社長失踪

ビジネススクールの入学式とオリエンテーションが無事に終えた。

今後が楽しみだ！。。。と意気込んていたところ、前の職番の同僚から電話が鳴る。

”３月の給料だけど、支払いされるかわからないらしい”

”は？”

”あなたが退職して翌日、社長があまり会社に来なかったんだ。それで昨日、倒産の通達が来たんだ”

従業員は、７人、営業職は私を入れて５人。次の職は皆さん決まっており、一人は独立を考えている。

現在先輩２人と出資していただいたオーナーと書類など忙しい日々を送っている。

弁護士を呼び社長の家を差し押さえバタバタ手続きが進行している。

原因：社長が会社の金を使いきった。仕事をほとんどしなかった。

社長の家は、ブローカーか誰かに転売される。不動産のライフサイクルだ。

社長以外誰も知らなかったことにみんな驚いている。

ビジネススクールに行く私は、会社の経営方法を学ぶ、そう倒産しないように。。。いや、優れた経営者になるために。。。。

と言うことで更新頻度が減っていきます。では、また。


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自己資本

今更であるが、不動産投資は現金一括払いが重要だ。

ＣＦ年１０００万を達成するには、cashで１億必要だ。

築２０年のアパートやマンションを購入して最初の１０年までは、利回りがいいと思うが、築３０年を超えていくとローンを返済できるか気になるところだ。

１０～２０％の自己資本、レバレッジで１～２億の物件を購入することは、投資の一つの道でもあるが、
私はしないと思う。

親父は、埼玉と東京の不動産投資をしている。

”不動産は現金一括で購入するものだ。”ってよく言われる。

”金ないから。。。”って言い返す。

現実的なプランとしては、

１）７０㎡、坪５０～６０万、新築１Ｋ×４のアパート、２５００万
２）１００㎡、坪５０～６０万、１Ｋ×６のアパート、４０００万

投資銀行で働くしかないのか、５年いないに買うとしたら。

次回は、賃貸併用住宅について書きたいと思う。

話が変わるがローコストマンションで坪３０万未満でできる会社があるが、本当なのか。。。


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中古戸建

昨日、新聞で地価が公示された。

ざっと都内（練馬区、豊島区）で中古戸建ての購入を考えてみた。

７０㎡、木造、築１８年～を基準にしてみると、坪１５０万で３１５０万、建物が０

リフォームを含め３５００万で購入できれば上出来だ。

家賃１７万で貸した場合、回収に１７年、表面利回り5.8%、実質利回り3%

その後、

１）取り壊して、１Ｋ×４、家賃６万５０００円のアパートを建築

全額で２５００万、表面利回り12.5%、実質利回り9%となる。

２）担保にしてフルローンでアパートを購入する。

地価が高い東京で投資は今後のテーマになりそうだ。

本日は、余生のライフプランを模索した１日だった。

大学院卒業後、就職せず不動産投資でリタイアした人も多い。

私も早くハワイでリタイアしたい。

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