2022年に家は無事に建ち、入居も済ませるとだんだん家づくりより日々のいろいろなことに興味がシフトしていきました。X（Twitter）もやってるのですが、そこに書くのもなぁという話題もあり、趣味とか生活とか子育てとかその他ノンジャンルでいろいろ書くブログを作ってみました。
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suumoなどで住みたい広さの家を見つけて、内見に行くと思ったより広く感じなかったことはないでしょうか？
階段や廊下が長く、実質部屋として使える面積が削られてしまっている可能性があります。そこで簡単に広さをチェックする方法を紹介します。
すごく簡単で、間取り図の部屋（納戸含む）に書かれている畳数の数字を全部足すだけです。廊下や階段に何畳とか書かないので、純粋に部屋として使える広さがわかり、実感に近くなるという寸法です。
早速、適当な例でやってみましょう。
ちょうど2つの物件を売り出していたのでそれを比べてみます。
- 物件①
- 建物面積61.16㎡、5999万円
- 物件②
- 建物面積101.06㎡、6999万円
1つ目の物件の間取り図はこちら。
Jと書かれているところが畳数ですね。足してみましょう。
6.19+5.11+4.15+12.30＝27.75畳
となります。
これを㎡換算すると42.94 ㎡（江戸間で換算）とのことでした。建物面積61.16㎡に対して結構少ないですね。また、1Fの部屋はウォークインクローゼットを含むとあるので実質部屋として使えるのはさらに減りそうです。
2つ目の物件の間取り図はこちら。
6.16+16.97+6.00+5.13＝34.26畳
で㎡換算すると、53.02 ㎡でした。建物面積101.06㎡から大幅に少ないのはビルトインガレージの影響でしょう。
さて、これらの2物件を部屋の広さのみで比較すると42.94 ㎡と53.02 ㎡となり、約10㎡の違いとなります。価格が1000万円違いますが10㎡にその価値があるかどうか……と検討ができますね。
※もちろん価格は土地の広さや日照のよさ、間取りの好みなども踏まえて見合うかを検討するものです。あくまでここでは広さのみに着目した場合の話をしています。
広く感じるかどうかというのは間取りによっても変わります。吹き抜けがあったりすると広く感じるなどもあります。
だからここでご紹介した方法も誤差はもちろんありますが、内見の際の「あれ、数字より狭い気がするぞ？」という感覚と意外に一致しますので、よろしければお試しください。
家や土地を買うとき接道条件が重要なのは言うまでもありません。
道路の幅が4mあるか、土地と道路は幅2m以上で接しているか、私道か公道か、等々。
その中で「協定道路」（または協定通路）というものがあります。
協定通路とは２名以上の敷地の所有者が、ルールが記載されている協定書にサインすることで、お互いの土地を道路のように利用できるようにした民地（宅地）の事を指します。
持分のある私道と似たようなイメージもあるかもしれませんが、協定通路は私道とは異なります。
私道は建築基準法で認められているが、協定道路は特別な理由がない限り認められない。
協定道路にしか接していない土地は何もしないと再建築することができません。
ただし、実際に協定道路のみに接している中古の家などを見ると、割安ではあるものの旗竿地で接道が物理的に2mないような物件ほどではないことがあります。同じように再建築不可でもです。これは以下のような建築基準法の特例によります。
- 建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことを43条但し書き（道路と呼ぶこともあるが、道路ではないので通路と呼んでいます）や43条2項2号と呼ぶ
- 43条2項2号の場合は、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない
- 結論はあくまでも建築審査会に提出しないとわからない
実質的に再建築できる可能性がそれなりにあるわけですね。
さて、ここまでは一般的な話です。ここからが落とし穴の話です。
私はずっと建売で家を探していて、この協定道路のみに接道しているため再建築不可となった家と2軒出会いました。その2軒を比較することでわかった違いがあります。
・落とし穴１
1軒はsuumoやマイソクに最初「位置指定道路」と書かれていました。また、再建築不可であることは明記されていませんでした。
内見に行くととてもいい家で、割安だったのですが、家探しをお願いしていた不動産屋さんが相場からしておかしいことに気づき、媒介している不動産屋さんに問い合わせました。
そこで「再建築不可」であることがわかりました。もしこの点、聞かずに買付していたらどうなっていたでしょうか？ 契約のときまで知らされなかったかもしれません。
また、問い合わせた数日後、suumoやマイソク上では「位置指定道路」→「協定道路」と修正されていました。もしかして、売る側はこれ最初から隠すつもりだったんでは？と疑念を持ってしまいますね。正直不動産みたいな世界です＾＾；
・落とし穴２
上記のようなことがありつつもなかなかいい物件ではあったので、もう少しいろいろ探ってみました。すると、協定道路を持ちあってる家が十数軒あり、しかもそのうち協定にサインしていない家があるとのことでした。
上記のようなことがありつつもなかなかいい物件ではあったので、もう少しいろいろ探ってみました。すると、協定道路を持ちあってる家が十数軒あり、しかもそのうち協定にサインしていない家があるとのことでした。
そもそも十数軒で持分があるのはちょっと多いですね。例えば協定道路の修繕などをしようとしたときに、意見をまとめるのが相当大変そうです。
さらにその中で協定を結べていない家があるのでいざとなったときに調整に困りそうです。
協定を結べていない家があることについて私はそんなもんかと思っていたのですが……
2軒目の協定道路物件を内見に行ったとき、媒介の不動産屋さんに「協定結んでいない家はないですよね？」と質問していたところ「協定は成立していないと協定道路として上がってこない」とおっしゃってました（上がってこない、というのはたぶんレインズに対して、ということだと想像します）。本来は協定がすべての持分のある家で結べているのが正しい姿なわけですね。
2軒を比較しないとこのことは気づけなかったと思います。
・その他注意点
協定道路の協定内容を事前に知るのは結構難しいです。先に挙げた記事で、
①協定道路内に物を置く・駐車してはいけない旨（通行のみ使用する旨）
②道路復旧工事に関する負担区分
③売買・相続の際には第三者に継承する旨。
が協定に含まれているべき、とあります。もし協定道路物件を買うとしても協定内容がちゃんとしているか先に確認したいですよね。
ただ、買う前の第三者は書面のコピーをもらうのは現実的ではないですよね。
自分 → 客付け不動産 → 媒介不動産 → 売り主
という順で問い合わせないといけないわけですから。せいぜいが↑の①～③に相当する文言が含まれているかを質問して情報をもらう程度が限界だと思います。
その辺の制約も踏まえて、それでもいいと思えるなら協定道路の物件を買うべきだと思います。
結論です。
見たところ問題なさそうなのに妙に安い物件は実は前面道路が協定道路の可能性がありますので確認しましょう。また、協定道路の物件を買うときは「協定がきちんと成立しているか」を確認しましょう。