こんばんは、雨ですね。
こんな時は仕事に集中です。
こないだマンション経営の勧誘のお電話をいただきました。
「節税対策でマンションを・・・・人に貸して家賃を取って・・・・確定申告で還付金が・・・・」
こんな感じで元気のいい営業の方が話してくれました。
弊社でも不動産投資は扱っていますので、丁重にお断りさせてもらいましたが、
ごめんなさいね。
でも、
確かに、節税方法の１つとしては、有効な手段と思います。
資産運用・投資コンサルティング会社を経営してるので、ちょっとその知識を書きます。
ご存知の方は、流してください。
マンションを人に貸すと節税？
その仕組みは、
マンションの一部屋でも人に貸して家賃を取れば、たとえ一部屋でも、不動産貸家業という事業になります。
自営業をしてるってことになるので、売り上げと必要経費を、自営業者のように、収支の内訳を税務署に届けるようになります。
自営業者は、売り上げに対して、経緯費を出して、
売り上げ－経費＝利益
こんな感じで利益に対して税金を納めるんですけど、
不動産貸家業の収支内訳は、
売り上げ
・当然、家賃収入
・礼金収入や更新料などあれば、売り上げになります。
経費
・購入資金の借入金の金利が経費（土地取得の金利はだせません。）
・建物が古くなっていくのを、毎年、減価償却というカタチで経費になります。
・固定資産税、管理費、修繕積立金・・・など、その他の経費
大きくざっくり計算するとこんな感じ。
そうすると、物件によっては、
売り上げが・・・・・家賃収入が年間２００万円
経費が・・・・・減価償却、借入金利子、その他の経費で、年間３００～４００万円
売り上げ２００万円－経費３００～４００万円＝赤字１００～２００万円
赤字経営になっちゃいます。赤字？です。
じゃ何のためにやるの？
本当に赤字になれば、誰もやらないんですけど、
経費の減価償却は、実費をともなわない経費になりますから、
不動産が古くなるからって、別にお金を払ったりしませんよね？勝手に古くなりますから、お金はかかりません。
ですから、実際の収支は赤字じゃなくても、税務上の計算では赤字になり、この赤字を給与や所得と、合算できるんで、１０００万円の所得なら、このマイナスの赤字２００を足すと、８００万円になります。
その分が節税になります。
これが、仕組みというわけです。
でも、ちょっと知識のある人なら
「資産価値が下がるのは、お金がでていってるのと同じでは？」
「３０００万円で買った不動産が２５００万円になったら、お金が出てるのと一緒でしょ？」
そう思っちゃいます。
これは、投資理論の考え方なので、どっちが正しいとかは、ないですが、
３０００万円の不動産を買って、２５００万円の価値のときに、売ってしまえば損になりますが、売らなければ、ただの含み損ですので、売らなければいいだけです。
売らずに減価償却で節税しておいて、トータルで節税できたお金と、家賃収入で入ってきたお金が、含み損を超えてくるタイミングで、売却について、検討したらいいだけです。
もちろん、投資なんで、絶対、そうなるとういう確約はありませんが、
よっぽどの劣悪不動産じゃなければ、そこそこの収益は、見込めるようになっています。
もう１つ、否定派の意見を
「売れなければどうするの？」
「古くなった不動産なんて、本当にうれるの？」
これは、売れます
なぜなら、
例えば、
年間１００万円の収入がある不動産がありました。
じゃこれを１００万円で売る人は誰もいませんよね？一年でもとが取れちゃいますよね。
じゃ２００万円だったら？３００万円だったら？４００万円だったら？
４００万円でも４年で回収できます。こうやって買う人と売る人のバランスによって価格が決まってくるもんです。
その物件の、築年数、管理状況、場所、家賃動向、などによって資産価値が決定されます。
築年数が古い物件なら
表面利回り＝年間家賃／物件価格
表面利回り８％～１０％で売ることが可能です
築浅物件なら
表面利回り５％～８％くらいですかね、
新築なら
表面利回り４％～５％
比較的、都心のよい場所の不動産だったり、管理状況がよい物件ほど、利回りは低くなりがちです。
これは、
利回りが低くても、長期間、収益が見込めることによって、その不動産をほしがる人が多くなり、高値が売られることがあるのが要因となってるみたいですね。
いつもの悪い癖で、熱くなってきました。語ってしまう。
でも、弊社でも不動産投資は、紹介する場合がありますが、
節税では、紹介したくないですね・・・
不動産投資の大きなメリットは、資金調達力、担保価値
資金がない人でも、年間１００万円～１０００万円くらいの資産収入をつくれる。
普通、例えば、年間２００万円の利息収入を手にしようと思えば、
１％の利息でも、２億の自己資金が必要ですよね～
０．１％なんかになると、２０億の自己資金が必要。
でも、不動産の担保力を使えば、全額フルローンは、投資的魅力が、あまりないですが、年間２００万円の収益を上げるための自己資金は、数百万円程度でできる。
レバレッチを使って、年間２００万円を数百万円でつくる。
投資利回り＝収益／投資資金
投資利回りをかなりあげれます。
ほとんどの人が、利息収入や資産収入を、働かなくても生活を資産収入でまかなうというレベルまで、持っていけませんが、
これは、元本の積み上げでは、増やしたくてもなかなか増えにくいですし、大きな経済の波によって、資産が元本が一気に消失したり、それは、大変です。
でも、不動産投資は、金融機関のお金で、最初から、数千万円～数億の資金で運用できたりします。
１００万円しかない人と、最初から５０００万円持ってる人が、「よーいドン」で運用をスタートしても、５０００万円持ってる人には、１００万円の人は、よっぽど運がよくないと勝てないです。
私の理論では、
レバレッチと複利を有効利用がお勧めです。
また、長くなるから、次の機会に
みなさま、今日もお疲れ様でした。
本日、弊社とかかわりを持っていただいたみなさま、ありがとうございました。
明日、よいことがあります！！
みなさまにも！
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資産運用と一言で表現しても、『株式投資』『投資信託』『生命保険』『国内・外貨預金』『不動産投資』『ＦＸ』・・・・というように、投資する対象によって、その目的・効果は様々なものとなります。
私たちは、あなたを理解しあなたが望むイメージを共有し、あなたの価値観や好みにいたるまで全て理解します。そして、何があなたにあっているのかを提案します。
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