なんと約1年ぶりの更新(^_^)
この一年いろいろあったけど、1番はタイトルの大型物件。
それは去年の10月頃の話。
良さそうな物件をネットで見つけて、隣町の不動産屋に連絡した。
その物件は結局買わなかったけど、その不動産屋から他の物件の紹介を受けた。
スペック
鉄骨アパート4棟12室、築19年
場所は田舎町の一等地
価格は16,500万円
年間家賃は、たしか1680万円くらい
月々は130万円くらい
表面利回りは約10%くらいになる。
このアパートは、一部上場企業が建てた物で、その子会社が所有して、親会社が全ての部屋を借りていた。
その契約期間は20年。
つまり来年に契約が切れて、更新するかどうかの話し合いになる。
今の家賃は地方としてはメチャ割高。
契約が切れれば、経営は苦しくなる。
そこで僕が考えたのが、家賃保証を付けるという作戦。
その建物を建てた大手アパメーカーに連絡して、家賃保証を付ける交渉をしたら、一時金230万円と月々5万円程度でサブリース契約できるらしい。
その時に僕に入る家賃は、毎月120万円程度。
うーん悪くはない( ^ω^ )
でも、このスペックで表面10%は地方としては高すぎる。
まー買えなくてもいいか、という事で12,500万円で指値したところ難なく了承されてしまったw
よーし買おう！
という事で銀行から25年融資を引いて購入した。
買ってみてわかった事なんだけど
なんと入居しているのは、１２部屋中４部屋。
その建物は、その企業の転勤族用アパートなんだけど、最近転勤してくるお偉いさんは、1人で単身赴任で来るから独身寮に入ってしまうらしい。
管理してる総務課から、悩みの種と聞いてしまった。
どーしよー( ꒪⌓︎꒪)
僕は多分、契約更新されるだろうと思っていた。
そのアパートが、お偉いさん用なのは市内の誰もが知ってるから、売却すれば企業イメージも悪くなる。
でも、お荷物なら話は別だ！
最近経営が外資に変わったから、案外サッと手放すかもしれない。
そうすると家賃が下がる、そのためにつけたサブリースはあるが、結局部屋が満室にならなければ、2年ごとの更新でサブリース料は改訂される。
まさか4室しか入っていないとは(^◇^;)
最悪の最悪をシミュレーションすると毎月数十万の赤字になるd(￣ ￣)
うーん弱小大家の僕としては、ちょっとキツイ。
そして他の物件の入居が悪化したり、ちょっとした歯車のかけ違いで破産も視野に入ってくる。
と言うわけで、即売却の話を進めた。
売り出し価格は16,500万円。
すると、なんとサブリースしてる会社が15,800万円買うと言ってくれた！
捨てる神あれば拾う神あり٩( 'ω' )و
そして今年の3月に無事売却！
ふーーなんとかなった。
そして、こりずにそのキャピタルで、隣町の一等地に築古アパートを買う( ^ω^ )
もう手付金を払って、今月引き渡し。
価格は3500万。
築35年で利回りは14%
大家が1室使っているが、募集すれば即入居のある地域。そしてフルリフォーム済みの戸建てが一軒付いてくるw
土地は路線価で6000万、売買価格で8000万。
いやーわらしべ長者的な買い物ができた。
このまま今年も数棟買いたい。
そして、所有期間の長いものを何棟か売却もしたい。
頑張るぞー( ^ω^ )
次回は、現在進行形。
事故物件戸建ての売却を進めていたら、お隣さんから高額の買付が入った話。