移転してきました(^_^)
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最近では、省エネビルとか環境不動産とか、最近では、世界的にグリーンビルディングなどと不動産業界でもよくよく耳にするようになりましたが、これがいろいろなギャップがあってなかなか普及していません。これは、不動産会社、テナントさん、投資家の３つの視点から、それぞれとらえ方のギャップがあるからだと思います。これを、１つ１つ見ていきます。
不動産会社は、こうした環境対応ビルをつくる（新築やリニューアル）と、通常よりイニシャルコストがかかるため、基本的な最大関心事は、つまるところ結局は「環境対応ビルは賃料が高く貸せるのか？」「テナントは高く賃料を払ってまで環境対応ビルに入居したいのか？」ということにあります。まずは、不動産会社から。不動産会社は、最近では、CSR（社会的責任）や事業継続可能性（サステナビリティ）などという社会的な要請はあるものの、基本は利潤追求が第一です（上場会社ならより短期の利潤追求に走ります）。
一方、テナントとなる企業も社会的責任を求められる時代ですから、こうした環境対応ビルに入居することで、こうした要請に応えていくという動機はありますが、テナントも利益追求会社ですから、家賃などのコストは極力削減したいという経済的な関心事は高い。とくに、民主政権後は国内景気も不透明な状況がつづいていますから、大会社でも家賃を高く払う余力は少ない。これが大きなギャップを生んでいます。
しかし、考えてみると、そもそも環境対応の省エネビルであれば、本来、「ローコストで運営できるはずではないか」「なぜローコスト運営ビルなのに割高になるのか」という素直な疑問があります。とくに不透明な共益費は問題です。最近は、共益費込賃料などといって、共益費の位置づけがよくわからなくなって（より不透明になって）きてますが、テナントからみれば、これは少なくとも、安くなっていいはず。これが日本の最新環境ビルなどでは、何故か高いままだったりします、、、（つづく）
オフィス賃料のウラばなしです。
新宿エリアは、西新宿の超高層から中小ビルまでオフィスが集積する代表的な東京都心（たしか、新宿新都心っていいましたっけ？）エリアで、都心３区（中央・千代田・港）に次ぐ都心６区（＋品川、新宿、渋谷）として一応他とは別格に扱われてますが、個人的には、賃料の変動（ボラティリティ）が大きすぎて、危なっかしくて、できれば投資したくないところ。要するに大嫌い。
物件や立地に違いより違いますが、超高層でも坪@20,000円から高い時で@40,000円台まで変動（倍になって半分になる？）し、非常にボラティリティが高いため、コア投資のエリアとしては相当の注意が必要。（っていうか、素人というか安定志向の人にはムリですかね）
新宿は、都心３区にもない西新宿の超高層ビルが集積した膨大なオフィスストックがある割に、新宿エリアを本社・本拠地とする企業の絶対量が少なくて、営業拠点や景気感応度の高い消費者向けのサービス業が多いのが特徴というか、これが問題。東京の西の拠点として、新宿支店とか支社を設ける会社も多いですが、これも、不景気になると、整理・統合になりやすい。
好況期には、土地はあったりしますので超高層ビルなどがどんどん開発され、ストックがまたまた膨らんでいきます。ところが、反転して不景気になった途端、そもそも業種の層が薄いため、需給のギャップが拡大して、空室が大量に発生しやすい。
そういう構造要因に加えて、一番の問題は、新宿には、「空けておくよりは安くても、、、」と考える関西系？不動産大手（S社・N社・O社）が、超高層でも賃料を安値で投げ売ります（彼らは、上昇期には逆に極端に引き上げたりもします）。そのせいで、やむを得ずまわりのビルも値下げざるを得なくなることが、乱高下の最大の要因かもしれません。