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アパレルに特化した人財会社インター・ベルの山口です。
昨年１０月２８日に開業したルミネ有楽町店は開業三日間で４億５０００万円を売り上げ、１０月１５日に開業した阪急メンズ・トーキョーも計画比１１０％ペースと報道されている。
ルミネ有楽町店の初年度売上目標は２００億円だが、今の勢いが続けば２２０億円という本音の目標も超えられそう。
２００億円なら年坪販売効率は５８４万円と新宿ルミネの８掛けに留まるが、２２０億円なら同６４３万円とほぼ９掛けまで上がる。
そんな高販売効率の商業施設を構成する時、必ず考慮しなければならないのが『低高・高低の法則』です。
販売効率の高い多層階商業施設では多数のお客様が押し掛けるから、低層階に低価格×多客数型のテナントを配すると混み合って上層階にお客様が昇り難くなり、結果として全館売上の足を引っ張ってしまう。
ゆえに、低層階には高価格×少客数型のテナントを配し、上層階に行くほど低価格×多客数型のテナントを配するのが合理的だ。
実際、ルミネ有楽町店に限らず、まともな駅ビルやファッションビルはそのように構成されているし、上海や香港、シンガポールなどでも上手くいってる商業施設は皆、そのように構成されている。
百貨店だって近年はラグジュアリー系を低層階に配し、低価格のＯＬブランドは上層階に置くようになった。
米国の百貨店はもとよりそのように構成されていたから（５番街のサックスフィフスＡＶなんてまったく法則通り）、『低高・高低の法則』は世界共通の認識なのだろう。
皆さんはご存知でしたか？