不動産投資を勧められる際に「節税になる」という謳い文句は定番と言ってもいいでしょう。
もちろん実際に節税になるケースもありますが、それをうまく使われてしまって実際には損をしているケースもあるのではないかと思います。
今回は主に相続税対策における不動産購入で損してしまっているケースなどについて説明してみます。
相続で不動産を購入するメリットとして、
「現金で持っているよりも不動産に替えた方が相続税評価を下げることができる」
というのがあります。
例えば１億円のキャッシュを持っていた場合、そのまま預金にしておくと相続税の評価も１億円になります。
これを１億円の不動産を購入すると、実際の評価がどれくらいになるかは個別の計算になりますが、例えば８千万円の評価になるというような感じです。
２千万円分評価が下がり、例えばこの方の相続税率が30％だった場合（相続財産によって税率が変わります）、600万円の節税効果があったことになります。
ではこれで本当に得したと言えるのでしょうか？
大事なことは、この不動産が相続した後にどれくらいの価値になっているかということです。
例えば、相続が終わった後に売却しようとしたときに１億円で売れれば当然節税になったと言えます。
でも、仮に８千万円でしか売れなかったらどうでしょうか。
相続税は600万円得しても、価値は２千万円損してしまっているので、差額の1,400万円が実際には損したことになってしまいます。
（実際にはこの不動産で賃料などを得ていれば、その分のプラスなども含めて計算する必要があります。）
それならキャッシュで１億円持っておいた方が良かった、ということになるわけです。
こういったことは実際には結構あるのではないかと思います。
相続税対策のために不動産購入を勧められて、相続税は下がるが不動産自体の価値があまり高くなくて、資産が目減りして実際には損をしているケースです。
そして相続が絡んでいる場合、損した状況がよく分かっていないで終わっている可能性が高いかもしれません。
なぜなら、相続というものは不動産を購入した人と相続が発生した時点で所有者が変わるため、どれくらい得したか損したかというのを評価しないで終わってしまうことが多いからです。
実際、私も父がワンルームを一戸所有していましたが、別の相続人が相続したことのあり、この物件の評価というのは全くしていませんし、実際に相続した本人もおそらく評価しないでいると思います。
（購入した時期が比較的良かったのでそんなに損はしていないと思いますが。）
相続でもらった人が購入時からの投資評価を改めてするということはあまりないでしょうし、評価する意味もあまりないかもしれません。
そう考えると、物件を購入する際にきちんとその物件の価値であったり、今後の収入面を評価し、節税面だけでなく相続した後も損をしないか、節税メリット以上に価値が大きく下がってしまわないかを分析しないといけないということになります。
単純にキャッシュを不動産に替えることによる相続税評価の引き下げという面だけを見ていると、対して価値のない不動産を買わされてしまうということが起こりうるということです。
こういうリスクがあるということを知ることと、もし不動産購入を考えるのであれば、それについていろいろ勉強したり、第三者的な詳しい方のアドバイスを得ながら検討していく必要があると思います。
ただ、一般的な不動産投資が「投資によって価値を上げていく」「収入を増やしていく」必要があるのに対し、節税メインの不動産投資の場合は「価値が下がらなければ良い」というスタンスになりますし、借り入れをする必要がないケースも多いので、物件選定などは一般的な不動産投資よりもやりやすくなると言って良いでしょう。