

 

 

いやあ、

 

「税」って文字を見た途端、嫌〜な気分になるのはなぜなんでしょう…(笑)

 

 

 

 

不動産取得税は、土地とか建物とかを買ったら払わなくてはいけません。

 

 

なんでやねん!

 

 

まあ、土地を買うときには消費税はかからないんですが、代わりにこの不動産取得税がかかるということなのでしょうか…

 

(建物には消費税も不動産取得税もかかるけどな!)

 

 

 

それで、私は「古家つき土地」を購入したので、、

土地の分と古家の分の取得税を払え!ということですね。

 

 

 

 

基本事項として、

取得税は、

不動産の価格×4%です!

 

不動産の価格といっても、売買価格ではなく、評価額になります。

(固定資産税とかの基準と同じ)

 

 

 

なので、例えば購入価格が3000万円でも、不動産評価額が2000万円の土地だと、

取得税は2000万×4%=80万円!!

 

 

 

高っ!!

 

 

 

 

 

ただし、

今年の3/31までに取得した場合は、土地、建物とも3%に軽減されており、、

さらに宅地はその半額にディスカウントされるようなので、(なぜ?!)

 

 

↑の土地だと、1.5%の30万円になります!

 

 

お得!!

 

 

それでも高っ!!

 

 

 

【原則】

宅地……×4%

住宅……×4%

 

【軽減措置】

宅地……評価額×1/2×3%

住宅……評価額×3%

※軽減措置は、2021年3月31日まで

→ご安心ください、この軽減措置はとりあえず令和6年3/31まで3年間延長されました!!

 

 

 

でも、さらにさらに!

 

 

購入した土地に3年以内に住宅新築した場合!!

 

 

申請すれば、さらにお安くなります!

 

なんかテレビショッピングみたいだな…

 

①45000円

②土地1平米あたりの価格×住宅床面積の2倍×3%

 

①と②の多い方の分、割引されます

 

 

 

 

②が意味不明ですが、

例えば上記、評価額が2000万円で50坪の土地に、延床面積140平米の住宅を建てるとすると…

 

50坪は165平米なので、2000÷165=12万円

(ただし、半額にディスカウントされてるので6万円)

延床面積の2倍は140×2=280

(ただし、最大で200平米が限度です)

 

 

なので、

6×200×3%=36万円!!

 

 

ということは、土地の本来の取得税30万円から、36万円割引されますので、ゼロ円!となります!!

 

 

このように、土地を買って住宅を建てる場合、ほとんどの場合は取得税はかからないと思います。

 

 

ただし、気をつけないといけないのは、ちゃんと申請しないといけないこと!!

 

基本的には、一度税金を支払った上で、申請してそれを還付してもらう方式になるので申請を忘れると払いっぱなしになってしまいます!

(請求された時点で、すでに新築を開始していたら、申請すれば最初から支払いが減免できます)

 

 

 

 

もう一つ、古家にかかる取得税も軽減措置の対象のことがあります。

昭和57年以降に建てられ住宅、または昭和57年以前でも耐震診断がなされている住宅などは、評価額から一定の控除がなされます。

(控除額は建物の新築された年によって変わります)

 

↑これは、私の取得した古家は該当しませんでした。

古家の不動産評価額は低いとは言っても、5万円くらいの取得税が請求されてます…(汗)

 

 

 

さて、ここまでは、納税通知書に同封されていた案内にも記載があり、

「該当するなら申請しなさいよ」と教えてくれます。。

 


 

 

 

 

 

 

しかし!!

 
 

「古家を取得したけど、そもそも古家に住まないで、購入後にすぐ解体した場合」

 

この場合は、不動産取得税が免除されます!!

つまり、ゼロ円!

 

で、こちらも、申請しないといけません

 

そしてこれは、同封の案内にはどこにも書かれてません!!(笑)

 

 

なんか、どっかで聞いたことがあったので、自分でネットで調べました。

 

で、税事務所にTELしてみたら、

申請書とともに、建物の閉鎖事項証明書(法務局でゲット)、売買契約書のコピーが必要と言われました。

それらを揃えて申請したら、支払い自体が免除され最初から収める必要がないそうです!

 

 

この「古家をすぐ解体した場合の課税免除の申請書」ですが、

ほかの申請書はホームページからダウンロードできるのに、

「ホームページには載っていないので、郵送します」と言われました。。

 

なんで載せてないん?

なんでちゃんと案内しないん??(笑)

 

皆様も、もしもう払っちゃったとしても申請して還付してもらいましょう。。。。

 

 

 

 

 

あとは、家を新築したときの取得税はまたかかってきます…

ただそれも、軽減措置があって、

 

建物の評価額から1200万円控除されます。

ちなみに長期優良住宅だと1300万円控除(令和4年3/31まで)

 

まあ、それは実際には新築後の話なんで、また後日ですね。。

 

 

 

 

 

 

ということで、今回請求が来た税金は、結果的にすべてチャラになることがわかりました!!

(一度は払わないといけませんが…)

 

 

 

 

意外に優しいな、取得税!(笑)

 

 

 

 

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建築条件付き土地の甘いワナ

こんにちは、札幌で高気密高断熱な注文住宅を計画中です!!

 

 

 

さて、これまで5回にわたって土地購入について書いてきましたが、

 

 

 

 

その中で触れてなかったことがあります。

 

 

 

それは・・・・

今回購入した土地が

 

 

 

 

 

 

 

 

古家つき

 

 

 

 

 

の土地ということ。

 

 

実はこれも購入時に含まれる条件の一つでした。

 

 

 

この古家、築40年くらい経っていて、ヒビも入っておりさすがにリノベーションして住むような感じではありません。

 

基本的に解体して新築する前提の古家になります。

 

 

そうなるとできれば「解体更地渡し」の方がこちらとしてはありがたいのですが、

売主は「解体は買主側で」とのご意向。ただし解体費用分は値引きするということでした。

 

 

そこで、不動産屋さんのほうで、あらかじめ解体にかかる費用を解体業者に見積もりをとって、

その分(+α)を土地本体価格から値引して買うということになりました。

 

 

 

 

なので、今回私は実際は単なる土地ではなくて、「土地付き建物」を購入したことになります。

 

 

 

 

さて、土地と建物の所有者となった今、これから私のほうで古家を解体するのですが、

 

 

 

実際に古家付きを買って、感じたメリットがいくつかあります。

 

①・・・今は家がある状態で、引き渡しのときのその家の鍵ももらっています。

先日初めてその家の中に入ってみたのですが、2階にあがってみて周囲をみることで、実際にこれから家を建てたときの、2階からの景色や感じを、想像ではなく直に確認できるということですね。意外に遠くの景色も見えていいなーなんていうことも分かりました。

 

 

②・・・あらかじめ不動産屋さんのほうで解体の見積もりをとってその分値引きして買ったわけですが、今回はその見積もり以外にも私の方で「解体の一括比較サイト」で相見積もりをとりました。4社くらいに依頼したのですが、そうするとけっこう見積額に幅があって、上下30万円くらいも違いました!!最初に不動産屋さんが見積もりしてくれた会社もけっこう安い方だったのですが、最終的に一番安かった見積もりの価格とさらに競わせることで当初の見積もりから10万円弱ほど安く解体することができることになりました。全体の金額からしたら小さいですが、正直なくなるものにお金をかけたくないので安いに越したことはないですからね。

交渉する手間は必要ですが、10万変わるならやりますね!

 

 

③・・・実はこれは解体業者に教えてもらって初めて知ったのですが、1月1日時点で「土地だけ」の状態と、「家が建っている土地」では、固定資産税が6倍違います!!

 

これは、土地の上に住居があると、土地の固定資産税を6分の1にする軽減措置があるためです。

 

普通であれば固定資産税は「固定資産評価額」の1.4%です。

 

例えば固定資産評価額が2000万円の土地の場合、固定資産税額は[2000万円×1.4%]で28万円となります。 

 

しかし、その上に家があると、それが1/6である4万6千円になるんです! これは大きい!

 

もちろん、家の分の固定資産税は追加でかかることになりますが、今の古家はサイズも小さく築年数も経過していることもあり、評価額はけっこう低くて、家にかかる固定資産税は2万円くらい(笑)

 

 

なので2万円のおかげで23万円分の税金がお得になるのです・・・・これ知ってると知らないのでは大違いですね・・・・

 

なので、家の解体は1月1日以降に行うのが正解です!!

 

 

 

と言いたいところですが、

 

 

実は解体自体は年内に行ってもいいんです。

特に札幌は雪が降ると解体料金が上がってしまうため、降る前の年内に終わらせたい。

 

 

家が消滅したと実際に認識されるのは、役所に「滅失登記」を届け出てから。

※滅失登記とは、自治体に「家を取り壊しましたよ」と届け出ること。現在の建物の記録(登記)を抹消します。

 

なので、年内に解体しても、滅失登記を1月1日以降に行えばOKということになります。

※解体してから滅失登記を行うまであまり間が空きすぎるのは良くないようです・・・一応1ヶ月以内に届け出ることにはなっています。

 

 

それと、この「滅失登記」ですが、これは「土地家屋調査士」に依頼して行います。

そうすると、その報酬だけで5万円くらいかかります。 もったいない・・・

 

ところが、実はこの滅失登記は土地の所有者本人も行うことができます!!

自分で書類をそろえて法務局に届け出れば、5万円の節約になります!そんなに難しくないようです。もちろん私も自分でやる予定。

 

 

 

これらのちょっとした手間や知識があるだけで、

解体で10万、税金で20万、登記で5万円の節約が可能。 大きいですね!

 

 

 

 

逆に、買主側で解体する「デメリット」としては、こちらで解体業者との手続きなどをする必要があって多少面倒くさいということ。

 

また、隣家と解体に伴うトラブルなんかが発生すると、こちらで対処しないといけないということ。

 

それと、万が一、解体までの間に古家が倒壊したり火事になったりしたら、今の古家は何も保険に入っていないので気を付けないといけないということ。

 

あと、解体してみたら、実は予想していなかった(見積もりに入っていなかった)地中の杭や浄化槽、アスベストなどが出てくると、当初の費用よりも追加費用がかかる可能性がある

 

くらいでしょうか。

 

 

 

ということで、もう少ししたら家が解体されて、更地になる予定です。

 

あとは、来年中に家が建てば、再来年の固定資産税も「家が建っている土地」の扱いになり固定資産税も1/6のままです。

 

これも、新居を年末までに建てないと、土地だけという扱いになって同様に税金6倍になってしまいます!

 

※建て替えに伴う一時的な場合は、まだ新居が完成していなくて「土地だけ」の状態であっても税金を1/6のままにしてくれる自治体もあります。自治体によって判断が違うようです。

 

 

これまで賃貸しか住んだことがない「固定資産初心者」にとっては知らないことも多くて、ちょっと間違えば大損してしまうところでした。

一生に一度しか家の解体なんてしないかもしれないけど、ここらへんの知識ってなかなか深くて面白いですね!!