㉛ 育児休暇中サラリーマン男性、ワンルームマンション投資を考える

こんばんは、かるちです　o(〃＾▽＾〃)o

先日、フェンスから飛び降りて発生した踵の痛み。

一向に引かないので再度病院に行くと、なんと！

骨折(｡＞0＜｡)

いやはや、後先考えない行動は控えないといけませんね。。

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サラリーマンをやっていると、たま～に知らない番号から

電話がかかってくることがあります。

出ると大概

ワンルームマンション投資、しませんか？

だったりします。

恐る恐る値段を聞くと、2000万前後が多くて

家賃はなんと、神戸駅前にも関わらず

6万円

1年間満室でも、管理費・固定資産税等踏まえると

手残り50万円あるかないかでしょうか。

実質の利回りは４％を切ります。

節税だとか、控除だとか色々と話をされましたが

空室期間が長い場合どうすればいいのか？

という、空室リスクの話はありませんでした。

ただ、折角電話を受けたついでに

今、不動産投資が活況な東京ならいいんじゃないかと

無料セミナーに行ってみました。

タダより高い物はないと言いますが

まさにその通りでした。

1部屋に参加者が10人いて

メリットだらけ話の盛り上がりに我を忘れて、3人の方が

その場で契約

一人の方は

神楽坂のワンルームで、19㎡ぐらいの部屋を

1700万円で購入契約。

家賃は8万円で、実質利回りは４％ぐらい

いい物が買えましたね！決断は大事ですよ！

とか、はやしたてながら、最後に

東京ですから大丈夫ですよ！

セミナー講師の方は言いますが、その根拠は一体何なのか。

具体的な説明はありませんでした。

横で聞く限り、3人とも頭金程度の資産はお持ちでしたが

購入に当たっては、オリックス銀行のローンを使用するらしいので

その金利が２％弱あるので

実質利回り４％-　金利2％弱

これの金額差をイードルキャップというらしいですが

差額が２％未満となればほとんど手残りがない事になります。。

金額に直せば、年間満室で、手残り15万あるかないか。

もし空室が2か月続けば、マイナスです。

慌てて売りに出しても、恐らく元値では売れないでしょう。。

販売業者は、売ってしまえば手数料で利益が出て

もうそこまでですから

こういう業者の話は鵜吞みにせず

競売の時にもお話ししましたが、不動産は

破格で買える時以外は手を出さないようにする

見極めが出来ない・資産も少ない・・

そういうサラリーマンの方は、

ワンルーム投資には絶対に手を出さないようにしましょう！

ただ、もしそれでも、不動産投資やりたいなーという方がいらっしゃれば、

私の師匠の案内する購入グループへ入会することで

少し割安に買う事も可能になるかもしれません。

ただし、500万～1000万は現金をお持ちである必要があります。

㉚ 育児休暇中サラリーマン男性、フィリピンホテルコンドミニアム投資に目を向ける②

こんにちは、かるちです(ノ≧∇≦）
 
 
今日は、日光東照宮前からお伝えします（旅行中）
 
この日光東照宮、甲良豊後守宗広
 
という私の実家のある町で生まれた
ご先祖様が、大棟梁となって立てたものです。
 
その出自は、甲良町
 
そう、あの藤堂高虎を産んだ町です。
（マイナーでしょうか）
 
日本を見守る大権現様を祀る社造りを仕切った人と
その臨終を見守った藤堂高虎を産んだ町
 
個人的には誇らしい町の偉人達です。
（あと有名所だと、毛利元就に敗れた尼子氏の出身地でもあります）
 
が、そんな町も、少し前のニュースになりますが
町長がルール違反をして、プレミアム商品券を一杯買った町
今や滋賀県でも落ちぶれに落ちぶれた町やもしれません。
 
 
☆.。．†：＊・゜☆．。†．：＊・゜☆.。．†：＊・゜☆．。†．：＊・゜
 
 
さてさて、余談からでいつもすみません。
 
フィリピンホテルコンドミニアム投資について続きです。
 
 
この投資のメリットデメリットをまとめると
 
☆プレセールで買った案件で、
キチンと建って・稼働率が高ければ
日本の不動産よりも運用利回りがそこそこイイことが望める
（持ち続ける事が前提）
 
★プレセールで買った案件で、
キチンと建たず・稼働率が低ければ
日本の不動産よりも運用利回りが悪い事になる
（建たなきゃ、投資資金の回収すら望めない）
 
 
メリットの方からもう少し掘り下げます
 
フィリピンは、今、猛烈に人口が増えています。
高度成長と呼ぶにふさわしい時期なんでしょうね。
人口が増え、経済が成長するから、投資先として◎
現時点で投資している人は、ここに目を向けています。
 
セブ本島は、かなり狭苦しい側面もあり
人口が増えるなら
穏やかな空気が流れているマクタン島への移住も見込める
所得が上がればそれも無理ではありませんからね。
 
しかも、政府からの圧力を受けにくい大企業
メガワールド社の提供する案件なら間違いも起きにくい。
 
こうして、ホテルの稼働率が上がり、部屋の価値も上がり
利回りは良くなり、転売も可能になってくる。
問題がないことが分かれば、資金は入ってきやすいですからね
 
分かりやすいところで言うと、今のビットコインがそれですよね。
2016年の夏ごろなんて、詐欺詐欺詐欺ってぐらいのムードでしたし。
 
それが、儲かる事が分かって、媒体も整ってくると
値段は一気に上がります。
 
プレセールが終わって、1300万円ぐらいでも
あと20年もすればそれが2000万円、3000万円となってるんだよ。
 
そんな流れで話は持っていかれるでしょうね。
 
かつての日本も、そしてハワイもそんな感じで成長しましたから
タイムマシン投資と言われる、
10年前のアメリカが10年後の日本になる・・的な奴ですね。
 
これに夢を持てる人は、海外不動産投資、ありだと思います！
危険危険と警鐘鳴らすばかりじゃ、夢、ありませんからね。
 
数多くの資産の持つ方なら
分配にもいいかもしれませんしね！
 
他の所ならともかく、今回のメガワールド社案件が買えるなら
まだいいかもしれません。
 
 
けれど、デメリットを掘り下げれば
 
①将来的な競合の激化
②言葉の壁
③有事即応の不可
④そもそも建たない所かも？という投資リスク
 
さらに、日本の不動産と違い
転売に時間がかかるというのがあります。
 
登記を済ませるのに、
1年から1年半はかかる
賄賂を積めばもう少し急がせられるかも・・的な話はありましたが。。
 
何かあった時に、即応出来ないのは結構なリスクです。
お金や距離だけじゃなく、時間まで制約されてしまいます。
 
これをすり抜ける裏技はきっとあると思いますし、
不動産業界の人なら問題ない事かもしれませんが、
私の様なサラリーマン素人にはとても重たく感じます。
 
 
そして、一番私が不安に思う事は
 
コロッと政情が変わってしまう事にあります。
 
今のドゥテルテ大統領は、やり方はともかくとして
治安を劇的に回復させ、フィリピンの政情を良くした人物です。
 
けれど、72歳の彼が亡くなった後
今のフィリピンが維持されるのかどうかは不透明です。
 
余談の話を引っ張れば、どんな立派な人がいても
時が経てば、ロクでもない人が大統領とかになっちゃう訳です。
 
言葉もはっきりとは分からない
国の歴史や政治もよく分からないまま振り回されるかも
 
メガワールド社だって、政治には振り回されるでしょう。
 
今の契約上はないそうですが、一定数の外国人が所有している
コンドミニアムの部屋を、国内向けに振り替えます！
 
とかなんとか起きても文句言いにくいわけです。
 
 
日本の不動産は儲からないよ！
とかなんとかそそのかされてやるには
海外不動産投資はリスクが高いように思います。
 
 
個人的に、サラリーマンが投資するには
おすすめは出来ない案件だと思いますね。

㉙ 育児休暇中サラリーマン男性、フィリピンホテルコンドミニアム投資に目を向ける①

こんにちは、かるちですo(〃＾▽＾〃)o

世の中には、多くの投資話がありますよね。

メンターと呼ばれるお師匠さんが、投資しては・・

ダメ！

といったものが、意外とうまくいったり

どれが正解なのかハッキリとした事はいつも不明瞭です。

ただ、投資に関して言うならば

言葉の通じない所は

止めておいた方がいい

これだけは言えるような気がします。

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先日、といっても今年の4月になりますが

フィリピンの第2の島　「セブ島」　に行ってきました。

先輩に連れられ、ひとまず行ってみっか、ぐらいのノリです。

目的は、セブマクタン島における

ホテルコンドミニアム投資

はたしてその実情はいかに？！です

メリット・デメリットを一通り感じてきたので

2回に分けてお話ししたいと思います。

*～*～*～*～*～*～*～*～

飛行機を降りてすぐに感じる、熱帯の空気！

セブ島含めフィリピンは

一時期に比べ政情・治安が落ち着き、

環境は良好になってきたようです。

直行便なら名古屋からでも4～5時間ぐらい。

リゾートや今後できるカジノ目的として行くなら

マジで最高です

人も温厚だし、穏やかな空気が流れています。

日本で言う1960年代後半からオイルショック辺りの雰囲気です。

　（タクシー含め、車はプリウスとか走ってますけど・・

何より、下向いてる暗い感じの人がいないのがイイ♪

ご飯も美味しいです、物価は日本の半分ぐらいでした。

そして何より・・・

英語で何言ってるか分かる

これ結構デカいです。発音分かりやすい！

中学英検3級で止まってる典型的日本人の私でも

何となく、何言ってるか分かるんですよね。。

経由した香港だと、早口の人や、とんでもない訛りがあったりして

とにかく不安でしたからね。。

さて、セブについてですが、この島は

「セブ本島」　「マクタン島」

の２つに大きく分けられます

オランゴ島は、ダイビングスポットで有名ですね！

飛行場はマクタン島にあり、大概の人はそこから

タクシーに乗り、少し市街を走り大きな2本の橋のどちらかを

大渋滞にはまりながら越え、セブ本島に行きます。

視察の後、私たちも行きましたが

今回は、マクタン島メインの視察でした。

☆.。．†：＊・゜☆．。†．：＊・゜

今回視察したのは

フィリピンでも2番目に大きいと言われるデベロッパー

「メガワールド社」

が一括開発している新興エリア

（建築途中ですが教育施設・娯楽・買い物施設もあり）

その中にある、ホテルコンドミニアムです。

（将来は、従業員とかも住まう感じみたいですね

昔の画像を見ると、

本当に何もないただの海辺のエリアなんですけどね。。

上の画像は、開発途中エリアの一つです。

昔は林だったことがうかがい知れます。

それがわずか数年で、一つの街になろうとしていました。

ホテル自体はほぼ完成しており、

今は手直しと引き渡しの真っ最中。

立派なエントランスに

そこそこの設備

この部屋は、ランクで言うと一番下かブービーぐらい。

それでも、部屋から見る景色は抜群でしたね！

まぁ、部屋の細部を見てみれば

不動産の素人である私でも分かるぐらい

雑な仕上がりだったので、何ともはやですが。

話を聞く限りは、こうやって来てもらって視察してもらい

その上で補修依頼を出すとより良い部屋になるみたいですね。

さて、本題です。

フィリピンを始めとする東南アジアでは

プレセールと言って、

建つ前から安価で部屋を売りに出し

投資家を集める事が多いようなのですが

これが曲者です！

メリットでもあり、デメリットにもなります。

どういう事かというと

メリットは、この案件で言えば

この4月時点で買おうとすると、1200～1400万円の物件が

プレセールだと

800万円

で買えていた事です。

管理会社の説明だと、大体運用後の分配は

年間50万円スタート（今後どんどん増えるとも）

なので、

利回りは約6％弱　あります。

さらに、プレセール効果で

500万円の資産価値増大 があります

この投資最大のメリットですね！

ちなみに今買うと約3％弱の利回り・・・　(;´д｀)トホホ

とはいえ建ったからいいですけれど、

この800万円を払ったのは、なんと5年前。

契約では、頭金で500万円、完成後300万円でしたから

どうあれこの物件が詐欺なら500万円はかっ跳びです。

次はデメリット

繰り返しにはなりますが

今回のこの案件は、無事に建ったのでまだ良いですが

弱小デベロッパーの案件や詐欺にに引っかかると

　●実際に建たないリスク・未返金

　●建っても、稼働率が低く利回りが見込めない

こういう事が大いに発生してしまいます。

そして何より、こういう案件があちこち出回っている

その見極めが本当に出来るのか・・ですよね。

この場合、

返金があればよいですが、詐欺事案になった場合

可能性はかなり下がります。

建たない系は詐欺がほとんどみたいですね。

稼働率が低いのは、

立地含めそもそもの計画がミスっていたこと

競合が激しくなっている事が考えられるでしょう。

このメガワールド社の案件が街として一帯完成すれば

さらに利回りは下がるのではないでしょうか。

政治・経済含め、詳しくない外国に投資をすると

不測の事態が起きやすい、

それが一番のデメリットと言えるでしょうね(＞_＜)

㉘ 育児休暇中サラリーマン男性、OYABAKaaaaN !（親バカ～ん！）に出演する

こんばんは、かるちです≧(´▽｀)≦

昨日幼稚園で、

サッカーボールが用水路に落ちたらしく

幼稚園の先生にイイところ見せようと（オイ）

取りに行こうと柵から飛び降りた所

思ってたA地点に足が降りず

さらに50㎝ぐらい深いB地点

用水路側に10点満点で着地！！

ばかーーーーーん

という衝撃音とともに。（草履だったので）

皆が見に来るので、にこやかにボールを見つけ

もう一度柵を登り、妻のもとへ帰り

骨が、、い・・痛い　とささやくと

素敵なため息が待っていました。

・・さて、またまた余談が過ぎました。

今年の7月の事ですが、

愛知県のラジオ局ZIP-FMで、月～木正午にある

J-BREAK（DJ・ジェームスヘイブンズ）

放送開始しばらくにあるコーナー

OYABAKaaaaN !

（親バカ～ん！）

に、出演しました。

出演理由はなんとなく面白そうだったから

ってだけですが、

意外と不思議な効果がありました。

ちょうどその頃は、

第2子に対して長女の嫉妬が凄かった頃で

何をするにしても嫌嫌嫌

スーパー反抗期。

どういってもダメで

ほとほと困り果てていたのですが

出演中は、ひたすら親バカな出来事を

ジェームスに言い続けました。

しかも全部長女の事だけを。

シナリオは全て私が書き

妻が面白おかしく言う。

5回親ばかーんが鳴ればプレゼントが貰えるのに

20個ぐらい準備して掛かりました。

そして私は長女を抱え、ラジオの前で聞いていました

元朗読人だった妻は、ここぞとばかりにか

想定以上にアホ路線にはっちゃけ

OYABAKaaaaN　じゃなく

OYAがBAKaaaaN　を鳴らしまくります。

・・おいおい大丈夫か、妻(・・。)ゞ

しかも、うちの娘は ちな なので

ジェームスに、CHINAで中国ネタを言われまくります。

カオスです。

前日の人が、5分の枠を10分使って

ジェームス若干キレ気味で、、

今日に至っては、

蒸し暑くて放送開始直後からテンション低めのジェームス

しかし、妻のアホさっぷりにつられてか

何だか楽しそうに

娘も、母親の声がラジオから流れてくるのが

楽しいのか嬉しいのかハイテンション！

そんな中、私はドキドキ冷や冷や。

嗚咽が止まりません。

5つ目を言い終えると、

無事ジェームスからのプレゼントが貰えることに。

育児ばかりで疲れていた妻は気分転換になり

長女は、その日を境に、なぜか・・

とってもいい子に

素直で、極端なわがままを言わない、素敵な子に

まるで、悪いジャイアンが

綺麗なジャイアンになったかの如くの変わりぶり。

たまたまかもしれませんが

いつも怒られてばかりだったのに

ラジオ越しからとはいえ

ひたすら褒めて貰えたことが

凄く嬉しかったんだろうと。

よく、悪いところよりも

いいところを褒めましょう。って言います

でもそれってなかなか出来ないし、

子育てではイライラする事もあるでしょう

そんな時、ジェームスの力を借りて

子供に大好きだよ愛してるよ！

ってな親の素直な気持ち

親バカになって伝えてみるのもいいかもしれませんね！

喋るだけなら、あいつ、イタイ奴やわ～

で、済みますからね(▰˘◡˘▰)

㉗ 育児休暇中サラリーマン男性、社会に距離をおく

こんばんは、かるちです≧(´▽｀)≦

育児休暇を取って、怖くないですか？

ってよく聞かれます。

そういう時の回答の1つに

　生活コストが低いから

　どうってことないですよ

と答えています。

（家族4人で200万ぐらい）

生活コストが低いから、出世欲も不要だし

1年ぐらい休んでも何の問題もないし。

「お前は何かを

生み出さなければ価値はない」

と圧迫するような、そんな人や組織と縁を薄め

なるべく関わらないようにしておけば尚よしです。

育児休暇中は本当に穏やかでしたが

復帰後だって、コストが低いから気が楽です。

家計の見直し！なんてレベルじゃなく

生き方そもそもから変えちゃうと

育児休暇を楽に取れるかもしれませんね。