国土交通省の地価ＬＯＯＫレポート

本日、国土交通省より、平成２２年第二四半期（４月から７月）の高度利用地の地価動向の報告（地価ＬＯＯＫレポート）が公表されました。

概略は以下をご参照。

１．調査対象の全国の１５０地区のうち、１０５地区（７０％）で下落であったが、下落幅は鈍化傾向であるようです。

２．住宅系地区では約５７％の地区で上昇又は横ばいで、下落基調からの転換が見られるようです。

３．不動産市況全体としては停滞している一方で、住宅系地区では一部明るい兆しが見えていると分析。
（マンションなど在庫調整が進み、価格調整での値ごろ感や、住宅関連の税制の優遇措置などの効果がでてきているのではないか。）

個別の注目エリア（住宅系地区）について

１．中央区の佃・月島地区では上昇傾向（３～６％）

２．江東区の豊洲地区では、横ばい・下落傾向（０～－３％）

３．世田谷区の二子玉川地区では、横ばい傾向（０％）

４．武蔵野市の吉祥寺地区では、横ばい傾向（０％）

首都圏マンション市場では、直近の７月度においても初月契約率は、７０％を超えているようですし、在庫（首都圏）についても５０００戸台とかなり減ってきているようです。

これらをどう見るかというのがポイントですが、今後の政治動向や、為替など経済を取り巻く環境は混沌としています。
雇用情勢も今後どうなるのかは？ですので、マンション購入を検討中の方は慎重に冷静に市場や、自分自身、所属している業界動向、会社なども分析してみてくださいね。

地価ＬＯＯＫレポート　⇒　http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20100824a.pdf

以上

原宿のマンション建替計画

東京都は今月１０日に、原宿（渋谷区神宮前三丁目）にあるマンション建替組合の設立を認可しました。（都内では２２件目）

このマンションは昭和３２年に（旧）日本住宅公団が分譲した団地であり、築後５３年を経過し住宅設備の老朽化や住居の狭隘さ、耐震面の不安などの理由から建替えを行うということのようです。

従前の戸数が１１２戸で、今回２２２戸とほぼ２倍の戸数に増えるようです。

]恐らくは参加組合員である以下の二社が売主となり、分譲するのではないかと予測しています。

概要は以下の通り

１．名称：原宿マンション建替組合

２．参加組合員：株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社

３．構造・規模：鉄筋コンクリート造地上１９階地下２階　１棟

４．総戸数：２２２戸

５．スケジュール

平成２２年１２月　工事着工（予定） 　
平成２５年　５月　工事竣工（予定） 　
平成２６年　３月　マンション建替組合の解散（予定）

場所が場所だけに、いったい幾ら位で分譲されるか？ですが、今後も都心部の良い立地での古い住宅が、規模を大きく（容積率の未消化分を有効活用）して建替えられる可能性は多いかもしれませんね。

慌てることなく、冷静に慎重に検討するのが良いかもしれませんよ。

以上

グーグルの進化はスゴイ！！

グーグルのサービスは、「これが無料？」というところが驚きを感じます。
ところで、以前にとても有効なサイトとして紹介した「The Earth」(ジアース)というサイトがなんとグーグルとライセンス契約を締結したそうです。

グーグルマップ上で、ジアースに登録された不動産賃貸物件情報が、検索できるのです。具体的には以下の内容が分ります。

１．物件情報（賃料・面積・間取・設備など）
２．画像（外観・室内・水廻りなど）
３．提供する不動産会社名

そもそもこのジアース自体が、不動産会社からすると物件情報の登録料が無料であり、グーグルマップでの検索も一般消費者は無料ですから、所謂「ＦＲＥＥ」戦略なのでしょうか？

不動産ポータルサイトで、企業（不動産会社）から掲出料を取っている会社は、今後ビジネスモデルが崩れてしまう可能性がありますね。

不動産を検討する立場の消費者からすると、さほど影響は少ないかもしれませんが、グーグルはやることがスゴイですね。本当に感心致します。
（リクルートやネクストなどと契約しないところが、なかなかのものです。）

グーグルマップ　⇒　http://maps.google.co.jp/maps?ct=reset

ジアース　⇒　http://www.the-earth.tv/TheEarth/

分譲物件についても遅かれ早かれ、グーグルマップで検索できる日がくるでしょう。
今後も、グーグルの事業展開には注目していく必要ありですね。

以上

業界の当たり前を疑え！

マンション購入の際に、不動産会社から当たり前のように言われたり、進められたり、「この業界の慣習ですよ」などと説明される事は、全てを鵜呑みにせずに一度疑ってみるのもよいかもしれません。

例：

１．住宅ローンの選定は、業者が提携する金融機関以外でも可能か？

２．売買契約締結時の手付金の金額は定められている金額でないとダメか？

３．契約手続き会、建物内覧会、入居説明会、引渡会など、決められた日しかダメなのか？

４．販売センターなどの売れ行き表示（価格のパネルなど）は真実か？

５．ダイレクトメールや電話営業での案内におけるキャンセル住戸は、本当にキャンセルされたものか？

６．「即日完売！」や人気物件のような表記は、本当なのか？

他にも数多くありますが、これらのようなことについて、一度よく考えてみてください。

あまり詳細のことはブログ上にはかけませんが、何かの機会にお分かりいただけるようにできればと思います。

※メルマガ（次号）にヒントや答えを記載する予定です。ご興味ある方は、右のブログバナー（緑色のまぐまぐ）にて、ご登録してみて下さい。

賢明な方は、営業マンが言うことが本当のことなのか否かを見極めることが出来るのですが、初心者や経験の乏しい方、疑う事を知らない真面目な方などは、うまく料理されてしまいますね。（簡単にクロージングされて、まんまと契約書に印鑑を押すようなこととなっています。良いか悪いかは別として。）

※ところで、８月２５日（水）の無料相談会についてまだ空きがございます。是非ともお気軽にご参加下さい。

詳細は１２日のこのブログの記事（後半部分）にて確認下さい。

iimansion@yahoo.co.jp まで。　←　「無料相談会参加希望」と件名に記載し、メールにて。（氏名・携帯電話・相談内容の概略をご記入の上で。）

以上

コンサルティングサービスのご案内

本日は、私どもで提供する不動産コンサルティングサービスについてのご案内をさせていただきます。
以前より実施しておりましたが、一部金額とシステムなどを変更して、より皆様に身近にご利用いただけるようにさせていただきます。

詳細は以下をご参照下さい。

１．お試しコース（メール相談・無制限、３０日間内にて）⇒　５，０００円

２．ノーマルコース（個別面談１回５０分＋メール相談２回：１５日間内にて）　⇒　１０，０００円

３．プレミアムコース（個別面談トータル３００分まで：最大４回＋メール相談・無制限、共に６０日間内にて）　⇒　３０，０００円

４．VIPコース（個別面談＋契約書チェック＋住宅ローンコンサルティング＋出張サービス、トータル９００分まで：最大１０回、メール相談・無制限、共に１００日間内にて）　⇒　１００，０００円

※個別面談について出張（訪問）をご希望の場合には、ご相談に応じます。また、VIPコースの出張サービスにおきましても、遠方の場合には別途交通費（実費）をご負担いただきます。
また、個別面談につきましては、超過時間３０分につき５０００円を追加料金としていただきます。

オールアバウトプロファイルにおいて、ECサービス（オールアバウトにて報酬額の決済を完結）を利用する場合よりも、直接のご依頼の方がお得になるように設定しております。

今回、このサービス料金（システム）改定を記念しまして、以下の日程でマンション関連の無料相談会を開催することと致しました。

ご興味のおありの方は是非ともお問い合わせの上、お気軽にご参加下さい。（一人でも多くの方にご参加いただく為、オープンな形でコンサルティングを行います。日頃お悩み・ご不安な点など皆さん解決・解消いただき共有していただくことを望んでおる次第です。）

定員：６名まで

日時：２０１０年８月２５日（水）１６：１０～１７：５０

場所：東京都港区港南2-14-14　品川インターシティフロントビル3F　デスカット品川港南口店（ルームＭ）

　⇒ JR品川駅港南口 徒歩2分 　駅前デッキからインターシティフロントビル2F入口へ直結

お申込はメールにて直接ご連絡下さい。件名を「８月２５日無料相談会に参加希望」とし、お名前と相談されたい内容、ご連絡先（携帯電話）をご記入の上、以下のメールアドレスに送信して下さい。

iimansion@yahoo.co.jp

※本日より、２１日（土）の１７：００までお申込を受付致します。お申込が多数の場合には抽選となる場合があります。
尚、ご参加決定のご連絡は、当方より２３日（月）の１０：００までにメールにてご連絡差し上げます。

不動産コンサルティングオフィス小向

以上

住宅エコポイントについて

本日、７月の住宅エコポイントの実施状況について国土交通省からデータの公表がありました。

以下に概略とコメント。

１．住宅エコポイントの申請状況 　　

(1)平成22年7月の合計 　　　　
[1]新築　　　　　16,684戸 　　　　
[2]リフォーム　　27,124戸 　　　　
[3]合計　 43,808戸

(2)申請受付開始からの累計 　　　　
[1]新築　　　　　34,072戸 　　　　
[2]リフォーム　　91,365戸 　　　　
[3]合計　　　　 125,437戸

やはり、リフォームの方が断然新築に比べて申請する数が多いのですね。

今後のことを考慮すると、一戸建てやマンションについても、マーケットは新築偏重から中古など既存物件にシフトしていくことになるかもしれませんね。

その理由としては、政府（民主党）の政策が既存物件の流通を促す方向であることや、環境面での視点からすると、いかに資源を有効活用するのかや（スクラップアンドビルドは望ましくない方向でありますので。使えるものまで壊す必要はないと考えられます。）、購入者の体力が所得の増加が見込みにくい点、若者の価値観の変化（新築指向が薄れつつある）などが挙げられます。

新築物件の供給者は、いかに魅力的な商品・企画で勝負できるかという点も重要ですね。

以上
　　

子育て支援マンションが流行？！

最近「子供手当て」など政治面でも、子育て支援がクローズアップされてますが、そこをフォーカスしたマンションプロジェクトが比較的好調であるようです。
「ダイヤモンドオンライン」で気になる記事を見つけました。以下に概略とコメント。

１．今、マンション業界でにわかに注目を集めているのが、子育て支援マンションである。

２．伊藤忠都市開発が開発した八王子市のマンションでは、病後児保育室を備えているとのこと。
（内科・小児科・調剤薬局などのクリニックモールを併設している。）

３．東急リロケーションの賃貸マンションでは、認証保育所の他、キッズルーム・玄関前のベビーカーの乗降スペース・子供が遊べる広い中庭などで、子育てし易い施設・設備を充実させた物件を計画中。

４．民間では、「ミキハウス子育て総研」が２００６年より「子育てにやさしい住まいと環境」認定を行っており、有名である。

※私自身も、マンションデベロッパーで商品企画なども行っていましたが、「子育て」という切り口で他社と差別化を図ろうと計画していた事が実際ありました。（最終的にはそのプロジェクトは実現しませんでしたが。）

社会的な要請、自治体・企業・消費者も含め、ハード面だけでなくソフト面でも新しいサービスが提供されて、購入者（入居者）の満足度が高まるということは喜ばしいことです。

単純に土地を買って、建物を建てて、売るだけというのでは、あまりにも創意や工夫が無さ過ぎますね。

やはり、企業である以上、付加価値を見出して良いものを提供するという姿勢で取り組んでもらいたいものです。（立地・環境面などで売れそうも無いマンションを、何とか話題性や関心を引く為だけの戦略で採用するというような事は避けて欲しいですね。）

ダイヤモンドオンライン　⇒　http://diamond.jp/articles/-/8988

以上

国土交通月例経済（７月）について

本日、国土交通省より公表されました。

概略とコメントは以下の通りです。

１．公共工事の受注は低調に推移
２．住宅着工（６月）は、持ち直しの動きもみられていたものの、足元では弱含みの傾向
３．マンションの（４～６月）着工数は、前年同期比では約１１％増加、首都圏では２４．４％増加

※なんとなく、マンションの売れ行きが好調であると、マスコミなどで報道されていますが、足元の着工数などのデータでは、首都圏は伸びていますが他の地域では減少している傾向です。

現在、住宅ローン金利も下がりつつあります。いったいどこまで下がるのかとも考えられますが、あまり良いことばかりでもありません。

最近では円高が進み、輸出がメインの企業（電機・自動車など）の業績は悪化する可能性が高いです。賃金カットや賞与も減るなど、所得が増えずに減る可能性もありえます。

いづれにしてもこのまま景気刺激策が今年度内に終わると、その反動は必ず起きます。（エコカー減税・エコポイントなど）

⇒　車が売れない、家電製品が売れない、住宅が売れない

今後の見通しは不透明な状態が続きそうですので、何とか政府が景気浮揚の方針を定めて、国会運営も円滑に出来るよう頑張っていただきたいです。

このような状態が続くと、中国にはGDPでも抜かれると言われてますし、日本の国力の衰退が国民が抱く不安が大きくなり悪循環となりえます。

政治家は相当高額な歳費を貰っているようですが、それに見合う仕事をきちんとしてもらいたいですね。

国土交通月例経済（７月）　

⇒　http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h22/getsurei2207.html

以上

「特別」と「限定」には注意！！

よく、「特別商談会」とか「限定●戸」とかいうキャッチコピーで、消費者の注目や関心を引く広告などをよく見かけますが、不動産（マンション）業界に限らず、他の業界でも恐らくは、真面目（正直）に偽り無く実施していている企業はごく僅かであろうと推測いたします。（不動産業界でも同様ですね。）

特別商談会とは、一体何が特別なのか？
通常と異なる特別な理由（根拠）は何なのか？

「限定」という単語も良く使われますが、何がどう限定なのか？
対象者の数が限定数なのか？　メリットを享受することができる期間が限定なのか？

いずれにしましても、その辺りを明確に示さない（説明しない・開示しない）ものが多いですね。

まあ、マンションの場合では、完売目前であと一息（あくまでも供給者側の都合です）の状態の場合に、「特別商談会」とか「限定●戸・モデルルーム使用の家具付」とか「いよいよ残り●戸」などどいう表現で、お得感を演出しようと必死になります。

⇒　販売会社などは一刻も早く完売して、その現場を引き上げたいのが本音なのです。（特に長期間販売していたり、完成後のマンション内に販売拠点が有る場合などに多いですね。）

しかしながら、その物件自体に問題がなければ（周辺環境や最寄駅から極端に遠いなどの）、相場と比べて相当安く購入できるのであれば、未入居マンション（築１年経過後は「新築」と表記できませんので。）として新築マンションでもなく、中古マンションでもない、強いていうならば「新古マンション？」とでも呼ぶのが適切かは？ですが、検討する余地はあるかもしれませんね。

売れ残りマンションで最後の１戸など、バーゲンセールで驚きの値引き（サービス）が受けられるケースも時にあります。

マンション購入を検討中の方は、「残り物には福がある」という事が通用するケースとしないケースとが有りますので、十分注意して慎重に対応して下さい。

以上

専門家の推奨物件、大丈夫？！

よく「住宅評論家や専門家」「住宅ジャーナリスト」など、色々な名称で玉石混交ではありますが、本当に全て信用していいかどうかは微妙ですね。
以前も、ブログで記したことがありますが、２０１０年の夏の市況と狙い目物件というレポートをとあるサイトで発見しました。（会員数１４万人を超える老舗です。「マンション購入に本気な方のための本音情報サイト」というキャッチフレーズです。）

果たして「狙い目物件」というのは、どういう意味なのでしょうか？
「お薦め物件」でもなく「お買い得物件」でもなく、非常に理解しにくい表現ですね。

私の感想をズバリ申し上げるならば、売れ残りの大規模物件の販売促進を手伝ってあげているというのが、正直な感想ですね。

都心から離れた郊外にある大規模マンション（完成済み物件）で、販売が停滞していてなかなか完売できていない物件が多いように感じました。

恐らくお客様の来場者数も相当厳しいのではないでしょうか？
「集客のサポート」という印象です。⇒　この専門家の推奨でどれだけの集客に寄与するのか影響力がどれほどあるのかは？ですが。

残念ながら、サイト名と専門家の名前などは書けませんが、ヒント（イニシャル）だけ記載しておきます。

サイト　⇒　SS
専門家　⇒　S氏

マンション購入を検討中の方は、住宅情報誌（無料）や、専門家のコメントなども全て真に受けてはいけませんよ。供給者側（デベ・不動産会社・販売会社）の意向に背かないように、時には無難に、時には業者側に有利となるような形での文章やコメントがあることが多いと認識して下さいね。（全てとは言いませんが。）

自分で正確な判断ができるように、知識と感覚と多くの経験を積むことも重要です。（楽をして成功を収めることは難しいでしょう。）

一度、「twitter」を見て下さい！

↓

http://twitter.com/iimansion

以上