プロが教える「共有持分不動産」 の物件販売出口戦略－－－－－相続不動産

相続した実家、兄弟4人で持ち分共有のまま…
それ、すでに「競売リスク」が始まっています

「兄弟で揉めてはいないけど、話が進まない」

 

「一人だけ連絡が取れない」

 

「売るかどうか、誰も決断できていない」

相続不動産のご相談で、私たちが最も多く耳にする言葉です。

 

そして、正直にお伝えすると——この「膠着状態」が一番危険です。

なぜなら、共有不動産は何もしない時間が長いほど、選択肢が消え、資産価値が毀損していくからです。

今回は、実際に私たちが解決した事例を元に、
 

「なぜ弁護士だけでも解決できなかったのか」
 

「どうやって競売を回避したのか」、
 

その舞台裏を公開します。

 

3年間、誰も使わなかった鎌倉の実家

以前、神奈川県鎌倉市にある旧家についてご相談を受けました。

敷地は100坪超。市場評価はおよそ約1億5,000万円。

誰が見ても素晴らしい資産ですが、3年間放置され、老朽化が進んでいました。

相続人は4人兄弟。権利は4分の1ずつ。

決して仲が悪いわけではありませんでしたが、「状況」が複雑でした。

  • 長男： 「本家を守る」と売却拒否（だが買い取る金はない）

  • 三男： 長男に従うのみ

  • 長女： 子供の学費のため、早期の現金化を希望

  • 次男： 数年前から音信不通（どこに住んでいるかも不明）

一見すると「よくある相続の話」です。

しかし、この時点ですでに「数千万円の損失リスク」が静かに進行していました。

 

「裁判をすれば何とかなる」という誤解

共有不動産の相談で、よく聞く言葉があります。

 

「最終的には裁判をすれば、裁判所がうまく分けてくれるんですよね？」

 

残念ですが、現実はそう簡単ではありません。

裁判所が共有不動産を分ける際、
法律（民法258条）上、検討できる方法には明確な順序があります。

  1. 現物分割： 土地を物理的に分ける（建物があるため不可）

  2. 代償分割： 誰かが他の共有者分を現金を払って買い取る（長男に1億円の資力がないため不可）

  3. 換価分割： 競売にかけて、安くなった現金を分ける

この鎌倉のケースでは、1と2が物理的・経済的に不可能なため、
裁判になった瞬間、「競売」以外の選択肢が消える構造だったのです。

 

 

同じ不動産でも、選択一つで「1,500万円以上」の差が出る

では、数字で見るとどうなるのか。

シミュレーションをご覧ください。

【A：裁判になり、競売で処分された場合】
市場価格の6〜7割までおそらく下落します。
一人あたりの手取り：約2,000万円前後　
【B：全員で協力して、市場価格で売却した場合】
適正な相場で売却できます。一人あたりの手取り：約3,500万円以上

 

その差額は、一人あたり約1,500万円以上です。

これは「運」の差ではありません。「競売を回避できたかどうか」、
ただそれだけの差です。

 

 

なぜ、弁護士だけでは止まってしまったのか

この案件には、当初、優秀な弁護士の先生がついていました。
先生はもう一人状況が行き詰った場合に相談する相手がいます、

この案件を共同で最後まで担当したのが、当社の担当 佐藤 さんです。

佐藤さんは、法律家ではありません。不動産の専門家です。
共有不動産や相続案件で「話が止まってしまった現場」に、何度も立ち会ってきました。

弁護士の先生からこの案件を引き継いだ際、佐藤さんが最初に言った言葉は、こうでした。

「法律は先生がご対応したのならもう十二分に理解し検討されています。
　問題は“制度”ではなく、“人”ですね」

 

誰が悪いのか、誰が正しいのか。
その議論を始めた瞬間、この案件は確実に競売へ近づく。
佐藤はそう判断しました。

2023年の法改正で新設された「所在等不明共有者の持分譲渡（民法262条の3）」という、行方不明者がいても売却できる新制度の利用を検討したのです。

しかし、そこには実務上の高い壁がありました。

 

「供託金」です。

 

この制度を使うには、申立人（長女）が、不明者（次男）の持分相当額である「約3,500万円前後」の現金を、
事前に裁判所へ預け入れなければなりません。

「お金が必要だから売りたい」のに、
「売るために数千万円を用意しろ」というのは、現実的に不可能です。

ここで、法的手続きはストップしてしまいました。
「法律の正解」が、必ずしも「現実の解決策」ではない——これが共有不動産の難しさです。

誤解しないでいただきたいのですが、
これは弁護士さんの能力の問題では全くありません。
法律には制度があります。ただし、その多くは

  • 数千万円単位の供託金が必要だったり

  • 住所は分かっても本人が動かなかったり

  • 書面では恐怖心が先に立ってしまったり

「理屈としては正しいが、現実では動かない」という壁が存在します。
共有不動産では、法律と現場のあいだに大きな隙間があるのです。

 

行方不明だった共有者を、どうやって見つけたか

そこで、私たち仲介業者の出番となりました。

机上の書類ではなく、「現場の痕跡」と「実務ルート」を使った調査です。

アパートの管理会社は当然個人情報保護法で口を閉ざしますが、
「元勤務先」は違います。

企業には退職者へ源泉徴収票を送る法的義務があるため、人事部は「住民票上の住所」ではなく「実際に住んでいる最新の住所」をおそらく把握しているはずです。

私たちは弁護士と連携し、正当な法的手続き（23条照会）を用いて、
次男の居場所（静岡県）を特定しました。

しかし、住所が分かっても、弁護士からの手紙は無視され続けました。

「借金の督促か」「親族の争いか」と警戒されていたのです。

だからこそ、私が直接現地へ赴きました。

インターホン越しに伝えたのは、難しい法律用語ではありません。

  • 「トラブルの話ではありません」

  • 「あなたに必要な相続により兄弟平等に資産を受け継ぐ手続きです」

  • 「もし個人的なご事情により他の兄弟と顔を合わせる必要はありません」

恐怖を「安心」へ、リスクを「メリット」へ翻訳して伝える。

その結果、固く閉ざされていたドアが開き、合意を得ることができました。

佐藤さんが、書類より先に「足」を使った理由

次男の居場所が静岡県だと判明した後も、問題は解決していませんでした。
弁護士からの通知には、一切の反応がなかったからです。

「怖くて開けていない可能性が高いですね」

そう弁護士に伝えたのは、佐藤さんでした。

過去の経験から、佐藤さんは知っていました。
音信不通の共有者の多くは、

・争いに巻き込まれるのが怖い
・責められると思っている
・何が起きているのか理解できないからめんどくさい
・自分が“悪者”にされると感じている
・いつまでも当事者として理解できない

だからこそ、書面や法律用語は、時に逆効果になります。

佐藤は一人で静岡へ向かいました。
アポもなく、強制でもありません。

インターホン越しに、佐藤が最初に伝えた言葉は、こうです。

「責める話ではありません。
あなたの相続分を、きちんと受け取ってもらうための話です」
「全く難しい話ではありません、私が理解して頂けるまでわかるようにご説明させて頂きます。」

 

もちろん難しい説明は一切しませんでした。
争点も、責任論も持ち出しませんでした。

 

「顔を合わせなくても手続きできます」


「嫌なら途中でやめても構いません」

 

そう伝えたとき、長く閉ざされていた扉が、静かに開きました。

「全員を集めない」という判断

次男の同意が得られたあとも、佐藤さんは慎重でした。

兄弟4人を一堂に集めれば、感情が再燃する。
その一瞬の衝突で、すべてが白紙になる可能性があるからです。

そこで佐藤が選んだのが、持ち回り契約でした。

佐藤自身が契約書を持ち、
それぞれの自宅を一軒ずつ回り、
必要な説明だけを、淡々と、丁寧に行う。

誰も責めず、誰の味方もしない。
ただ「全員が一番損をしない形」だけを共有する。

時間も手間もかかる方法です。
しかし、佐藤さんは迷いませんでした。

「この案件は、効率よりも“無事に終わること”が大事ですから」

 

結果として、競売は回避できました

最終的に、兄弟全員を一堂に集めることはせず、佐藤さんが契約書を持って各家を回る「持ち回り契約」を行いました。

これにより、顔を合わせることなく、不動産は市場価格で売却され、全員が公平な現金を受け取りました。

特別な裏技を使ったわけではありません。

「法律の限界」を「現場の調査力」で補い、競売になる前に手を打っただけです。

「もっと簡単に売却できる方法」は本当にあるのか（現実整理）

結論から言えば、「誰でも・すぐに・安く」解決できる魔法の方法はありません。

ただし、選択肢を正しく知り、順番を間違えなければ、競売を回避できる可能性は十分にあります。

ここで、実務で実際に使われる方法を整理します。

共有持分不動産｜売却方法の比較一覧

共有持分不動産｜売却方法の比較一覧

【方法】全員合意での通常売却
・進めやすさ：◎
・費用負担：低
・時間：短
・売却価格：市場価格
・現実性：★★★★★

【方法】直接交渉による合意形成
・進めやすさ：○
・費用負担：低
・時間：中
・売却価格：市場価格
・現実性：★★★★☆

【方法】不在者財産管理人選任
・進めやすさ：△
・費用負担：中
・時間：中〜長
・売却価格：市場価格
・現実性：★★★☆☆

【方法】所在等不明共有者持分譲渡（民法262条の3）
・進めやすさ：×
・費用負担：非常に高（供託金）
・時間：長
・売却価格：市場価格
・現実性：★★☆☆☆

【方法】共有持分のみ第三者売却
・進めやすさ：○
・費用負担：低
・時間：短
・売却価格：大幅減額
・現実性：★★☆☆☆

【方法】競売
・進めやすさ：◎（強制）
・費用負担：なし
・時間：長
・売却価格：大幅減額
・現実性：★☆☆☆☆

※「進めやすさ」は申立人（売却を進めたい側）から見た実務上の難易度です。
※「現実性」は一般的な相続・共有トラブルにおいて、実際に選択されやすいかを基準にしています。

 

なぜ現場対応が最優先になるのか

法律制度は、合意が取れなかった場合の最終手段として設計されています。

一方で、共有不動産の多くは、

  • 感情の行き違い

  • 誤解や不安

  • 連絡を避けているだけ

という理由で止まっています。

この段階で裁判に進むと、選択肢は一気に「競売寄り」になります。

だからこそ、「法律を使う前に、人を動かす」。
この順番が極めて重要なのです。

ケース別｜最適な進め方フロー

  1. STEP1｜現状把握

    1. （共有者は誰か／連絡不能者は何人か／売却に反対しているのはか）

  2. STEP2｜直接アプローチ

    1. （書面だけでなく、電話・対話を試みる／「責める」ではなく「起きる事実」を共有／競売になった場合の数字を提示）

  3. STEP3｜合意形成の可否判断

    1. （合意の可能性あり → 通常売却へ ／ 合意困難 → 次の手段へ）

  4. STEP4｜法的手段の検討

    1. （不在者財産管理人の選任／持分売却による出口確保／条件が整えば262条の3検討）

  5. STEP5｜最終局面

    1. （調整が失敗 → 競売 ／ 調整成功 → 市場売却）

重要な事実

競売になる案件の多くは、「最初から競売しかなかった」わけではありません。

「相談が遅れた」「誤った制度に期待した」「誰にも全体像を整理してもらえなかった」。

この積み重ねの結果、競売という出口しか残らなくなるのです。

担当者・佐藤さんが大切にしていること

佐藤さんは、よくこう言います。

「不動産は、法律の問題である前に、人の問題です」
「困っている人がいるのなら、困っている人を助ける仕事が大好きです」
「ありがとう」　を直接頂けることが仕事をする理由です。

 

誰かが悪いわけではない。
ただ、誰も全体像を整理してくれる人がいなかっただけ。

感情と数字、法律と現場。
その“間”に立って、翻訳する役割が必要なのです。

私たちは、
・無理に売却を勧めません
・裁判を煽りません
・都合の悪い数字も隠しません

その代わり、
「このまま進んだらどうなるか」を、正直にお伝えします。

佐藤が担当する案件の多くが、
「もっと早く相談すればよかった」
「もっと高く売れると言われたから一度は他にも相談したけど、
　最後はあなたに任せて良かった。」
という言葉で終わる理由です。

最後に

共有不動産は、「揉めてから」では遅いことが多々あります。

  • 話が止まっている

  • 誰かと連絡が取れない

  • 裁判をすべきか迷っている

もし今、少しでも当てはまるなら、一度状況を整理してみてください。

「売る」と決めていなくても構いません。

「このまま進むと競売になるのか、回避できるのか」。
それを知るだけでも、数千万円の資産を守ることに繋がります。
身内の関係がこじれる前に余裕を持った準備が必要なのです、
お金という魔物に取りつかれる前にご相談ください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. まだ兄弟と揉めているわけではないのですが、相談してもいいですか？

A. もちろんです。むしろ「揉める前」が解決の黄金期です。

一度感情的な対立（裁判など）が始まると、今回ご紹介したような「協力して高く売る」という選択肢が取れなくなることが多いです。「将来どうすべきか」という段階でのご相談が、最も資産を守れます。

Q2. 調査や弁護士への依頼費用が高そうで不安です。

A. 原則、相談は無料です。売却時の仲介手数料で調整可能です。

私たちは不動産仲介会社ですので、成功報酬（売却成立時の仲介手数料）がベースとなります。調査費用や連携する弁護士費用が発生する場合も、事前に「売却代金から精算する（持ち出し0円）」スキームをご提案できるケースがほとんどです。

Q3. 共有者がどこにいるか全く分かりません。それでも依頼できますか？

A. はい、それが私たちの専門分野です。

住民票等の公的調査だけでなく、今回のように「現場の痕跡」や「法的な照会ルート」を組み合わせ、所在を特定した実績が多数ございます。諦める前に一度詳細をお聞かせください。

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    • [ ] 遺産分割協議が終わっていない

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不動産オーナー必見！！　プロが教える「管理会社」の選択 ―― 既存管理会社を選択している理由は何

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もし、この問いに即答できないとしたら、そこには「変えない理由」という名の
「見えない鎖」が存在しているかもしれません。

実は、多くのオーナー様が管理会社を変更しない理由は、満足しているからではありません。
「変えるのが怖い」「面倒くさい」「今のままで仕方ない」という心理的なブロックが働いているだけなのです。

 

今回は、プロの視点から、その「動けない理由」の正体を解き明かし、あなたの経営を自由にするための「新しい選択肢」を提示します。

 

2. 多くのオーナー様がハマっている「10の心理的トラップ」

私たちが数多くのオーナー様からご相談を受ける中で見えてきた、「管理会社を変えられない10の根本理由」を詳しく解説します。
あなたも、どれかに当てはまっていませんか？

【グループA：思い込みと現状維持バイアス】

① 「そもそも選べる」と知らない

「親の代からの付き合いだから」
「購入した不動産会社が管理もやっているから」
このように、管理は「セット販売」であり「一生変えられないもの」だと思い込んでいませんか？

【真実】
管理委託契約は、携帯電話のキャリアと同じで、いつでも自由に変更できる契約です。「変える人」は不満がある人ではなく、「変えられると知った人」なのです。

② 「手続きが面倒」だと思っている

「管理を変えるなんて、膨大な書類が必要なんでしょ？」
「新しい担当者と一から話すのが億劫……」

【真実】
実は、オーナー様が行う作業は「解約通知書にハンコを押して送る」、たったこれだけです。その後の面倒な引き継ぎや入居者様への連絡は、すべて新しい管理会社（弊社）が代行します。

③ 「トラブルが起きていない」＝「良い管理」という誤解

「特に大きなクレームもないし、まあこんなものだろう」

【真実】
「問題が起きていない」ことと、「利益が最大化されている（機会損失がない）」ことは別問題です。静かに進む老朽化、相場より高い修繕費、提案のない空室対策……。
「何も起きない」間に、じわじわとお金が漏れているケースが最も危険なのです。

【グループB：恐怖と不安】

④ 担当者への「情」と「義理」

「担当の◯◯さんは良い人だし、昔助けてもらったから裏切れない」

【真実】
その担当者様は素晴らしい方かもしれませんが、会社の「仕組み（高コスト体質）」までは変えられません。
また、担当者は異動でいなくなりますが、「仕組み」はずっと残ります。 人ではなく「会社のシステム」で選ぶのが経営の鉄則です。

 

⑤ 情報や鍵を「人質」に取られている感覚

「入居者の情報や鍵、修繕履歴などは管理会社のものだから、変えると大変なことになるのでは？」

【真実】
それらはすべて「オーナー様の資産」です。
管理会社のものではありません。法的に見ても、管理会社変更時にはこれらを速やかに引き渡す義務があります。情報の囲い込みを恐れる必要はありません。

 

⑥ 「逆らうと不利になる」という恐怖

「管理を変えると、客付け（入居者募集）をしてもらえなくなるのでは？」

【真実】
管理会社は「仕事をもらっている側」です。オーナー様が不利になるような契約関係は本来ありえません。むしろ、健全な競争原理が働くことで、サービスは向上します。

 

【グループC：知識の盲点】

⑦ 「プロだから任せている」という権威への依存

「自分より彼らの方が詳しいはず。任せておけば安心だ」

【真実】
残念ながら、多くの担当者は「マニュアル通りの作業」をこなしているだけです。管理は「判断」ではなく「作業」です。 資産を守るための「判断」は、オーナー様自身が持つべきなのです。

⑧ 融資や保証会社の「縛り」があるという誤解

「銀行に紹介されたから変えられない」「保証会社が指定だから……」

【真実】
「管理会社指定（強制）」と「管理会社紹介（推奨）」は全く意味が違います。ほとんどの場合、交渉や切り替えは可能です。銀行も「収益が上がること」を望んでいます。

 

⑨ 「管理費が安い」＝「お得」だと思っている

「うちは管理手数料が安いから」

【真実】
目に見える手数料が安くても、修繕費にたっぷり利益（中間マージン）が乗っていたり、空室期間が長かったりすれば、「年間の総額」では大損をしています。

 

⑩ 将来の判断（売却・相続）を先送りしている

「いずれ売るかもしれないし、今はいいや」

【真実】
将来売るつもりなら、なおさらです。「今の管理状態（レントロールや修繕履歴）」が良いか悪いかで、数年後の売却価格が数百万円単位で変わります。

 

3. あなたの物件に合うのは「百貨店」か「個人商店」か？

ここまで読んで、「自分も当てはまるかも」と思ったオーナー様。
今の管理会社が「悪」だと言いたいのではありません。これは管理会社批判ではありません。
あなた自身の経営者としての自覚とお考えいただけるようにお願い致します。

 

大切なのは、あなたの物件の規模と目的に合った「最適解」を選べているかどうかです。

分かりやすく、「百貨店（大手）」と「あなた向けの個人商店（弊社）」で比較してみましょう。

  • 【大手管理会社】は「百貨店」です

    • 向いている人： 数百戸単位の大型ビル所有者、社宅メインの運用、「とにかく有名ブランドの安心感が欲しい」という方。

    • 特徴： 品揃えが豊富で、一律のルールで広く守るのが得意。しかし、あなた個人のための「融通」や「価格交渉」は苦手です。

  • 【弊社のような会社】は「あなた向けの個人商店」です

    • 向いている人： 一部屋〜一棟マンション・ビルを所有し、「もっと手元の現金を増やしたい」「物件ごとの個性を活かしたい」「店主（担当）と顔を合わせて何でも相談したい」という方。

    • 特徴： マニュアル一辺倒ではなく、あなたの物件のためだけに動く「小回りの良さ」と「職人直結の適正価格」が得意です。

もし、あなたが「組織としての形式美」よりも、「泥臭くても利益を残してくれる実務」を求めているなら、管理会社の変更は極めて合理的な「経営判断」です。

 

4. 【一目でわかる】管理会社切り替えによる収益改善の比較

「あなた向けの個人商店（弊社）」に切り替えることで、
　具体的にどうお金の流れが変わるのか。
　言葉では伝えきれない「利益の仕組み」を、直感的な図解にしました。

【お金の漏れ方の違い】

🏢 大手管理会社（百貨店型）[ 家賃収入 ]
⬇
[ ❌ 中間コスト ] ← 工事の丸投げ・組織維持費で大きく漏れる
⬇
[ ❌ 機会損失 ] ← 組織の決裁待ちによる対応遅れ
⬇
[ 💰 手元に残る利益：小 ]

 

🏪 弊社の管理（個人商店型）[ 家賃収入 ]
⬇
[ ✅ 職人直結 ] ← 中間コストをカット！漏れを防ぐ
⬇
[ ✅ 即断即決 ] ← 店主の判断で即対応！機会損失を防ぐ
⬇
[ 💰💰💰 手元に残る利益：大 ] ⤴ UP!

 

【エビデンス】
国土交通省の実態調査や市場データに基づくと、中間マージンの排除（20〜30%削減）と空室期間の短縮により、実務型管理への移行で年間収益が10％〜20％向上するケースは、不動産経営において理論的かつ実証的な数値です。

 

5. 【全国実態調査】
　　データが証明するリスクと「変更」の成果

「うちは大丈夫だろう」……そう思いたいのが親心ですが、全国のデータはシビアな現実を突きつけています。

📉 リスクの現実：入居者は「部屋」ではなく「対応」に失望する

日本賃貸住宅管理協会（日管協）のデータによると、入居者が退去を決める理由の中で、「管理会社・貸主の対応への不満」は常に上位を占めています。

特に多い苦情ワースト3：

  1. 設備故障時の対応の遅さ（エアコン、給湯器など）

  2. 共用部の清掃不備・放置

  3. 近隣トラブルへの不介入

【重大な事実】 入居者はオーナー様に直接クレームを言わず、
　　　　　　　「何も言わずに退去し、二度と戻ってこない」のが現実です。

📈 成功の証明：管理会社変更による「V字回復」3つの実例

実際に「勇気ある変更」を行ったオーナー様の、劇的な改善事例をご紹介します。

【ケース①：コスト削減】言い値の発注をやめて年間40万円増

  • 状況： 築20年 RC造（15戸）。退去のたびに一律の高額リフォーム費を払っていた。

  • 変更後： 実務型管理会社（職人直結）へ変更。

  • 成果： クロスの部分張り替えや清掃の直接発注により、
    　　　　年間ランニングコストが約40万円削減され、
    　　　　そのままオーナーの手取り収入となった。

【ケース②：空室解消】半年空いていた部屋が2週間で成約

  • 状況： 木造アパート（8戸）。「時期が悪い」「家賃を下げよう」と言われ続け、
    　　　 半年間空室。

  • 変更後： 提案型管理会社へ変更。

  • 成果： 家賃値下げを拒否し、代わりに「初期費用の分割対応」と「アクセントクロス（2万円）」を実施。エリア内の仲介店へ直接営業し、わずか2週間で満室に。

【ケース③：資産防衛】「建て替え」の提案を覆し、リノベで再生

  • 状況： 築35年 重量鉄骨。「老朽化で建て替え数億円」と大手から提案され悩んでいた。

  • 変更後： 建物診断のできるパートナーへ変更。

  • 成果： プロの診断で「骨組みは使える」と判明。建て替えの1/5の費用でリノベーションし、家賃を20%アップさせて満室稼働。先祖代々の土地を守った。

6. 【たったこれだけ！】管理会社切り替えの簡単3ステップ

「面倒くさそう」という誤解を解きましょう。
オーナー様が行う作業は、驚くほどシンプルです。

STEP 1：まずは無料相談（オーナー様）📱 「今の管理、ちょっと気になる」まずはスマホからお気軽にご相談ください。現状をヒアリングし、最適かどうかを診断します。

↓

STEP 2：解約通知にサイン（オーナー様）📝 「変更します」内容にご納得いただけたら、今の会社への解約通知書にサイン（署名・捺印）をいただきます。
※オーナー様の主な作業は、実はこれだけです！

⬇

STEP 3：あとは全てお任せ（弊社が代行）🗝 「お任せください！」入居者情報の引き継ぎ、鍵の回収、新しい振込先のご案内など、面倒な実務はすべて弊社が責任を持って代行します。

7. プロが教える結論：それは「わがまま」ではなく「経営判断」です

オーナー様。
「管理会社を変えたい」と思うことは、決して裏切りでも、わがままでものでもありません。
それは、あなたの大切な資産を守り、次の世代へ繋いでいくための、立派な「経営判断」です。

私たちは、無理に「管理を任せてください」とは言いません。
ただ、「今のままで本当に大丈夫か？」を、第三者のプロとして診断させていただきたいのです。

  • 今の管理費や修繕費は適正か？

  • 今の空室対策は最善か？

  • あなたの物件は「百貨店向き」か「個人商店向き」か？

まずは、セカンドオピニオン（診断）を受ける感覚で、お気軽にご相談ください。
「1部屋のオーナー様」から「一棟オーナー様」まで。
あなたの勇気ある一歩を、弊社が誠実と実務で支え抜きます。

 

 

 

【無料相談・診断窓口】弊社はワンルーム一部屋のオーナー様から一棟マンション・ビルのオーナー様まで、誠実と実務で支え抜きます。
まずは「現状の確認」だけでも、お気軽にお問い合わせください。

 

TEL: 03-6408-6599 無料相談窓口担当宛て

 

 


 

不動産管理のプロが教える。あなたの「投資マンション」は、本当に資産ですか？ それとも、、、

不動産管理のプロが教える。
あなたの「投資マンション」は、本当に資産ですか？ それとも、ただの負債ですか？　　　　　　　　　　　　　　　――「一部屋だけのオーナーなんて、どこに頼んでも同じだ」と諦めているあなたへ。

「たった一部屋」の管理に、
　　　　プロの流儀と愛を込める。

「佐藤さん、一部屋だけの管理なんて、受けてもらえるんですか？」

30代の会社員Kさんは、淡々と、
しかしどこか諦めたような乾いた表情でそう尋ねました。
その手元にある収支報告書は、何度も読み返したのか、
端が少し折れ曲がっていました。


将来の備えとして、都心の投資用ワンルームマンションを購入してから5年。
現実は、販売時の営業マンが描いたバラ色のシナリオとは、
大きくかけ離れたものでした。

不動産投資において「5年」という月日は、一つの残酷な節目です。
 購入当時、営業担当者はこう言いました。 

「私を信じてください。節税効果で実質の手出しはほぼありません。団体信用生命保険がつきますから生命保険代わりにもなります。都心のプラチナ立地なので家賃は安定していますし、私が一生サポートします」
 

しかし、5年経った今、その担当者は既に退職し、連絡すらつきません。

確定申告による節税の魔法は解け、
住民税の通知を見るたびに「還付金」という言葉の虚しさを噛み締める日々。

それどころか、物件の設備には不具合が出始め、管理会社からは「エアコンと給湯器の交換で15万円。


さらに家賃を3,000円下げないと募集すら始まりません」と、Kさんの収支を度外視した提案が事務的に届く。
 

空室が続く数ヶ月。
ローン返済と管理費・積立金だけが、毎月容赦なく口座から引かれていく。

 仕事中、ふとした瞬間にスマホの銀行アプリを開いては、
目に見えて減っていく残高を確認してしまう。かつて「私年金」と呼んで誇らしく思っていた物件は、今やKさんの家計を削り続ける「持ち出し物件」に成り下がっていました。

 

「一部屋だけのオーナーなんて、大手にとっては手間の割に儲からない、優先順位の低い客なんだ……」

 

そう痛感し、プロへの不信感を募らせていたKさんが出会ったのが、
佐藤さんでした。
佐藤さんはKさんの収支表を一枚一枚、丁寧に捲りながら、ふっと柔らかい笑みを浮かべて言いました。

 

「Kさん。あなたが苦労しているのは物件のせいではなく、
　管理の怠慢です。
　私は不動産という仕事が理屈抜きに好きなんです。
　コンクリートの箱を扱っているんじゃない。
　そこには入居者様の暮らしがあり、
　オーナー様の大切な人生がかかっている。
　一部屋だからこそ、徹底的に質を高める管理をさせてください。
　私にとって、それが何よりのやりがいなんです」

 

佐藤さんの実務は、非常に静かで、かつ徹底したものでした。
 

最初に行ったのは、入居者様への「管理会社変更の通知」です。
佐藤さんは、今の時代では珍しい「直筆の挨拶文」を通知に添えました。

『今日から私、佐藤がこのお部屋の管理を担当させていただきます。
　不慣れな点もあるかと存じますが、お困りごとがございましたら、
　些細なことでもお気軽にご連絡ください。
　皆様がより心地よく過ごせるよう、誠心誠意努めてまいります。』
 

その一文字一文字には、佐藤さんの人柄と、この仕事への誇りが滲み出ていました。

佐藤さんは入居者様を「賃料を運んでくる数字」とは見なしません。
オーナーであるKさんの大切な資産を預かっている「大切な住人」として、一人の人間として接します。
入居者様の不安を、事務的な書類ではなく、人の温かみを感じる実務で解消し、信頼の土台を作る。
それは、現場で培ってきた「不動産への愛」から生まれる、誠実な振る舞いでした。

数ヶ月後、あんなに不満を漏らしていた入居者様から、更新の連絡が入りました。
　

「管理会社が変わってから対応が非常に丁寧で、安心できました。
この部屋が気に入っているので、次の更新をお願いします」

 

Kさんの通帳から、あの胃を抉るような「持ち出し」は消えました。
佐藤さんが「たった一部屋」に注いだ実務の精度が、オーナーと入居者、双方の人生に確かな安心をもたらしたのです。

 

 

🚨 【最新エビデンス】管理会社の「不適切な実態」と
　　　　経営改善の事実

今の不動産管理業界では、
コストカットの波により「管理の質」が低下する一方で、
オーナーの利益を損なう問題が深刻化しています。

1. 対応の「不作為（放置）」が招く退去の連鎖
国民生活センターの統計によると、賃貸住宅に関するトラブル相談は2024年に約17.3万件に達しました。特に多いのが「修繕の放置」です。管理会社が人手不足を理由に対応を遅らせることで、優良な入居者が早期退去し、オーナー様には広告料や原状回復費といった「数十万円の損失」がのしかかります。

2. 管理会社変更による「収益改善」の可視化
管理会社を「情」や「面倒」という理由で変えずに放置することは、ビジネス上、致命的な損失です。

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【空室放置による損失の可視化：家賃8万円の場合】

● A社（いい加減な管理・募集情報の囲い込み）
  空室期間：120日間（4ヶ月）
  [■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■] 
  ⇒ 損失額：320,000円（家賃4ヶ月分）

● 佐藤さんの管理（即時募集・丁寧な入居者対応）
  空室期間：20日間
  [■■■]
  ⇒ 損失額：約53,000円

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★「管理会社変更」という当然の経営判断ひとつで
   守れるあなたの手残り： 267,000円
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 3. 「直筆の挨拶文」がもたらす長期入居という利益

管理会社の質は、入居者へ送る「書類一枚」に凝縮されます。丁寧な初動対応は、入居者に「大切にされている」という実感を与え、退去率を下げます。長期入居は、資産の純収益を最大化させる最強の戦略です。

4. 変更手続きは「すべて代行」が当たり前
管理会社を変えることは、スマートフォンのキャリアを変えるのと同じくらい「当たり前の最適化」です。旧会社への通知、事務引き継ぎなどはすべて佐藤さんが代行します。オーナー様が矢面に立つ必要はありません。
 


🤝 読者へのメッセージ：あなたは「家」の奴隷になっていませんか？

「生命保険代わり」「節税」……。そんな言葉を信じて始めたはずの投資が、
今の生活を圧迫しているのなら。一部屋を軽んじる無責任な管理会社のせいで、資産形成の足取りが止まっているのなら。

佐藤さんは、甘い言葉ではなく「誰よりも動く実務」で、あなたの状況を改善します。管理会社を変えることは、決して悪いことではありません。
それは、あなたが自分の人生と資産を、もう一度自分の手に取り戻すための「最高の一歩」です。

あなたの人生は、あなたのものです。
佐藤さんが、誠実に対応させて頂きます。

ワンルーム・一部屋からでも不動産管理をご相談ください。
喜んでご対応させて頂きます。