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普通抵当権と根抵当権

金融機関が住宅ローンなど特定の融資をする際に、担保として土地や建物に普通抵当権を設定した場合、金融機関は借り手がローンの返済ができなくなったときに、土地や建物を強制的に売却し、その代金から融資したお金を回収することが可能です。

そのため、土地や建物の価値がある限り、金融機関は借り手の資金繰りを心配することなく返済期限までお金を貸し続けることができます。

借り手が返済期限までに特定の融資（融資①とします）の返済を完了すると、融資①の担保として設定した普通抵当権も同時に消滅します（「抵当権の附従性」といいます。）ので、融資①の普通抵当権の抹消手続きを行います。

次に同じ金融機関から別の融資（融資②とします）を受けるケースを考えてみます。融資②を担保するため、同じ土地や建物に普通抵当権を設定する場合、新たに抵当権を設定し、登記する必要が生じます。

この場合、前の融資（融資①）の担保のために設定した普通抵当権の登記を抹消せずに、融資②の担保として流用することはできません。そして、当然、融資②に対して設定した普通抵当権についても、別の融資の返済が完了したら抹消手続きを行う必要があります。

このように、融資を受けるたびに設定登記を行い、返済が完了したら抹消するということを繰り返していては、手間も費用もかかってしまいます。

そこで、一定の範囲内の不特定の債権（「銀行取引による債権」などと表現します。）について、決められた金額内であれば、ある不動産に設定された同一の抵当権を担保として、融資などの取引を繰り返せる仕組みが設けられています。

このように、一定の範囲内の不特定の債権を、決められた金額内において担保するためにある不動産に設定された抵当権のことを、根抵当権といいます。また、その根抵当権を行使することができる金額の限度額のことを極度額といいます。

不動産投資においては、普通抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。ただ、例えばリフォームをするために追加で同一の金融機関から融資を受ける必要があるかもしれないといった場合には根抵当権を設定するのが便利かと思われます。

根抵当権の元本確定とは

ここからは、根抵当権を知る上で、合わせて知っておきたい知識を解説していきます。まずは、普通抵当権にはない考え方である「元本確定」についてです。

先ほど述べたとおり、根抵当権は、極度額内であれば何度もお金の貸し借りをしてもよいということでした。

ところが、何らかの理由で根抵当権を消滅させたいということが発生します（金融機関と不動産会社との間で、初めから3年契約で根抵当権を設定していて、設定期間満了となった場合やある融資の返済が滞り、不動産を強制的に売却して代金から融資したお金を回収したいような場合など）。

このとき、根抵当権を消滅させる時点で未返済額がいくら残っているか、それをいつまでに返すかを明確にすることを、根抵当権の「元本確定」といいます。

元本確定とは、その時点における債権額（債務額）を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなります。また、元本確定は一度行うと、撤回することができません。すなわち、元本確定した時点で、根抵当権は普通抵当権になるということです。

根抵当権者と根抵当権設定者の違い

続いては、根抵当権者と根抵当権設定者について解説します。

【根抵当権者】
登記された根抵当権により、融資したお金を担保できている人のこと。通常は融資における債権者です。

【根抵当権設定者】
根抵当権者とは逆に、登記された根抵当権により借りているお金を自己が所有している不動産を担保として提供している人のこと。融資における債務者がこれに当たることが多いです。

また、根抵当権を含む抵当権は債務者自身の財産ではなく、第三者の財産に対して設定されることもあります。この場合、根抵当権設定者に当たるのは第三者であり、借金をしているわけではないが、他人の借金のための責任を自分の所有物によって保証しているということから、「物上保証人」とも呼ばれます。

根抵当権の譲渡の2つの方法

続いて、根抵当権の譲渡について解説していきます。根抵当権の譲渡とは、根抵当権者が、根抵当権をほかの人や機関に受け渡すことです。

譲渡の方法は、「全部譲渡」、「分割譲渡」、「一部譲渡」の3通りあります。

【全部譲渡】
根抵当権のすべてを譲受人に譲渡することです。全部譲渡すると、譲渡人の債権はこの根抵当権により担保されなくなり、譲受人の債権が担保されることとなります。

【分割譲渡】
根抵当権を2つに分割し、その一方を他人に譲り渡すことです。分割した根抵当権はそれぞれの根抵当権者ごとに独立したものとなるため、それぞれの極度額を決める必要があり（合計すると元の根抵当権の極度額）、譲渡人、譲受人はそれぞれの極度額に応じた自己の債権が担保されることとなります。

【一部譲渡】
根抵当権を分割せず、譲渡人と譲受人が根抵当権を共有する形になるように、根抵当権の一部を譲り渡すことです。根抵当権の極度額はかわらず、譲渡人と譲受人はそれぞれの債権額の割合又は譲渡人と譲受人が取り決めた割合に応じて自己の債権が担保されることとなります。

なお、根抵当権の譲渡の際には、根抵当権設定者は必ず譲渡に承諾するかどうか確認されます。その理由としては、根抵当権は不特定の債権を担保するものであるため、設定者を無視して譲渡されてしてしまうと、設定者が予測していなかった不利益を被る可能性（担保をつけるつもりがなかった債務に担保がついてしまう）があるからです。

但し、元本確定後については担保されている債権が特定していますので、根抵当権設定者の承諾は不要です。

根抵当権設定の具体例

5,000万円のマンションを購入して不動産投資を行う際に、3,000万円の不動産投資ローンを組むとします。

この際、この3,000万円の債務に対する担保として5,000万円のマンションに普通抵当権を設定することが可能ですが、追加でリフォームをしたい場合など新たに2,000万円の融資を受ける際、たとえこのマンションに担保になっている価値以外に2,000万円の価値が残っていたとしても（担保余力といいます。）、この2,000万円の債務に対して、再度抵当権を設定する必要が生じてしまいます。

このマンションに極度額5,000万円として根抵当権を設定して、3,000万円を借りた場合、その後、新たに抵当権を設定することなく、追加で2,000万円まで借りることができます。例えば、購入後のリフォームで500万円、2年後に修繕費で300万円の資金が必要になった場合、いずれも新たに抵当権を登記せずに借りることができます。

また、仮に3年契約で根抵当権を設定していて、契約期間満了となった場合、その時点でいくらの返済義務が残っているのか、それをいつまでに返済するのかをはっきりさせ、元本確定を行います。元本が確定すれば、普通抵当権と同じ扱いになります