院生カウンセラー大家の越境日記

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05Jan
- 令和8年の目標
  今年は学位取得最優先にする覚悟です。不動産では1月に決済を控えていますが、新規購入は一旦打ち止めになりそうです。60歳までにローン支払いのめどをつけられるよう、着実に元金を支払いたいと思います。自動操縦にできることが目標です。借り換え話もあるのでそちらも進めていきます！
09Nov
- この度大学院に復学します
  この度大学院に復学します。というか春に満期退学します・・・これは研究者界隈では珍しい話ではないのですが、退学後も3年以内ならば論文は提出できることになっています。そして退職後の生活を支えてくれた不動産を武器にして、何とか学位に向かって頑張ります！ちなみに勤務校でもこの度兼業申請の書類提出が義務付けられまして、さっそく提出しました。家賃と給料を合わせて公務員時代の給料とトントンではありますが、博士号という目標に向かって研究を進められていることがうれしいです。家族に感謝、不動産に感謝、学校に感謝です！！！
- 新たな物件購入話もありまして…
  そうこうしている間に新たな物件購入話が飛び込んできました。2000万円前後、10パーセント代前半、2DKタイプ×6戸、駅徒歩20分、駐車場有、旗状地、私道持ち分あり、プロパン、外壁修繕済み、というようなスペックです。諸々乗り越えないといけない課題はありますが、一番手で仮審査中です。すでに所有している物件の近くなので、お世話になっている管理会社にお願いして、自動操縦に近い形で運営したいと思います。この物件を購入すると、世帯として目標の家賃収入になります。ここからさらに所有物件を積み上げていくと、時間も取られますし、自由に使えるお金も制限されます。入居状況の把握も困難になってくることが予想されます。他物件で借り換えをしているのも、安定運営のためです。こちらの物件購入後は暫く購入を見合わせる方向性を持っています。何のために物件を購入するか（ベーシックインカム）という初心に立ち返って、今後も運営していきたいと思います。そして60歳以降は年金＋家賃収入、可能ならば戸数を減らして手間のかからない運営ができるようにしたいです！
- 新たな借り換え話（A信用金庫）
  こちらも地元信用金庫にて借り換えを考えています。定期預金解約とともに営業窓口に突撃しました。いわゆる事業用でのお付き合いはなかったのですが、日頃から家族ぐるみで使用する金融機関（家族の年金・保険・小規模企業共済引き落とし）＋積み立て預金＋既存借り入れに対しての借り換えということもあり、熱心に話を聞いていただきました。借り換えが成功するとキャッシュフローは減りますが、定年前に完済が見えてきます。規模縮小しても、借金を減らしていくフェーズに入ってきました。間もなく1か月が経ちますので、そろそろ連絡があるかなというところです。
- 借り換えの話、その後
  しばらくご無沙汰していました。備忘録的に記しておきます。10月になんとか借り換えが完了しました。完済済の物件を共同担保として差し入れることで、2本分の借り換えを進めました。2物件は所在が異なるため「おまとめ」ではなく、それぞれ別の契約として一本ずつ借り換えを行う形になりました。それでも金利はおよそ2％ほど下がり、定年までの完済が現実的に見えてきました。精神的な負担がずいぶん軽くなり、正直とても助かりました（笑）
25May
- 借り換えの話
  借り換えサイトで話を進めていたのですが、途中で金融機関から融資不可の連絡がありました。金利も上がってきていますので、何らかの手を打ちたいとは思っているのですが。なかなか思うように進みませんね…
- 令和7年3月～5月の現状
  あっという間に5月も終わりそうです。新年度になってブログを書いていないことに気付きました(;^_^A意図的にハードルを作っていかないと、どんどん時間は経ってしまいます。過日も学会で発表してきたのですが、進んで「恥をかく」精神は大切だと思い返しました！さて、現状は1部屋空きで33分の32です。数か月決まりません、かなり譲歩しているのでそろそろ決めてほしいのですが…リフォームを50万円程度で行い、間もなく公庫のローン支払いが始まります。家賃3万円前後の物件ですが、長く住んでもらうことで長期的に回収していきたいと思います。この管理会社ですが、店長が辞めてしまい、その後の引継ぎがよろしくありません。2棟お願いしているのですが、管理会社変更も考えてしまいます。
24Feb
- 残念ながら…
  現在検討している物件について、残念ながら信金さんからはゼロ回答でした。私道接道で評価が出なかったようです。焦らずに次いきます！
22Feb
- 7号物件のこと
  7号物件のことを書いていませんでした（汗）この物件は以前から目をつけていたのですが、なかなか買えずにいたところ、忘れたころに情報が出ました。運よく第一地銀の紹介を受けることができましたので、購入に至った物件です。売主様は終活の一環として売りたがっていたとのこと。やはり不動産現物の管理は大変だったようです。1階は２DK×1戸、2階は１K×2戸という3戸アパートでした。2階の1戸がまだ決まっていない部屋になります。地域の相場よりも安い家賃なので、この繁忙期に決まるはずです！
- 令和7年2月の現状
  さて不動産の現状ですが、現在33戸中、31戸が埋まっております。約94％の入居率ですね。残り2戸ですが、繁忙期なので何とかしたいところです。リフォームにある程度かけましたので、公庫の据置期間が終わるまでには入居を決めたいです。いま地元の信用金庫で築古アパート打診をしています。今までも何度かチャレンジしていたのですが、番手を取れず断念。実は初めての3点ユニット物件ですが、駅近で問い合わせも多いようなので、ある程度の入居率は確保できると見込んでいます。この時代あまり流行らないかもしれませんが、自宅からも近いのでＤＩＹリフォームもできそうです。積算もついておりますので、そういった意味でも安心です。運営方針はファミリータイプ、単身者タイプ、戸建もミックスしつつ、2拠点ドミナントでやってきました。お陰様で2017年から早8年、少しづつ規模が大きくなってきました。借入額との関係もありますので、この物件を購入できたら、暫くは早期返済と信金借換に注力したいと思います。
- 近況です♪
  ご無沙汰をしております。１月は教員の仕事が忙しく投稿できませんでした。ようやく春休みになりましたので、久しぶりに投稿します。2月は実習指導へ行ったり、成績処理や再試験監督をしたり。それなりに忙しいですが、論文を書く程度には時間もある毎日です。公立現職時代を振り返ると、２月から新年度をまたいで5月くらいまでは土日どちらか、もしくは両方学校に行っていました。無茶苦茶な仕事ぶりでしたね。ほとんど記憶がありません（泣）　教員の働き方改革は必要です！！あわせて教育関係のNPOを立ち上げているため、先週も打ち合わせで完済訪問へ行ってきました。改めて時間の余裕は心の余裕だなと実感しています。そしてお金の余裕も心の余裕。　過去　公務員時代の年収→800万円台　現在　私学教員＋不動産→同じか少し越えるくらい管理職校長クラスで900万円台というところから考えると、責任や負担から考えると十分な気持ちもあります。なにより今は学校に行くこと、授業をすることが楽しいです。教員人生において、こんな気持ちになるとは思いませんでした。現在の仕事も不満がない訳ではありませんが、足るを知るという気持ちも大切です。自宅も自家用車も、もちろん賃貸物件も全部中古ですし（爆）ぼちぼち、ゆるーく頑張ります！
31Dec
- 2024年を振り返って
  2024年を振り返ります。今年は秋に3世帯アパートを購入しました。この物件は昨年から目をつけていたのですが、様々な要因から契約に至らず、1年以上の時間をかけて取り組みました。フルローンで地場の地銀とも取引ができたことで、規模拡大にもつながります。公庫から4本目のローンを引いて、リフォームしたのですが、こちらはまだ決まっていません。年末現在26／30、入居率86.6%、4戸の空室です。年明けからの繁忙期に向けて、広告料とフリーレントを増やして対応します。現状所有物件は2K以上の間取りなので、長期入居につながっている側面もあると思います。戸数も増えてきましたので、ここは焦らずにいきます。2025年の目標もアパートを一棟購入することです。いまは2か所に分散して物件を所有しています。次は居住地に近い場所で、地元信金さんから融資を引いて購入したいと考えています。来るべき融資に向けて毎月積み立てているのですが、物件も流れてまだお付き合いがないんですよね。その後は他物件についても、信金さんで借換も相談していきたいと思います。さらに余力があれば、①追加で戸建購入、②戸建を共担にしてノンバンクさんから融資（枠の関係で最後）でしょうか。不動産は個人で行っていますが、今のところ法人にはしない予定です。当面はライフワークになっている教育の仕事と二本立てにすることで、収入的には余裕のあるものになります。リアルな現実ですが、私の自治体では教頭で900万、校長で1000万に届かないくらいが年収の目安でした。私は管理職試験には合格していましたが、様々な葛藤から退職して教員養成の道を選び、現在に至ります。いわゆるキャリアブレイクも経験しました。家族にも理解を得ましたが、退職というリスクを背負いましたので、この年収ラインは越えていきたいと考えています。ダブルインカム、トリプルインカムを目指して、2025年も一歩ずつ頑張ります！！　
14Oct
- 2024年度前期の振り返り
  私の業界では4月から9月までを前期と言います。振り返る暇もありませんでしたので振り返ります（爆）先月小規模３世帯、小ロットのアパートを購入しました。部屋は２DK×１、１K×２の構成です。昨年別の仲介会社で同じ物件を買い付けていたのですが、その時は折り合いがつかず流れていました。その後売り止めになっていたところ別の会社が売り広告を出していたという流れです。止めで破談したということもあり、どんな方なのだろうという懸念があったのですが、取り越し苦労でした。売主は品のいい90代のおばあちゃんでした。ご本人の言葉を借りますと終活の一環とのことでした。詮索はしませんでしたが、以前の不動産会社には不信感もあったようです。仲介さんはたまたま小中学校の後輩でした。地方物件ですので、信頼を得るためには様々な要素がありますね。一部屋リフォームが必要なので、その分60万円ほどの指値を通していただきました。今回初めて地元の第一地銀から融資をいただきました。金利や期間以上にお付き合いそのものが大きいです。融資くださった支店も物件所在地で、私の住んでいる地域（県外）の支店ではありませんでした。地方銀行の融資にもいろいろなパターンがありますね。現在30部屋のうち、こちらも含めて2部屋空室です。入居率93％ですので頑張ります！所有物件は基本的に２K以上の広さなので、家賃水準も4万円以上になります。入居年数が延びるので、リフォーム費用がかさばらずに有難い限りです。一方で個人融資がMAXに近づきつつあります。ノンバンクからは審査の際に今後の融資が厳しい旨を告げられました。売り物件の利回りも下がっていますし、暫くは自己資金を貯めていくフェーズかなと考えています。年間一棟を目標に購入をしていきたいと思います！！
12Aug
- 帰省して考えたこと
  しばし帰省しました。帰省先にはアパートを複数所有しておりますので、視察を兼ねております。①地元の先輩（大学教授）②地元の友人（飲食系自営業）、恩師③地元の同級生（東京本社の東北支店長、司法関係の国家公務員）こんな面々と会ってきました。不動産賃貸業と私学教員のハイブリッドと言ってもピンとこない皆さんなので、あまり余計なことは言わないようにしていました。純粋な人間関係のお付き合いなので、マウントを取らない人というのは基本だなと思います。一方で話が盛り上がらない人もいます。昔話に加えて、今のことを語れることは大切だなと思った次第です。中学までの友人の中には、生まれてから一度も他市に住んだことのない人もいます。もちろん本人の自由ではありますが、価値観のレベルで合わないなと思うことも多々あります。公務員も然りです、退職することは考えてもいなさそうです。自分が納得するように自分の人生を生きることが大切ですね。自分の人生を大切にしている人は、他者の人生も大切にできると思います。40も半ばを過ぎて、その人の生きてきた人生が発言や行動で滲み出ると思った夏の日です。
09Jul
- あっという間に7月です
  早いもので7月半ばです。更新をさぼっていたのは仕事が忙しかったからです（爆）子どもの部活動引率など、いましかできないことをやっていました（喜）前回のその2物件はあえなく流れました。信金さんからの条件が6割融資とのこと、手出しが１千万近くなり冷静に厳しいとの判断。仲介さんにはS信金目線の物件を依頼しました。それとは別に7月に買い付けを出した物件があったのですが、3番手であえなく終了。購入意欲を掻き立てる物件が枯渇しております。T市物件で家賃滞納もあったのですが、とりあえず保証会社対応になりました。荷物そのまま故郷の北海道に帰ったらしいです（泣）そして本命のS市物件の融資がいよいよ2年越しの本決まり。3パーセント台のフルローン、16年。地方銀行との初手プロパーローンならば、「YES」か「はい」しかありませんね。7月中に契約になりそうです！
04Jun
- 4月5月の現状
  お陰様で新年度が始まって2か月が経過しました。学校も軌道に乗り、不動産との両輪がうまく回っています。さて、4月5月は退去もなく、満室が継続しています。現在2つの物件を検討中です。1つ目は昨年度売主都合で流れてしまった2拠点遠隔地の低ロット物件です。別の仲介会社ルートでご縁があり、再度問い合わせしました。その後、金融機関の開拓に成功してフルローンで購入できそうです。利回り12％、低ロット、角地、ファミリータイプ・１K混合、リフォームも売主側で実施。アクセスがあまりよくないのですが、住んでいる方も長いということでデメリットも織り込み済みです。地方銀行で3パーセント台の融資になります。今後のお付き合いに向けて、まずは実績作りと意気込んでいます。2つ目もファミリータイプ、駐車場有、角地、整形地、駅徒歩圏内、平成築、14％指値可能。浄化槽、非線引きエリアではありますが、しばらく持ち続ける形でリスクを減らしたいと思います。こちらは地元の信用金庫に打診中。他物件の借り換えにもつなげたいと思っています。
31Mar
- 足るを知る
  公務員を退職して、４月から4年目に突入します。最初の１年半は大学院に専念していたので、いわゆる所属コミュニティがないさみしさも感じました。（大学院は遠隔地なので、主にZoomでやり取りをしています）２年目後半は会計年度任用職員として、心理職の経験を積むことができました。相談自体は個人業務なのですが、チームで取り組んでいる気持ちにもなれました。そして3年目から運よく専門学校の専任になることができました。保育者を志す学生と関わることの楽しさ、難しさを味わった一年間でした。お金の面では、給料は7割弱まで減りました。ただ、専任として希望すれば定年まで働けます。仕事量としては公立教員時代の10分の１以下だと思います。研究日という位置づけではありませんが、授業がない日が週3日もあります。研究を行う時間的余裕があります。（余裕があるから進むというわけではありませんが・・・）そんなわけでいまのポジションに満足している自分もいますが、博士号取得のモチベーション維持も課題になっています。足るを知るという言葉があります。不動産も現状維持でよければ、一定程度キャッシュフローに手を付けることができます。働き方も不動産も、新年度に向けて色々思いを巡らす年度末になっています。
- 3月の現状
  2月・3月にそれぞれ退去した物件があったのですが、おかげさまで両方埋まりました。3月に退去した首都圏物件の引きがとても強く、問い合わせが絶えませんでした。2月に退去していた地方物件は、入居が決まり運がよかったという感じです。これで31分の31になりました。コツコツやっていれば何とか乗り越えていきます。いまも低ロットですが購入に動いている物件があります。今年中に（この物件も含めて）2物件の購入を目指して頑張ります！！
- 年度末の雑感
  人事異動が新聞をにぎわす年度末です。教育の世界は狭いので、自治体をまたぐレベルで繋がりがあります。ただ退職して3年もたつとだんだんと興味も薄れてきます。若くして教頭になる人が出てきた一方で、力のある人で退職される方もいます。この年度末には公務員の定年退職者はいません。なぜなら定年が61才に伸びた年度だからです。そういうわけで60歳を迎えた管理職も役職定年で一教員に戻っていたり、そのまま退職したり。教育界を俯瞰してみることが多くなり、色々考えることがあります。いまの立場だからできることを論文などで発信していきたいと思います。今後も経済的自由を担保してくれる不動産賃貸業、自分の経験を後進に伝える専門学校教員、二足のわらじで一歩ずつ進んでいきます。
17Feb
- 月遅れですが今年の目標
  年始早々からバタバタしてました。異動や転職が多い業界ではあるのですが、昨日話が流れましたので（汗）、来年度も残留決定です。余裕をもって不動産に注力します(笑)さて、今年の目標は以下の通りです。①N市戸建物件売却（築60年近く経っているので、オーナーチェンジできるうちに早く手放したいのが本音です、長期譲渡まで待たなくてもいいかなと）②コツコツと地方築古アパート購入（年間2棟目標、時間を味方につけます。金融機関の新規開拓もしたいですね）③満室経営（入居率95％以上、ただいま2室絶賛募集中）不動産収入とサラリーが同じくらいなので、ほぼ仕事は趣味の領域に突入しました（→無理やり趣味と思うことにする(笑)）リアルに給料は安いですが、負担は少なく、やり甲斐はあるため、しばらくは両輪で進めていきたいと思います。

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